这类大平层，仿佛突然就从合肥市场销声匿迹了……

在合肥的居住市场，2020年左右开始出现商业大平层，也就是商业产权的大面积类住宅产品，基本都是40年产权，面积多在180-200平以上，通过改造满足居住需求。

班长之前粗略统计过，滨湖、高新、包河、经开和肥西县都有项目存在。

其中有一些项目，如中央公园南侧的锦绣观澜、省府中轴的建发美的珺和叁希堂、双本部的置地栢悦书香，经开区置地汇金商务中心，以及蜀西湖北岸的龙湖光年壹号等，去化情况都很不错，一度让该类型产品在改善圈引发广泛讨论。

商业和住宅相比，存在诸多劣势，如不能落户、大部分没有学区/学位、交易税费高、商业水电、40年产权等等，一直不讨喜。

不过商业大平层的买家，相当一部分单纯为了满足改善居住需求，基本都是非首次置业，不可能会将商业产权误认为住宅产权，对于众多不足都很清楚。

那这些热销商业大平层，是凭借哪些点吸引这些改善买房人？

如上面提到的热点楼盘，锦绣观澜和龙湖光年壹号自然景观是亮点，建发美的珺和叁希堂有地段优势和未来预期，置地栢悦书香更多是做为学区房居住的补充，而汇金商务中心的交通、配套和品牌上都有优势。

另外，项目本身也有很多亮点，与同期在售的住宅有明显的代差，在产品方面可谓是遥遥领先。

如面积普遍在180平以上、外立面材料多采用石材/铝板/玻璃幕墙、公区装修奢华、酒店式归家和居住体验，客厅或房间多采用双面或多面采光窗、装修标准较高等。

不过，如今随着合肥住宅产品的快速迭代、改善楼盘遍地开花，商业大平层仿佛突然消失了，少有人再提及。

一、市场和政策的变化

持续关注商业市场的可能会比较了解，商业市场与住宅市场的热度是“唇齿相依”的关系，住宅市场火热能带动商业市场，反之亦然。

前几年限购、限贷政策严格，很多有改善需求的家庭无法再购买住宅产品，只能转向商业大平层这样的类住宅产品。

随着限购政策完全取消，贷款政策又异常宽松，商业类产品不限购、不限贷的优势已经荡然无存！

二、大面积优势不在

我们看2013年到2023年的合肥新房户型分布，前期大户型、甚至160以上的产品都很少，在一定时间内商业大平层是住宅高端市场的一个补充。

但从去年，尤其是今年开始，市场已经完全不一样了，180/200平以上住宅项目层出不穷， 300平以上户型也开始面世。

再加上原本住宅的公摊就明显低于商业，现在又有了新计容，商业大平层的面积段已经被住宅完全覆盖。

三、外立面

商业大平层的外立面有些是铝板/石材，有些是全玻璃幕墙，与早期住宅相比有完全不一样的气质和居住体验。

不过随着合肥住宅产品快速迭代，公建化立面普及，外立面颜值、窗墙比越来越高。采用全铝板/石材的项目也与日俱增，班长简单统计过，目前已经有了约20个楼盘，相信后面还会有更多。

虽然由于环保、节能等原因，住宅还不能做真正的全玻璃幕墙，但已经越来越接近了。商业大平层在外立面方面的优势还有一些，但差距越来越小。

四、装修标准

一直以来，商业大平层普遍在公区装修上花费重金，给业主营造出非常强的仪式感。装修交付的楼盘，装标也普遍高于同期住宅，尤其是限价时代产品。

但从去年开始，内卷严重的住宅市场，不仅公区装修一家赛一家的奢华，装修标准也全面升级，石材、豪华品牌家电/五金大量运用，5000元/平、甚至7/8000元/平的装标已经不少见。

在装修标准上，住宅也已经赶超商业大平层！

五、归家体验

除了公区装修，商业大平层多宣传借鉴某某酒店式设计理念，打造酒店式大堂、营造酒店式度假归家感受，还会以酒店管家式服务为卖点。

现在这些也已经成为高端住宅的标配，而且由于体量普遍大于商业，会所、泳池、健身房、私宴厅、儿童娱乐、瑜伽室等多功能场景一应俱全，绿化和景观发挥空间也更大。

商业大平层精心营造的体验感不再是独一无二，住宅产品可以全面替代！

六、价格优势不在

价格是商业大平层不再受关注的一个关键因素，之前商业大平层热销时，二手房价格处于高位，商业大平层的价格往往仅有周边二手房价格的一半左右。

如今随着二手房价下跌，新房市场优惠力度加大、价格和房贷利率下调，以及新计容政策实施，折算下来的房价和购房成本，让商业大平层的价格优势已经不在，即便不考虑出手、只居住，也缺乏性价比。

综上所述，商业大平层的不限购不限贷、大面积稀缺、高装标、酒店式归家、外立面和价格等优势逐渐丧失后，商业产权、水电费高、不通燃气、公摊大等不利被放大，能够吸引买房人的点，越来越少。

接下来，在住宅市场回暖之前，除非拥有独一无二的外部资源或者价格足够低，否则商业大平层产品销售难度将继续增加，或许房企又要考虑改变商办产品的使用场景了！