谁买走了郑州第一豪宅5260万空中别墅?

梦之看房产 2024-03-21 20:52:43
2月份,未来天奕一次性卖出二套房。户型是建筑面积526㎡的顶层复式,带有私家屋顶花园和空中泳池,单价5万/㎡,总价2630万,二套合计5260万。这在主城区价值回归之前前所未有的。项目团队喜悦的心情还没结束,这周连续3天又卖了1个亿。不敢相信这是天奕的近期销售,过完年这才几天啊!天奕2024年销售额金额已逾3个亿。近日,项目负责人向老板详细汇报了项目的最新进展:自开盘以来,已完成销售金额约20亿,是目前郑州顶豪销售最好的项目之一,价格也逐渐站稳3.3万/㎡+。听完项目的汇报,很多往事逐渐涌上老板心头,他很庆幸,庆幸自己当初的选择,也感谢自己5年前的那个关键决定……【1】

一个伟大的决定

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,专注城市发展和高端地产研究,推动郑州城市进步。2019,秋风萧瑟。逛完正弘城,未来房产集团老板一个人沿着东风渠河畔向东闲荡,穿过经三路,走到了东风路东明路交叉口,站在了东风渠的景观桥上。

上图:未来天奕门前的东风渠景观桥以枣庄为中心,回望正弘城方向,蓝堡湾一期已经沉入历史,荣耀不再;扭头向北望,是已经老去的鑫苑名家,破烂不堪;遥望东方,就是洋房称王的新区北龙湖了,主卖地段。而低头向南看去,脚下就是未来房产集团刚刚拿下的枣庄地块。上图:东风渠旁的枣庄地块拿地之前,他就在一直在思考项目的定位问题。郑州房地产高速发展的20年,也有过新晋国家中心城市的辉煌,但我们的城市还有一点遗憾,那就是,在主城区:没有拿得出手的顶豪一座城市,至少应该有一个楼盘,为这座城市住宅形象代言,为这座城市定义人居标准。当外地人提起郑州,提起郑州豪宅时,就一反应就是它,犹如提起上海想起汤臣一品和翠湖天地。郑州应该有自己值得骄傲的顶豪,枣庄地块完全具备这一使命的先天禀赋。它位于北龙湖、CBD和金水核心蓝堡湾片区三角核心位,俯瞰东风渠一线河景,占有地铁8号线和经三路商圈。枣庄地块,应该为东风渠畔画出一道完美的城市天际线。当天晚上,老板下定决心,在此打造:郑州第一豪宅他知道,必须珍惜越来越少的主城黄金地块,他要做一个好产品出来,给自己十年的房地产开发经验做一个里程碑产品,毕竟,这种机会以后可能不多了。决定之后,他便开始倾注全部心血,作为工程师出身的他,在决定亲自抓项目的工程质量,直至交房!《楼八》插言:对于那些为城市打造地标符号的企业,我们只能致敬,对于城市地标楼盘,我们只能祝福,但凡有一点恶意都是城市的不尊重。2023二件事,让楼八对这段话感触很深!一、笔者一位商丘柘城朋友,虽非金沙业主,但谈起他们县城去年被全国各地蜂拥参观的金沙小区,语气极其傲骄,自豪感爆棚。二、和许昌人聊天,你不提胖东来,他都会主动提及,以彰显他作为一个“胖东来总部所在城市”市民的优越感,这种优越感并不讨厌,很可爱。谁不希望自己的城市有让别人羡慕的东西?为了足够尊重脚下这片土地,也为了给主城东风渠画上最后的完美天际线,未来房产集团选择了这条最为艰难的“长期主义”道路。【2】

央企的护航

2008年,枣庄被批准城中村改造。2014年,枣庄改造全面启动,三个月的时间,拆迁全部完成。2016年,郑州楼市红得发紫,各路地产诸侯四处抢地,位置极佳的枣庄自然也被多家房企瞄上,最终,未来房产集团笑到了最后。2019年5月,合作敲定,次月项目开工,同时,过渡费开始支付,手续报批步陆续进行。终于,年底,在东风渠畔,老板定下“郑州第一豪宅”开发目标之后,项目案名被正式确定为:未来·天奕2023年3月14日,我路过福彩路,隔着东风渠,初露芳容的未来天奕,美得让人不忍移目。还有那热火朝天的工地现场,各种机器声此起彼伏,一派繁荣景象。上图:热火朝天的天奕工地在房企普遍资金紧张的今天,不得不说,天奕的工地是个另类,据一位知情人士透漏,根据目前的情况,天奕的保障资金完全确保项目:建到现房完全没问题接手枣庄地块之初,公司要求,没有200%的资金安全保障,绝不介入,毕竟要做郑州第一豪宅,地块优质是其次,情怀是其次,强大的资金保障才是王道。为此,未来携手央企华润资产,提前锁定20多亿。20亿对天奕什么概念?天奕一共560套房子,如果20亿摊到每套房子上,相当于在每套房子上提前锁定了投入360万人民币。在20亿基础的保障下,经过测算,项目的房源只需要卖到一定比例的时候,收入销售额就可以支持项目建到现房。目前,项目已经卖到了这个比例。【3】

百年的产品

有钱!有地!有情怀!超级豪宅的三要素全部集齐,那就可以召唤顶豪的建筑及景观设计大师了。豪宅领域经验最为丰富的建筑大师当属李玮珉了。但由于个人的精力问题,很多项目虽是李玮珉的公司设计,但非李玮珉亲自操刀。为了打动李玮珉,未来向其传达了项目的四个定位目标:

郑州面积段最大大平层

郑州最贵外立面大平层

郑州最贵精装标准大平层

郑州售价最贵大平层四个指标,个个惊叹,刀刀见肉,目标清晰,就是剑指郑州第一豪宅大平层。这样的项目,自然会激发设计大师的挑战欲望,也让李玮珉决定亲自动手去完成这中原第一大宅。最终,李玮珉完成了“主流面积段176-580㎡、远超中原主流豪宅”郑州第一别墅级顶豪大平层,且在后期的落地中,更是亲力亲为。在项目上的一次入户门安装中,恰逢李玮珉来项目查看,当二个工人抬着入户门从他眼前走过时,出于专业的经验判断,他觉得尺寸有问题。于是,他立刻要求工人把门放下来测量,结果,尺寸果然有9mm偏差,为此,他立刻组织项目负责人和厂家开会,要求必须按方案落地,最终,入户门进行了拆除重做。这就是大师的产品态度。李玮珉认为:第一必须有不可被第二超越的精细,才能诞生第二难以企及的高度。专业的人做专业的事,在产品设计上,未来给了李玮珉无限开火权,让项目完全按设计落位,真正能站到行业之巅。设计完成,第一步就是工程了。下图是天奕基础,大家看看,有谁见过如此壮观的基础施工现场。如下图:

上图:未来天奕的基础施工图天奕单栋楼最多使用了50余根型钢混凝土柱和墙,单楼栋的钢用量就高达400余吨,以确保产品真正成为可以传承的百年建筑。基础稳定之后,天奕就要考虑户与户之间,层与层之间的,户外户内之间的隔音隔热问题。为此,天奕的客厅采用了200mm厚的钢筋混凝土大板,楼板厚度达到常规住宅的两倍(常规住宅是100mm厚,当然,对应的建安成本也达到了两倍),后期期加上精装修的厚度,总体厚度可以实现:恐怖的300mm实现隔温隔热,厚度是一方面,水泥强度同样重要。未来天奕的水泥强度有多强?做后期精装修的时候,工人都在抱怨墙太难砸,一个工人说,他在这里的墙面砸一个洞的时间,可以在其他楼盘砸三四个。普通的33层楼盘用的都是C30的水泥,而天奕用的是更高强度的C50,更高强度意味着更长更久的使用寿命。的确,郑州用C50水泥的楼盘一个巴掌可以数过来,这个强度快接近做水电站的水泥强度了。厚度+强度结合下来,客餐厅实现无墙无梁是一方面,更重要的是,邻居间可以在客厅内做任何事情,都不会因为“声音问题”而产生邻里矛盾。加班加点的施工,终于在2023年底,未来天奕的外立面呈现了。这立面一问世,便惊艳整个郑州。上图:未来天奕外立面立面,是未来房子保值的最大因素之一。只有外立面能确保房子在风吹雨打百年后、经历无数个岁月侵袭之后、依旧可以历久弥新。当现在的豪宅还在考虑外立面用不用玻璃幕和铝板、用多少比例的时候,天奕,已经在思考用什么样的幕墙和什么样的铝板了。为了匹配郑州第一别墅及大平层,天奕召集了南玻、耀皮、台玻等国内一线玻璃厂家,将国内外豪宅使用过的“几十种”幕墙挂在天奕的样板楼上,足足挂了3层楼!凡是过去在东风路走过的细心人,都记得这壮观的一幕。挂满之后,老板便开始带着团队围绕着各个幕墙的各个角度、不同时段去观察他们呈现的品质和颜色。同时,聘请一线检测团队,从室内到室外对玻璃的透光率、反射率、传热系数、抗紫外线等进行测试。最终,在经历了三个月煎熬,天奕定了“深圳湾一号”上使用过的幕墙款式上进行升级,升级之后,就成了如今天奕使用的双中空超白三层钢化Low-e双银玻璃,这就是第一别墅级大平层和普通豪宅的区别。这种玻璃的专业名称叫晶钻玻璃幕,成本约2500元/㎡,是普通玻璃幕的1.5-3倍,这是在中原地区的住宅产品上首次用到。单单因为幕墙升级,天奕每栋楼成本增加1000万。因为天奕的使用比例太高:这种高昂的晶钻玻璃幕墙占项目外墙的比例高达90%之巨,这个比例同样是中原之最,剩余的10%是铝板。局部真石漆?我擦,别逗了,天奕怎么可能给真石漆一丁点儿的机会呢!为了匹配这种幕墙,天奕采用了平移外推窗,既可保证通风效果,又使得外立面干净纯粹,与晶钻玻璃幕墙浑然一体。因为是整扇开启,单扇最大面积超过3㎡,重量接近200kg,导致窗户开启困难,为了解决这一问题,团队专门出国考察进口五金配件厂家,经过多轮严苛测试,优中选优,最终实现无论男女均可一只手轻松开启。上图:天奕外立面实景上面说了,剩余的10%是铝板,天奕的铝板使用了游艇白,这种铝板不仅在厚度上远远高于普通铝板,而且可以确保上墙后永久不发生翘曲。同样,这种铝板的成本是市场上普通铝板的1.5-2倍,成本高不仅仅是材质,还高在造型,因为天奕用游艇白打造了中原唯一270°弧形游艇水波立面设计产品。真的是钱花哪儿哪好看啊!相信不久后,这里就将是郑州时尚博主的热门打卡地,他们会通过镜头把郑州东风渠的天际线带给全世界。届时,老板一定内心甚慰。【4】

山水的世界

截止目前,天奕的景观尚未呈现,但从已经面世的景观示范区,我们已经看到未来对景观的态度。和李玮珉工作室一样,山水比德在国内豪宅市场的业务量过大,能否让其董事长兼首席设计师孙虎亲自执行同样是个问题,而最终孙虎接受的理由和李玮珉异曲同工。

上图:未来天奕地势图景观设计前,孙虎反复实地观察天奕周边的地势和资源,考虑到地块本身4.5米的南北高差,以及“一线直面东风渠景观”的巨大优势,孙虎大胆提出了“新山水”理念。依靠落差,以及东风渠水面,孙虎将社区景观塑造成了一个“立体式”的山谷风格,仿佛身在重庆,背山面水,妥妥的一线观景大宅。依靠这种条件,孙虎让汽车流在北侧的东风路入户,让人流在南侧小道出入,独创了北向车行落车入户、南向人行入户的南北双入户设计项目。如下图所示:

上图:天奕车行出入口效果图

上图:天奕人性入口效果图

而就在这层叠的山谷交互之间,孙虎又加上了约1600㎡沉浸式地下人文图书馆,以及约1500㎡室内运动生活馆,形成高端人群汇聚的双会所交流园区。简约不简单。天奕,让建筑、山水、文化、艺术、运动……在这里无限交流,实现顶级豪宅的文艺加持。

上图:项目景观效果图最终,孙虎的这一套方案荣获“2021GHDA环球人居设计大奖”。在拿到这个奖后,孙虎第一时间致电未来房产集团表示感谢,感谢项目对设计的支持,同时,他也希望方案可以无差别落地。孙虎的心情,未来人可以理解,因为要落地孙虎的方案,是需要未来重金投入的,因为他的设计太“豪”了。上图:泰山石在天奕的应用在园林景观中,孙虎的方案需要用最珍贵的泰山石进行园林造景和地面铺设。泰山石地面铺设!对此,《楼八》只能用“XX”二个字来感慨。在树种的选择上,孙虎同样要求对全冠移植珍稀古树进行一定数量的移植,以保证第一豪宅足够的历史沉淀感。不论是泰山石,还是珍稀古树,这些都要花掉未来不少钱,但这些外界看来起来已经很重磅的投入,其实未来人应该不在乎,因为,在已经落地的精装上,可是比这奢侈得多得多。一起来看天奕已经呈现的现房实景吧!看看未来人是怎么舍得花钱的。

上图:木纹灰石材在天奕的应用这是一套286㎡的边侧户型,看地面和墙面,铺设采用的都是大理石当中贵族贵州灰木纹(注意看铺设面积,真舍得)。目前生成这种灰木纹石材的矿区,全球只有贵州一个地方,以至于这种石材的单平米成本高达1000元左右。根据楼八目测,单单这一个客厅的石材铺设可能就要10万-20万的造价。贵州木纹石只是开胃菜,接着看。

上图:卡拉卡塔绿在天奕的应用上图是221㎡户型的电视背景墙,这面墙采用了意大利的卡拉卡塔绿石材。这是一种珍稀石材,有着雪山般的纹理,细腻润泽,多伴绿色,天奕采用意大利整体进口,单平米成本1.5万,一个背景墙的成本接近15万。这个石材在另一个项目中也被部分应用,就是上海的汤臣一品,单价30万/㎡,是3.3万/㎡天奕的约9倍。接着看。上图:意大利黑白银在天奕的应用上图是286㎡户型的电视背景墙,石材为意大利黑白根,单平方1万,单背景墙算下来也是十几万。这个石材也在另一个项目中被部分应用,就是深圳湾一号,单价25万/㎡,是天奕3.3万/㎡的近8倍。除了石材,再看其他。

221㎡户型和286㎡户型的西厨岛台采用全球最顶级的西班牙德赛斯岩板,原装进口,无论是硬度还是耐污度都是最好的,单平方成本5000元。

而项目的全部户型的厨房橱柜整体采用的都是德国进口柏丽橱柜,以及海蒂诗的五金件,整套橱柜价值25万元,加上电器,厨房整体价值40万元。天奕的精装似乎根本不考虑成本,最后,用一张图来结束我对项目精装修的感受。

上图:未来天奕室内精装修

仔细看上图:一个屋子,除了天花板,几乎全部都是名贵的天然石材,即使是储物柜的置物台面都是石材,最关键的是,仔细看上图的格子柜的台面,厚度真厚啊,按理说,割成二层都不影响置物。这投入,舍得!舍得!真舍得!这态度,佩服!佩服!真佩服!未来天奕的精装,《楼八》去过很多次,让笔者震撼不仅仅是它奢华的精装修,它的大尺度双开入户门足以让你目瞪口呆,它细致入微的人性化设计会让你大呼巧妙,以及对空间视觉的要求会让你大呼变态,再举个例子吧。

看一张实景图,注意是实景图。

上图:未来天奕实景图

首先看客餐厅的面积,目测有近百十平米,但为什么没有一个梁和柱子呢?

这就要回到我上面讲的地基(每栋楼有50+根柱子的柱和梁),以及项目高强度的水泥,基础和材料实现了项目无梁无柱下的大尺度的空间。

再看上图“红框内”,这是在角落里的“唯一的一根柱子”,但你看不到,因为天奕人用“镜面”巧妙地“处理了”这根柱子,如果不注意看,或许你根本意识不到这根柱子的存在,你看到的只有“窗外无敌的视野”。

这就是天奕在人性化细节上的深思,这也是天奕对“居住视野”的变态追求。

【5】谁买走了5260万的空中别墅?看到这里,不知道大家何种感受。虽然天奕尚未交付,但《楼八》认为它已经大器落成,我也明白为何那二个客户在此时重金下定5260万的空中别墅,也明白天奕为何春节后销售额为何突然爆了!我想知道究竟是谁定了这二套房子,但基于天奕对客户私密的保护,我无从知晓。虽然我不知道他是谁,但是我知道他一定是有战略眼光的投资家。《楼八》说过,未来的房子只有10%具备升值保值功能,天奕一定在这里面,如果缩小至5%,天奕还会在,如果再缩至0.1%,天奕依旧在。一个城市房子如果会被逐个淘汰,一定是按品质的高低,从低到高,逐个淘汰。虽然我不知道他是谁,但是我知道他是对生活有着美好追求的生活家。走路到金成商业圈,散步到正弘城,跑步可到北龙湖,下楼就是8号线,开窗便是东风渠,美好生活,完美至此,夫复何求?虽然我不知道他是谁,但是我知道他是对一切美好事物有些收藏欲望的艺术家。天奕是房子,是家,也是一件艺术品,更是一个收藏品,只有这样的产品,才能让艺术家此生无憾,也只有这样的产品,才能作为传世的百年作品!《楼八》认为,不论是投资家,还是生活家,还是艺术家,都没有概括出天奕的核心,在楼八看来,天奕是一件奢侈品,只有奢侈品,才能是普通产品所无法比拟的。奢侈品的入门条件是:产品品质各个维度断崖式超越其他产品,这一点,只有天奕做到了。在此基础上,才有资格去谈更高层次的文化内涵。为了将天奕赋予奢侈品气质,老板几乎跑遍了各个城市的奢侈品住宅,亲自带队研究国内一线城市豪宅作品和全球知名住宅建筑。有人问,为什么第一豪宅会是未来出品?因为也知道未来能出品,一线大房企做不了顶豪奢侈品,深圳湾一号,是第一次做开发的鹏瑞置业,万柳书院,是名不转经传的中赫置业,汤臣一品,是主业文娱的汤臣集团。一句话:郑州能有这样的产品落地,是东风渠之幸,是金水区之幸,是主城之幸,是郑州之幸,也是河南之幸。我相信,未来不久,“未来天奕”将成为1颗最耀眼的明珠,闪耀在东风渠畔,俯视中原大地!结语

楼八的话

最近我一直在想,如果当初天奕选择了2万/㎡的普通改善盘进行快速走量,会是什么结局?且不说金水区少了一个颜值担当,东风路少了一道城市天际,普通改善真的能“走量”吗?!楼八觉得大概率走不了量,卖不动,如果卖不动,最终必定又给郑州留下一个窟窿!太可怕。但如今,未来人选择了另一条城市、企业、客户三赢的道路,最终也真正实现了既定目标。所以,不仅是老板自己,还有所有未来人,甚至每一个郑州人都应该感谢未来老板当初的那个决定。天奕,也用行动证明了一件事:郑州不缺欣赏好产品的人,缺少的是好产品最后,我们也来感谢你,感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。

1 阅读:7059
评论列表
  • 2024-03-22 06:46

    你就吹吧

  • 2024-03-22 03:01

    看情形就知道要步许家印后尘了[呲牙笑]

  • 奋斗 19
    2024-03-23 07:45

    这房子🏠不错,我看过[点赞][点赞][点赞]

  • Mrxie 15
    2024-03-22 16:26

    给你多少钱?恒大双倍

  • 2024-03-23 12:52

    价位太便宜了,至少20万起步才叫豪宅,才能把🐮吹起来。

    想家人 回复:
    你说的20万起步是一寸,还是20万一层
  • 2024-03-24 10:04

    广告软文

  • 2024-03-22 22:53

    转发文章不带海字的吗?

  • 2024-03-25 02:57

    广告

  • 2024-03-24 14:28

  • 2024-03-24 12:26

    一眼就看到差9mm,真牛啊!这个故事可以吹一辈子了!

  • 2024-03-28 22:36

    真能吹,小开发商一次盖一栋楼,一栋一栋卖