2024郑州楼市第一拍,激战2小时迎来开门红!海义“四盘联动”掀起郑东风云!

梦之看房产 2024-01-16 18:06:11

终于,海义集团摘到了今天的土地!

地块位于北龙湖南岸,宏光揽境东,金茂如意府西,小营台遗址公园南,地块占地41.48亩,容积率2.5,毛坯限价2.5万/㎡,精装修限价3.0万/㎡,地块要求现房销售。

最终,海义集团以7.9亿元总价,溢价36%摘取地块,折合1905万元/亩,楼面价11428元/㎡。

首先恭喜郑州,恭喜郑州楼市!恭喜海义!【1】惊心动魄的土拍

感谢《楼八地产研究所》,我是宇文播(微信:zzbb2017),一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。

这块地刚挂出来时,大家关心的不是谁参与的问题,而是这个价格会不会影响北龙湖南岸洋房市场的价格体系问题。

关于是否会影响南岸价格体系,我们下面再说,先说我们大家不关心谁参与土地竞拍的问题。

为什么大家不关心土地谁拍了?因为这2年,郑州房地产市场低迷,几乎每一块土地要么是底价成交,要么是城投托底,哪怕是华润幸福里地块,都没能掀起一丝波澜。因为大家也认为这块地可能就是某个企业底价摘走,但结果我们全错了,没想到的是,这块地成为近几年最惊心动魄的一次土拍。

去年底,我也以为这块地会是城投托底;

今年初,我以为这块地会是某个企业底价成交;

前几天,我认为海义是志在必得,要在2024年实现东区“四盘联动”;

昨天,我才知道又有周口城投会同河南三建参与,海义也拉来了郑汴建设助阵,即使是二个主体参与。即便如此,我依旧以为是短兵相见,加个一二次价,以一方主动退出,一家胜出结束;

今天,开拍,5分钟,10分钟……还没结束,才得知商丘金沙也参与了!小伙伴们震惊了!传闻退出的金沙并没有退出!杀了过来!

15分钟,30分钟,45分钟……一直不见结果!

在开拍过程中,《楼八》和一众小伙伴们讨论,如果这样下去,会是什么价格,楼八大概估算了一下。

起拍价是1380万/亩,楼面价8390元/㎡。现房25000元/㎡销售,如果按企业7%的资金成本2年计算,回推到正常的期房销售,就是21500元/㎡的价格。21500元/㎡的价格,根据地块的素质和市场定位,11000元/㎡的楼面价可以支撑。11000元/㎡的楼面价对应的土地总价就是:7.6亿。

减掉5.8亿的底价,那土地就是1.8个亿的溢价。

所以,在10点半的时候,我在几个群里预测:

土地价格不会超过7.8个亿。

但最终,土地以7.9亿成交,超出我预期上限1000万!

对不起,楼八低估了房企拿地的决心,低估了楼市复苏的强劲。

稍等一下,让作者理理思路。

不得不说,这件事情让我想起了2016年的那次土拍。

2016年7月8日,上午9点,金水区郑纺机原厂区首块地块进行网拍,在经过3个多小时,566轮的激烈竞价之后,由郑州万科美景房地产开发有限责任公司以总价25.024亿元夺得,折合楼面价13411.24元/㎡,每亩单价2682.26万元/亩,溢价率294.45%,刷新郑州总价纪录,和金水区单价纪录,成为新地王。

自此,郑州楼市开始了3个月的疯狂期。

现在反过来反思,这件事对郑州楼市的利弊如何,还是仁者见仁智者见智,不能定论,但笔者认为是一件坏事,它让郑州楼市在接下来的3个月里进入疯癫状态,后遗症明显,是今天楼市低迷重要的因素之一。

但,有一点《楼八》可以100%肯定:土地市场的火爆就是楼市强劲的信号,也是必然的,今天的土拍就是郑州楼市强劲复苏的信号。

如果说今天的28号地像曾经的郑州纺机,但进入的郑州绝对不再是2016年的郑州了,今天的郑州一定是《霍元甲》中涅槃重生的李连杰。

【2】

海义四盘联动掀起郑东新区风云

海义是谁?没错,就是那个在2022年10月24日刚刚以9560万摘走北龙湖15号商业用地的海义。

这是海义北龙湖的第二块地,时间间隔为2个月。

对于海义,这不是结束,这只是开始。

接下来,海义将乘胜追击,大概率继续摘走郑州东站东广场的2宗住宅地块,在2024年,一次性实现“四盘联动”,完成一个中小房企史诗级的惊天破局。

其意向地块如下图所示:

上图:海义郑州版图布局

海义,海义集团,对郑州地产圈和郑州地产人来说,是个新人,但对于海义来说,是开始从幕后走向前台,开始从建业背后的大股东逐渐成为一支强劲的地产新秀力量。

沉舟侧畔千帆过,病木前头万木春

行业发展到今天这种状况,一批我们喜爱的优秀房企或倒下或渐渐退出历史舞台,但一些新生的力量正在崛起,这个崛起的过程处于如此的行业现状,自然艰难万分,但让我们欣喜的是,它并不缺乏后继者。

海义是一家综合性、产业多元化的集团性公司,其中地产板块也成立运营了很多年,开发的项目也达到了二位数,只是,他一直没有登上郑州这座省会城市的舞台。

上图:海义15城17盘的开发历史

从一个不被郑州地产行业知晓,到连拿四宗土地实现“四盘联动”,震惊郑州地产行业,海义应该可能不会超过1年的时间。

静若处子,动若脱兔,概括了海义的郑州进军之路。

【3】

不会对现有市场和楼盘产生不利影响

当初,在这块土地挂牌信息面世后,市场立刻做出强烈反应,都认为这个25000元/㎡的限价会对北龙湖南岸形成冲击,会改变南岸洋房4万/㎡的格局。

如今,土地花落海义,它将怎样改变南岸格局呢?

我们从三个方面谈谈。

企业情况

我们知道,北龙湖南岸有龙之梦和善水上境。普罗做产品,郑州人民是认可的;正商,更是曾经郑州地产的老大。龙之梦和善水基本就代表了这2个企业“2.5容积率产品”的顶级水平了。

那,这2个项目动摇南岸洋房市场了吗?并没有。

海义作为北龙湖新生,初入豪宅云集的北龙湖南岸市场,即使没有限价,即使没有容积率限制,海义也是断不会选择顶级豪宅路线的,应该是竞品改善路线。

限价因素

地块25000/㎡的现房限价,如果按过去“预售条件到交付2年时间”+“企业年10%”的资金成本,那么这几乎相当于要求企业在预售阶段按2万/㎡的价格进行销售,即使是年化5%,也是2.25万/㎡的价格。(这段话非专业地产不太好理解)。

这样的楼面价,2万的售价,开发商不是慈善机构,它能给你做什么的品质?品质在未来二手房市场是售价的唯一因素,对应下来,它怎么可能动摇南岸的豪宅市场?

小高层因素

容积率2.5,它就是小高层,是不允许它做高低配的,所以,这个地块和南岸洋房豪宅的关系不大,它真正能威胁的是北岸的华曦府和兰溪府。

但问题又来了,这是个现房销售的项目,上市要2.5年之后了,二年半的时间,我想问兰溪府和华曦府二位兄弟,这么长时间还不够你们快马加鞭跑掉的吗?

综合来看,不论是对南岸还是北岸,对小高层还是洋房,海义的这个项目都是一个人畜无害的小白兔项目。

【4】

未来东区的房地产何去何从?

东区的房地产市场这2年发生了怎样的变化?

过去2年,陆陆续续有房企,永平路晴宇改规,瀚海沉寂,同晟入手松苑,建业沉默……主动或被迫,一批知名的房企正在淡出郑东新区的市场,与此同时,除了传统的保利,华润,一批新兴的房企开始崭露头角。

金桥,是近2年北龙湖起来的房企,但和海义多年深耕进入东区之前已经实现15成17盘的成熟开发经验相比,其属于异军突起,我们也真心希望和祝福金桥完成电建金桥·华曦府、金桥·水木里以及电建金桥·壹号湾的开发,给北龙湖奉献三个优秀的作品。

上图:西棠公区的地面墙面和顶部

金桥西棠的样板间最近开放了,但我更关注的是它的公区的,从现场的照片看,公区和景观一样,在色彩搭配,建筑选材上逼格满满,豪宅感扑面而来,在资金充足的情况下,相信金桥一定不会辜负西棠业主的期待。

郑新,郑新是东区下属的国有房企开发公司,早年开发过兰溪上苑,去年上市兰溪书院,今年要入市的是兰溪府。

在笔者看来,郑新做产品是灰常灰常认真的,在客户的敏感点,或者说在项目品质的保值点上十分下功夫,同时,不追求花里胡哨的东西,以“实用性”把其品质拿捏到位,兰溪府,也是2024年,置业北龙湖的必看项目。

大来,2022年,它以19.66亿的总价摘下了瀚海晴宇旁边的地块。20亿,是个什么概念,一个朋友说现在如果你有5000万现金,拿着手机,给前台看看你的app余额,现在都能见郑州任何一个开发商老板谈合作。而在楼八看来,20亿现在能把郑州市面上矛盾突出的烂尾楼解决掉一半,由此可见,大来置业的实力强劲,所以,没有理由怀疑大来可以把这个项目做好。

如今,海义来了,凑够了东区新人“四大天王”,我们期待着四大天王在东区发芽立足,而立足的第一步就是要把这4个项目做好。

三年后,比一比兰溪府、华曦府、海义、大来,看看谁才是真天王。

结语

楼八的话

不知不觉,北龙湖又迎来了一个新的时代。

还是那句话,郑州地产已经走过了最艰难的时代,2024,期待郑州迎来一屡新的曙光。

感谢关注《楼八地产研究所》,我是宇文播,专注郑州城市发展和高端地产研究。

0 阅读:5