“上面二个圈，下面二个圈，中间一道杠”，一共5套房，呈现“器”字型结构。这是某住宅楼某单元前视图，共5层。一层二层是2套下叠别墅，左边一套，右边一套，建筑面积都是184㎡，四室二厅，配2层地下室，有南侧的院子，南侧直接入户。三层整体是1套大平层，这套建筑面积220㎡，四室二厅，有角落的直达电梯，配一层地下室。四层五层是2套上叠别墅，左边一套，右边一套，建筑面积是180㎡，四室二厅，六层有个露台可以改造成阳光房。我们来看一下它的具体户型。【1】

项目户型

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，一个专注郑州城市发展和本土高端地产研究的机构，致力推动城市进步。184㎡的下叠上图：184㎡下叠结构示意图上图中的棕色色块是户型所在的位置。深绿色是一楼的院子。可以看出，房子是从南侧入院。上图：184㎡下叠结构户型图户型的整体开间是3.2米+6.3米=9.5米进深大概是6米那院子的面积大约是60㎡。一楼一共二个开间，分别是6.3米的横厅和3.2米的客卧，同时还有一个共用卫生间、厨房和餐厅。上图：184㎡下叠结构户型图二楼对应的客厅6.3米的开间被分割为3.5米的主卧和2.8米的书房。主卧很大且通透。二楼一共三个卧室。220㎡中间大平层上图：220㎡大平层结构图上图中的棕色就是户型所的位置。上叠有露台，下叠有院子，中间户就是大平层。看它的具体户型。上图：220㎡大平层户型图其实就是下叠的2个首层拼接。户型有一个大约8㎡左右的北向入户花园，主要是进电梯用。整体户型的主卧室的开间就是6.5米，含上卫生间，面积达到了约35㎡。180㎡上叠别墅上图：180㎡首层户型180㎡上叠户型一楼有个北侧院子，面积大约40㎡。首层还有一个6㎡左右的露台。其他结构同下叠首层类似。上图：180㎡中层户型该户型的北侧有一个露台，大约30㎡。上图：180㎡上层户型最上层是一个露台。【2】

项目产品

5层的“器”字型叠拼产品，楼八是第一次看到，不知道是不是郑州首例。过去叠墅一般是6层，中间的不是大平层，而是中叠，最典型的就是雁鸣路绿地的香颂产品。“器”字别墅就是把中叠换成个大平层。叠墅虽然是二个开间，但客厅尺度较大，也可以算2.5个开间。一般采用这种结构的往往是因为“首层的日照时间不足，规划通不过”之下的无奈之举。但这种情况往往只会一二层做叠墅，四五层应该不会。所以，可以判断山和府大概率是一种结构创新。整体社区结构如下：上图：项目平面布局图项目一共8排，15栋楼。北侧临近湖面有一亲水广场。具体的位置如下：

上图：组团位置图项目是和谐金沙高尔夫观邸六期。位置在目前项目会所北侧。原地块有一片湖水，目前正在回填。这里插句话，大家买千亩大盘的时候一定要问清楚各个地块的属性，比如郑州很多千亩大盘，你去售楼部的时候，售楼部周边都是公园、绿地或者水景，你以为这是永久的，实际上可能是最后一期住宅、商业或者写字楼。如下图：

上图：组团回填现场组团已经排到了金沙高尔夫观邸的6期。案名：和谐山河府项目占地50亩，容积率1.5，纯洋房社区（营销推广：叠拼），15栋房子，合计210套房子。除了上面讲的叠拼，还有一部分合院产品，建筑面积327㎡，户型就不放了。【3】偷袭北龙湖项目目前均价对外释放的为35000-40000元/㎡。毛坯价格。面积段180㎡起步。我们以180㎡来计算一下项目总价。180㎡*3.5万=630万注意，这是毛坯的价格。买630万的房子，软硬装家具家电至少100万起步。总价730万起，均价约900万金沙高尔夫观邸是超级大盘，已开发多年，位置在南四环和东三环的西北角。项目有高尔夫球场和大面积湖面，优势是生态环境俱佳，劣势是配套相对缺乏，但交通配套不错。关于和谐金沙高尔夫观邸的其他资料，我们就不多介绍了，毕竟，目标客户群体层次不低，对周边的情况肯定很熟悉。回到正题，由于目前郑州市面上的高端改善基本都是精装修交付，我们就以项目730万的总价段进行简单分析。730万的价格，竞品就很多了。纯洋房方面，有北龙湖南岸在售的中海云著，绿城云庐，二手房就更多了，其他区域还有鸿园的叠墅。同时，它还面对市区大平层（总价竞品）方面的竞争，因为越来越多的人，正在市区大平层和郊区别墅之间反复纠结。山河府的核心竞争力在哪？亲水、大环境好，容积率低，四环内如果把方向定死在这4个维度，那竞品就少了，只剩北龙湖的部分产品了，而且，相比山河府，其亲水性和容积率还不占优势。我想这也是和谐置业敢定价3.5万的底气。现在和谐所需要解决的唯一核心问题就是，客户对于南四环区位以及项目配套的认可度了。关于建议，我觉得这种客户应该具备三个特征：1，经开区地缘顶级客户；2，喜欢安静；3，纯自住。如果有钱又满足这三个条件的客户可以入手了。结尾

楼八的话

郑州高端市场又增一员新兵，项目213套，按均套700万计算，大概是14个亿的货值，据说项目近期要开盘，既定任务是开清盘。市场一直在等待开盘10个亿项目的出现，莫不是山河府？楼八觉得还是有希望的，毕竟未来就是改善市场的天下。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。