新川，蝉联2022年和2023年成都新房住宅成交量第一的板块。同时，其新房成交价格在近几年一直呈现出稳步上升的趋势，到2023年已成为成都3万元/㎡+新房住宅成交最多的板块。
但今年以来，新川的“降价风波”不断，新房成交量出现下滑。
而最近，新川的风向又迎来新的变化，关于其“新房卖爆”、“收回优惠”、“涨价”的消息再次传出。
一边是降价，一边是涨价，当前的新川楼市同时出现了两种截然不同的声音，而其真实面貌究竟如何？小全全对其进行了一番实探。
主要包括三种情况：
一是尾盘清仓，优惠促销。新川部分楼盘的去化已进入尾盘阶段，为了尽快清盘回笼资金以及进行项目收尾，于是推出了一口价、特价房、清盘价等优惠政策。如2022年12月首次入市的中海新川华府，前期成交均价基本在3万元/㎡以上，今年推出的尾盘特价房单价仅约2.6万元/㎡。
二是开盘折扣，吸引客源。为了蓄客、促销，新川部分楼盘释放出了开盘折扣的信息，包括现在去化速度较快的陆肖TOD麓鸣九天，实际成交均价与预售备案价格也有1000元/㎡以上的差异。事实上，开盘折扣，新川也并非个例，目前成都绝大部分楼盘都采取了类似的营销策略。
△陆肖TOD实景图
三是以价换量，去化库存。新川部分存量较大的楼盘，面对区域内部及外部的激烈竞争，为了加速去库存，于是给出了更多的优惠措施，以价换量。如蜀道宽镜、金泰和序等楼盘，一方面位于新川南、靠近万安板块的片区，周边城市开发起步稍晚；另一方面，3万元/㎡+的定价受到众多同价位的高能级改善产品的冲击，整体去化速度缓慢，于是进行了降价打折；还有高投锦悦府、和悦府、汇悦府等人才公寓，因其存量较大，也推出了一定的优惠，加速去库存。
多重因素叠加，造成了新川看起来遍地都是打折房子的现象。
从新房成交均价来看，新川一直呈上涨趋势。根据投资云地图数据，今年1-10月，新川新房成交均价为30540元/㎡，比2023年的27905元/㎡，上涨约9.44%。且今年部分楼盘也取得了不错的去化，尤其是10月，陆肖TOD麓鸣九天卖出了100多套房源，成交金额超4亿元；新川雅境同样实现了4.8亿元销售额；还有保利·新川天珺仅一个周末就完成了2.2亿元的销售额.....
△新川近十年成交均价变化，数据来源投资云地图
在实地探访新川时，小全全也发现，其内部市场存在明显的南北分化。
根据最新的《成都高新区(南区、西区)国土空间总体规划(2021-2035年)》，新川被划分成了南区、北区，具体范围如下图↓↓↓
其中，以价换量，去化库存的楼盘多来自于新川南片区，尤其是新川之心中央公园以南；而去化良好且新开房源价格向上微调的楼盘则集中在新川北片区。
从新房供销情况来看，新川南片区是新川楼市的主战场。
2019年至今，新川北片区供应约8000套，成交超7000套；新川南片区供应约1.3万余套，成交超1.4万套。
△新川北供销数据，来源投资云地图
△新川南供销数据，来源投资云地图
从成交均价来看，新川北片区遥遥领先。
2024年1-10月，新川北片区新房成交均价为33009元/㎡，新川南片区新房成交均价为28249元/㎡，价差超4000元/㎡。
新川板块起步时，整个片区价格相差不大，出现明显分化的时间节点是在2023年，从2022年到2023年，新川北片区新房成交均价上涨达10782元/㎡，涨幅约50%。这与片区内招商新川臻境、华润置地高新天序等高端项目不无关系。
据不完全统计，2023年至今，新川北片区的成交主力楼盘包括华润置地高新天序、招商新川臻境、保利新川天珺、远大海灣雲錦、金隅金成府、新川雅境等多个单价超3万元/㎡的楼盘。
△新川北2023年至今供应主力楼盘，数据来源投资云地图
自2016年开始步入新房销售期的新川，一直是成都楼市关注的焦点之一。经过多年发展的新川，当前也暴露出三大问题：
其一，区域存量较大，去化周期较长。
从新房市场来看，截至11月20日，整个新川新房存量约3500套，再加上部分未推未售房源及成交待开发土地，整体去化周期较长。
另外，从土地市场来看，新川还有多宗待出让用地。据投资云地图，在今年的计划供地中，新川还有约509亩涉宅用地待出让，除新通大道TOD约67亩、五根松102亩用地外，主要集中在新川南、靠近万安的片区。
△新通大道TOD约67亩土地现状
其二，路网密集，地块割裂，建设进度缓慢。
在规划之初，新川便借鉴了新加坡的小街区制度，将产业配套、住宅改善融为一体，独立组团内配有独立的产业、学校、商业邻里中心。
但从现在的发展来看，密集的路网带来交通便利的同时，也将区域内的场地割裂为碎片化的城市组团，一方面形成了很多临街甚至临大道的住宅，另一方面也难以形成大规模的商业配套。目前区域内最大的商业体量主要集中在陆肖TOD，包括西南地区首个华润万象天地，但其位于地铁陆肖站十字路口处，也就是新川北片区的最北端，未来呈现后也难以辐射到整个新川片区，新川南片区规划的万安TOD，目前地块还在待出让中。
△新川万象天地建设进度
其三，多校划片带来的学区不确定性。
在所有的配套资源中，教育配套的重要性毋庸置疑。自2022年开始，新川（中和AB片区）的学校实行小学一年级入学多校划片电脑随机录取。
△图源成都商报教育发布
新川（中和）A学区，即新通大道以北的片区。含四川省教育科学研究院附属实验小学（成都高新区梓州小学）、成都高新区行知小学、成都高新区银都紫藤初中东区学校、成都高新区蒙新小学、四川省教育科学研究院附属实验小学崇和分校。
新川（中和）B学区，即新通大道以南的片区。包括成都师范银都紫藤小学北区和南区，还有成都高新区新川科技园小学、成都高新区实验小学新川分校。
同片区内，学校差异较大，且能否就近入学也存在非常大的不确定性，再对比超3万元/㎡的新房单价，购房者也难免有所顾虑。
整体而言，新川楼市内部分化明显，目前成熟度更高的新川北片区仍旧表现出色。
但根据成都市规划和自然资源局公布的《成都市中心城区土地定级与基准地价（2024版）》，新川的城镇住宅用地土地级别已由Ⅲ级调整为Ⅱ级，这可以说是整个新川板块能级的提升。详情可见：新版中心城区土地定级与基准地价出炉，这些板块“升级”！
与此同时，新川板块的产业正在快速导入中，AI创新中心一期二期、前沿医学中心一期二期四个园区已经建成，聚集了百度Apollo西部智能驾驶创新中心、新华三成都研究院等高能级企业，并有天府软件园二期、前沿医学中心三期等多个园区在建。
因此，对于当前发展较为缓慢，却是新川产业重要承载地的新川南片区而言，未来仍旧可期。
