11月，香港发布《河套深港科技创新合作区香港园区发展纲要》（简称“《纲要》”）。遂有媒体进行统计，发现《纲要》提及深圳82次。

河套和前海是深港两城合作的两大代表产物。上世纪70年代深圳“三来一补”亦步亦趋跟随香港，成就了特区发展的第一桶金。如今两城优势互补、平等合作，与彼时交相辉映。

河套是我在房产面授课讲述的重要一节，河套与前海不同，更大的发展潜力带来的产业能级，比南山科技园还要高。大家有机会到面授课，我会讲清楚河套的定位，以及它所打造的中式转换平台，如何改变福田乃至深圳的购买力结构。

弄清楚河套，我们还能清晰看到城市定位、板块定位和产业能级，以及优势定位是如何在资源配置时夺得话语权的。

河套即河套深港科技创新合作区，最早源于2017年1月份，深圳和香港两方签署合作备忘录。

河套分A、B、C三区，A、B区在香港，根据《纲要》，河套香港园区1期将分三批次开发，包括生命健康科技区、人工智能数据科学区和新科技与先进制造区，聚焦科技领域，与河套深圳园区优势互补。

C区在深圳，区域包括福田赤尾、华强南，到福田口岸、皇岗口岸，再到福田保税区。

在深圳，乃至全国，河套的热度要远远低于同为深港合作的两大创新区之一的前海，甚至在去年8月份，国家印发规划，河套才正式进入到大众视野。

实际早在福田区2021年印发的“十四五”发展规划，就已清楚写明河套的发展、定位和规划：

以河套深港科技创新合作区为牵引打造中央创新区。

具体规划的内容在这里不再展开。大家可以找助理索要或到官网下载原本，深读当时的规划，或许你会恍然大悟，河套之于福田，如同当年的招商蛇口，后者是深圳乃至全国的民营经济起点。战略地位不言而喻。

河套的发展前景，可以以前海作为对比。

前海以金融+物流为主，但这明显与香港的优势产业存在利益冲突。

相比之下，河套以科技+创新为主，科技产业并非香港的支柱产业，但香港的自由经济指数排名全球第一，河套可以较低障碍地借助香港对创新型人才、科研型人才的吸引力发展自身。

而我们崛起的最后一块拼图，也是科技。

产业入驻方面，河套的发展进度同样健康。单以我为例，我每隔几个月便要到前海、河套实地走访一遍，而每次到河套，都有耳目一新的感觉。

终于要说到河套的楼市。

河套的战略地位与前海等同甚至略有超过，河套的楼市也存在与前海同样的误区。

喜欢买前海的人在前些年以为前海没地，以为前海好就只会利好前海的房价。

现在事实证明，前海好不好，都不会影响南山的后海、蛇口和深圳湾。

河套同样如此。福田的赤尾、华强南、福田口岸、皇岗口岸和福田保税区是直接受益对象，但福田的香蜜湖，南山的深圳湾、红树湾等豪宅板块同样是受益对象。

河套创造的购买力——尤其是豪宅购买力，对房价的辐射是不限于河套片区的。

反观直接受益对象，反而存在一定程度的风险。

以福田保税区为例，保税区的核心价值是福外南学位，福外南学位房在福田区属于二梯队学位房，次于侨外、福外本部。明德实验、深高南等。

假如要买学位房且是二梯队的，保税区只是选择之一，且只能买90平以下的学位房。

假如不是学位房需求，保税区就不能碰。

福田口岸、皇岗口岸、赤尾、华强南也都各有局限性，比如都只属于刚需板块，且福田口岸、皇岗口岸在皇岗不属于龙头片区。

纵观深圳各个区的发展，我们能够发现，福田是深圳最具潜力的板块之一。

福田只有78平方公里，但福田是深圳的金融中心、行政中心和文化中心，这一优势定位决定它在资源配置的过程中，拥有绝对的话语权。

河套的规划只是其中之一。目前的福田已经拥有CBD，拥有车公庙的副中心，香蜜湖还在建设金融一条街，大金沙也会陆续有写字楼盖出。

一边是产业强、购买力多且旺盛，另一边是地少、写字楼多、住宅少，构成了福田区的楼市价值。

深圳十区都有写字楼，但是十区的写字楼和写字楼的公司确实不一样的。一个俗套的类比：假如你是科技、金融行业的公司，你觉得把公司放在福田和坪山是一样的吗？

理解这一点，再对比深圳的其他区，就能理解板块定位带来的产业能级和产业资源的差异，进而带来板块价值和房价的差距。

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