重庆某楼盘1个多月只卖了5套房子,这届买房人不好割了吗?

重庆地产说 2024-06-21 11:43:52

01

你会花400多万买个超高层吗?

大概率不会吧。

那些有钱人也是这样想的。

这就是凯德九章如今面临的困境。

凯德九章1号地块的A6号楼,早在2024年4月29日就备案了,建面均价25000多,套内价格超过3万,但直到现在,1个多月时间过去了,却仅仅只卖出去了5套房子。

◉ 信息源于重庆网上房地产

当初的神盘凯德九章,热卖时被疯抢,现在怎么一下子就成牛夫人了,不受人待见了?

是这届买房人太不听话,还是这届买房人不好割了?

02

根据重庆网上房地产的官方数据,我扒了下凯德九章1号地块A6号楼的详细数据,有几点发现,跟你们分享下:

凯德九章这次总共推出了176套房子,

平层168套,跃层8套。

套内147㎡的有84套,户型占比48%

套内170㎡的有84套,户型占比48%

套内225/257㎡的跃层有8套,户型占比5%

套内147㎡和170㎡是户型主力。

套内单价方面:

147㎡平层,备案套内均价31821元/㎡

170㎡平层,备案套内均价32163元/㎡

跃层,备案套内均价26524元/㎡

套内170㎡撑起了一半的货值。

◉ 凯德九章户型配比,杨一设计并制图

总价方面:

套内147㎡,平均每套是469万元

170㎡,平均每套是546万元

跃层,平均每套是606万元

470万、550万、600万,这些价格在重庆都已经是天花板了,每跳一级的难度都是指数级上升的,客户数量也是指数级的减少。

更何况还要让他们接受大几百万的超高层,有这个钱已经可以去买别墅了。

03

不是所有人都能接受大平层,也不是所有大面积的房子都能叫大平层。

真正的大平层,在我看来,除了房子本身的基本属性外,更多的是在于窗外的风景。

要么是可以看两江交汇的,城市绝版地段,比如来福士广场、长嘉汇等;

要么是可以看绝美自然风光的,比如礼嘉的滨江别墅群。

要么是地段稀缺,要么是风景稀缺。

凯德九章有这个条件吗?

不完全有。

确实,凯德九章地段很好,地处北环,附近有产业园、森林公园、楼盘附近也有体育公园,交通路网也很方便,去到重庆任意一个地方都非常方便。

凯德甚至还提出了一个新概念,冉新核心区(冉家坝-新牌坊),这里沉淀了重庆过往几十年发展的最大红利,我觉得这个概念提的非常好,也很认可。

但这是否是客户认可400多万超高层的原因呢?

地处核心区,身居交通要道和枢纽处,楼层越高,噪音就越大,窗外没有极度稀缺的城市人文风光、或秀丽的山水湖景色,只有一打开窗户的24小时不间断噪音。

或许,凯德自己也意识到了这个问题,如果窗外的风景真的值得3万多的价格的话,凯德九章的楼层价差不会如此之小。

◉ 凯德九章价差情况,杨一设计并制图

拿A6号楼1单元2号房的套内价格来举例:

49层顶楼是34600元/㎡,

43-48层大概是34300元/㎡,

36-42层大概是33000元/㎡,

16-35层大概是32500元/㎡,

2-15层大概是32000元/㎡,

顶层和底层的单价差距只有3000元/㎡。

同样都是超高层大平层,重庆来福士广场T3N的1号房的顶楼和底楼的价差是45000元/㎡,江北嘴壹号院东苑2栋1单元1号房的价差是16000元/㎡。

◉ 两项目价差情况,杨一设计并制图

窗外的风景明显卖不过来福士广场和江北嘴壹号院东苑,但部分房源的单价却已经几乎持平了,你如果要买房的话,你会怎么选嘛?

04

热销楼盘爆卖的原因可以有很多个,但滞销楼盘的原因却只有一个,那就是:

不值。

没达到客户的预期。

如果它卖20000元/㎡,大概率会卖的不错,2021年就卖过这样的价格,给出的解释是取消了精装修,一下子就比之前便宜了5000元/㎡。至于客户

如果它卖小户型,大概率也会卖的很好,2023年就已经爆卖过了,67-80㎡的小房子,150万左右,市场的接受度很高。

冉新核心区的新房并不多,这也是凯德九章之前卖的很好的一个重要因素,现在周边的二手房不过1万多价格,楼龄新点的次新房卖的稍微贵点,但也不超过2万的价格。

现在信息的透明度已经很高了,客户不再那么好忽悠了,如果还想着用以前那一套来应对如今的精明客户,注定是行不通的。

客户自己买房时,心里都有一杆秤,哪个楼盘性价比高、哪个楼盘不值,客户心里门儿清。

观音桥那个位置、香港置地那个品牌,别人才卖3万多,你凯德九章地段比不过观音桥、品牌光环明显没香港置地大、产品力(户型、园林、示范区)统统都拼不赢香港置地,凭什么卖这么贵的价格嘛?

当然,凯德也可以完全不迎合重庆的市场节奏,就这样硬扛着价格卖嘛,等到哪一天,重庆房价又迎来一波大涨,就又可以赚钱了,赚城市土地升值的钱,玩囤地那一套,反正是国际大资本,最会玩的就是长期主义,国外资金也往往更有耐心。

凯德九章项目是通过收并购来的,是在2018年收购的之前的中华两江春城项目,据了解,中华两江春城当初的地价仅仅只有1000元/㎡。

1 阅读:1373
评论列表
  • 2024-06-22 12:51

    吃瓜吃到公司隔壁

  • 2024-06-23 06:23

    新加坡来的开发商不讲武德啊[得瑟]

  • 2024-06-25 06:24

    这五套的交易数据,搞不好都是自己刷的

  • 2024-06-24 11:33

    两万多,现在冤大头才买两万多的。