热电厂的规划终于公示了。但据有关zf部门透漏，原“意向房企”华润拿地的意愿并不是十分强烈，还有点纠结。对于这块地，我认为，1%的纠结就是对它的不尊重。今天认真聊聊这块地！【1】

地块禀赋

感谢关注楼八，一个专注城市发展和高端地产研究的公号，我是宇文播。悲观者看来，这块地不利因素不少，有利因素也不完美，就从悲观者的角度来陈列一下这块地的优劣势。老规矩，先看图：有利因素：

①地块西侧有上万亩规模的西流湖景观区，但距离地块有500米之远；

②北侧20米就是建成上百亩东老五公园，但却隔了一条铁路；

③西北角还有一个建成的公园，但面积太小了。这么看，这个优势都有瑕疵，可能唯一大家觉得它最大的优势就是④：西侧就是西三环快速通道，而且和高架间还有现状小区隔离噪音，既可快速上城市高架，又避免了噪音。

图片来源前进郑州，非商用

不利因素：①北侧有一段老铁路。这么看这个地块，的确很一般，这么看下去，如果这个地块卖30000元/㎡的大平层豪宅，可能真没人买。但我突然想起了郑纺机地块。来看它的片区图。如果按照上述的地块优劣势分析法，这个地现在应该还是一个破工厂。不信我们来分析分析：

①和热电厂地块一样，旁边就是一段老铁路，乱七八糟。

②和热电厂铁路对面就是建成的公园，以及西北还有小公园相比，这个地块没有1㎡的公园（不计后期万科自己内部做的公园，热电厂地块自身规划的也有2个公园），更可悲的是，以郑纺机地块为中心，最近的公园是“2公里+8个街区”之外的农业路东三街上的青少年公园。

③作为高端客户必不可少的城市快速路，它北距离农业路七八个路口，南距金水路五六个路口，西距京沙快速也是好几个路口，郑纺机的客户想开车快速上高架，门都没有，除非长翅膀的女业主。

④还有，郑纺机南侧和东侧临街面都被老破小的家属院挡死，憋屈。

⑤和热电厂西侧500米就是上万亩的西流湖公园，万科世玠西500米也是上万亩的东西，可惜不是公园，是编组站。客观分析，热电厂地块是吊打郑纺机的。【2】

再看事实

当然，如果你觉得我说的是天花乱坠，不符合事实，那就直接看事实。一个片区价值的最直观反应就是该片区内楼盘的成交价格，我在贝壳网上截了2张图。第一张是郑纺机：看上图片区内除了郑纺机自身的万科世玠，没有1个突破1万的。仅仅是紧贴万科的小区均价是除万科外最高的，只有1万。剩余的我们看，有2个六千多的，剩余的基本都是在6000-9000元之间。万科开发世玠，1万是片区房价的天花板，再来看热电厂片区：我的神啊。周围1.4万-1.6万的小区竟然密密麻麻，多达9个。哦，数错了，还漏了一个1.5万的，算了，不改图了，反正你知道我表达啥意思就行。这是客户用脚投出来的票。我在想一个问题：虽然片区房价的天花板是1万，但世玠如今的二手房均价达到了惊人的3.1万，那么面对片区房价天花板达到了1.6万的热电厂，房价真的就突破不了3万吗？如果这样，那万科真太牛了。前段时间我一直在讲北龙湖，北龙湖的真实情况是：这2年成交量持续保持历史高位，包括价格。这说明：经济再差，高端客户不缺。如果要做好热电厂项目，必须跳出片区的价格体系，必须自己形成独立的价格体系，必须直接无视周边的价格，如果要和周边对比，这项目就输了。如果不服，那楼八再增加一个维度。

锦艺国际华都和热电厂位置是一个维度。

锦艺没有仅隔一个街区的西三环快速路，锦艺铁路对面没有公园，锦艺整体容积率远高于热电厂，最最重要的是，锦艺是15年前的产品。即便如此，锦艺高峰期售价都2万了，参考以上指标，仅仅“产品先进15年”一个指标，你觉得热电厂应该卖多少？3万多吗？不多吧。【3】

西区隐豪

在很多地产商眼里，西区没有东区人有钱。这个观点的基本面我认可，整体来看，大范围确实如此，但有一点我们忽略了，西区的那一小部分有钱的地缘客户是真有钱，他们只是不显山不漏水，他们只是没有我们东区和金水区那么高调罢了，一旦有他们喜欢的房子，掂着2000万现金去售楼部买房的比比皆是。恒大云玺的抢房情形这才过去几年，大家都忘了吗？即便忘了云玺，那云顶呢？事实上，热电厂给出的规划条件，就是让做豪宅大平层的。我们看具体指标：地块内一共5个住宅地块。规模在39亩-66亩之间（关注楼八，回复“热电厂指标”获取地块详细规划指标），容积率2.6，限高80米。同时，这不是耕地，没有144㎡限制。综合来看，这几个指标基本上就是让地块冲着大平层去的，而地块自身也具备大平层条件。规划局特地把临铁路的设计为新型工业用地，所谓新型这个词，未来出现的频率会越来越高，新型就是高科技、无污染的高新产业。同时，冷却塔的位置，变成了绿地。5个地块形成U型，把学校和另一块绿地包围其中。地块只有一个弱点，供应量太大，一下子就是5个地块270亩地，总建面是46万㎡，如果按均套180㎡计算，大概是2500套。也不算多，西区至少有个二三百万人，0.1%的富豪几率应该是有的。1000个人，难道没有1个买得起3万的房子吗？王宁说房王宁都说了，如果热电厂是顶豪大平层，他会第一个去定。他给我说，这几年他手握700万现金，到处找西区终究改善，但这钱一直没花出去，他很痛苦……我想把钱借过来替他痛苦，他又不让。现在看，热电厂有机会解决他的痛苦。一直都在说，华润要拿这块地，如果要拿，就赶紧拿，别在犹豫之间被万科抢了，一句话：别怂！上当然，如果华润放弃了，万科拿也是好事，万科拿实现3万的几率是70%，而华润拿，可能只有30%，因为华润是国企，不冒进，求安全。不冒进，哪有机会？楼八的话其实，蛮心疼西区地缘高端客户的，出了一个恒大云玺，出事了，自此，西区的主城区内一个像样的豪宅都没有。昆仑望岳、山河道做得都不错，但只能说是改善，然后就啥也没有了，想想山河道都卖2万了，热电厂使使劲3万真的不难。西区人不穷，配住大平层，他们配得上，也买得起，不信可以试试。最后做个广告重要提醒亲爱的楼八读者，不要重复入群，本群仅接受西区读者，其他勿扰。

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