媒体同行发来一张朋友圈海报。
他说：幸福里又卖了10个亿，就开一栋5号楼，卖这么多？客户嫩疯狂吗现在？真的有点不可思议，有钱人还是多啊。
他又补充一句：八哥，你咋看？
【1】感谢关注楼八，我是宇文播，纯干货不废话。
既然问了，我实话实话，先说结论：我还觉得10个亿少了。
我的理由很简单，三点吧。
①10个亿属于平均流量
回顾一下：幸福里2022年5月开盘，销售20亿，6月加推，再卖20亿，下半年又卖30亿，全年完成70亿，顺利成为郑州市2022全年销冠，同时，也是河南省唯一进入全国销售金额百强名单的项目，今年前5月，幸福里又卖了15个亿。
11个月的时间，幸福里卖了85亿，单月近8亿，而这次5号楼开盘，项目不仅仅蓄客1个月，而且推广力度又大，10个亿很合理。而我觉得10个亿少了，主要是因为第二个原因。
②客户厚度急剧增加
有人觉得10亿多了，是觉得幸福里前期释放了大批客户，后期客户少了。当然，在高价位段，这是事实，但华润营销团队也意识到了这一点，于是他们适度下调了北苑价格，这个下调幅度在2000元左右。
这个2000元意味着什么？
打个比方，如果能买得起29000-30000元房子的客户是100人，那买的起28000-29000元的客户就应该是200人了，买得起27000-28000元的客户就应该是400人了，买的起26000-27000元的客户就应该是1000人了。
社会居民的消费水平是“金字塔”型的，价格每下调一个维度，对应的客户量自然就是几何倍的暴增，这是基本的地产逻辑，所以，当前段时间我得知幸福下调价格的时候，我的第一反应就是：
又要被抢光了
所以，我认为这次幸福里5号地开盘卖10个亿，不算多，也一定是事实。
③懂行的人多了谁都喜欢住独栋，而不喜欢住双拼，毕竟和别人分享一栋楼没有自己住一栋楼美气，但如果双拼别墅的另一户住的是迪丽热巴妹妹或者马云叔叔呢。
幸福里的配套商业是郑东万象城，这是华中地区最高端的M1重奢商业体，它不是普通的商业，这种商业体对于住宅，只会是加分项。
天基老板之前在建业天筑200㎡居住，后来举家搬进了天筑国际公寓，搬家要的就是配套的商业服务，这种例子在天筑不止一例。
还记得上海有个很牛逼商业，叫做“上海新天地”，它旁边有个很贵的住宅，叫翠湖天地，翠湖天地有4个组团，分别是嘉苑、御苑、雅苑和隽荟都，很遗憾，这其中最贵的是就是离“新天地”商业最近的组团。
我们总认为靠近商业是弊端，那是因为你靠近的商业太烂、太脏、太乱。在东京、在纽约、在巴黎，住宅靠近商业价值都会大增。必须承认，我们的财富在接近西方，但品味仍有差距。
【2】加上这次的10亿的住宅，幸福里累计销售住宅已经95亿，加上其他物业，幸福里的总销售额已经过了百亿。
一年时间，单盘百亿
在郑州房地产的复苏期，幸福里几乎以一己之力，保持着郑州楼市热度的半壁江山，给了郑州楼市强心剂，给了一众开发商信心，当然，也维持着地产圈的半数话题。
幸福里作为郑州楼市近2年的杠把子，是历史的必然。
如果按照幸福里的价格作为参照物，综合考虑地段、配套、产品、精装等因素，那么郑州所有的大平层价格每平米必须下调3000-5000元/㎡，同时，也几乎郑州所有的大平层项目都在翘首以盼地等待幸福里清盘。
可惜的是，他们可能还要再等2个月了，此次开盘，华润推出了一部分242㎡的压轴户型，这是北苑最好的户型产品。
来看一下这个户型：
上图：幸福里242户型
整体布局
这个户型整体实现3大卧室独立区域，互不干扰，私密性强，家庭成员之间均有私有空间，再加上3个卫生间的配置，公卫紧邻北卧门口，基本就相当于“三套房”设计。
85㎡超大社交所
上图：幸福里242户型效果图
这个户型最大的亮点是集中了所有社交功能的空间，最终形成一个约85㎡的“超大社交场”或“家庭欢乐场”，配合上面说的3大卧室分区，实现了家庭成员生活空间的“和而不同”，聚，则欢声笑语；散，则静谧温馨。
U型厨房
大型欢乐场必须要美食“大型制造场”，大尺度的“U型厨房”设计赋予了这个户型更多的生活情感。
尊贵主卧
上图：幸福里精装效果图
数一下上图主卧的功能区：浴缸、脸盆1、脸盆2、淋浴、马桶、男衣柜、女衣柜、梳妆台、飘窗……再加上卧室区，总面积高达约28㎡，每一个功能都彰显主人的生活艺术感。
户型的软实力必须加上硬实力才是真顶豪，精装设计中，华润为这个产品配置了定制装甲门、松下智能门锁、温德姆灰石材地面、夹丝玻璃、紫气东来石材背景墙、皮革硬包、弧形吊顶、智能家居系统、中央空调、德国AEG厨具、意大利威乃达橱柜、摩恩五金、新风系统、杜拉维特浴缸和双面盆、汉斯格雅龙头和花洒、日本伊奈智能马桶。
这样的幸福里，这样的精装，如果把这个242㎡的户型切成2个120㎡的三房二厅，他们的客厅是42.5㎡，主卧室是14㎡……我想，单价要33000+了。
曾经在幸福里首次开盘的时候，幸福里同区域有一个项目也在售，毛坯是29000元，有朋友很不理解，人家位置不如幸福里，产品不如幸福里，还是毛坯，为什么和幸福里一个价格，按照它们29000元的价格加权，那幸福里应该卖35000啊。
我当时说了一句，人家是90㎡的户型，总价只要260万，幸福里有吗？
242㎡，是幸福里最后的遗珠，也是最后的机会。
【3】不管怎样，随着华润这一次的热销，幸福里住宅基本就接近尾盘了。
有一次和华润相关负责人聊天，无意中听到他说：南苑今年年底就交房了。当时我特别震惊，在我们的印象中，好像才开始建，就要交房了。
如果幸福里南苑真的实现年底交房，从它前年年底开工到今年年底，它的建设周期只有2年，而且是精装修交付，它直接打破了郑州的一个记录：
郑州史上建设周期最短的33层精装高层
2年！实现33层精装高层从开工到交房，干工程的和干房地产的都知道这是一个什么概念，而我只能用一个词来形容：奇迹。
由于这2年郑州的房价处于“下行期”，高端盘也处于“横盘期”，所以很多购买幸福里的客户都会算一笔账，其中最重要的一项支出就是“交房前的资金沉淀成本”。以南苑为例，从签合同付款到交房，资金的占压周期只有1.5年，这和郑州常规的2.5-3年相比，可以说是压缩了一半。
这压缩的都是客户的钱
这样的幸福里，还有什么理由去算它的资金成本呢，我们唯一要做的就是静候它的交付，然后再静候郑东万象城的开业。
上图：幸福里天际线效果图
可以预见，待幸福里交房和万象城开业后，整个超级综合体就是整个郑州的城市封面级地标，同时，这里也将是整个郑州的时尚之都。这里的住宅将以一己之力和北龙湖pk生活模式的选择，这里的公寓将再次书写郑州市投资收益的奇迹，这里的商业同样将吸引整个华中地区的顶级消费力量。
它，注定让郑东新区装上一个新的心脏。
结语：幸福里卖多少不重要，重要的事它真的不愁卖。
幸福里注定是郑州房地产历史上一个划时代的产品，也许正因为此，我们对它的期望太高，虽然从装修标准到销售业绩，它已经超数量超速度完成了它的使命，但在我们心里，它还是不够完美，卖得不够好……没办法，都是这样，哪个孩子出生的时候在父母眼里不是北大清华，嘻。
