广州楼市，现在可以抄底了吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们分析了万亿国债发行的逻辑，根本原因还是在于货币空转，既然大家不花钱，那操盘手就帮大家花钱。

地方上的各种工程，道路建设、桥梁维护，医疗、教育、社会保障可都是花钱的地方。

但对于我们大部分人来讲，这些都不重要。

真正重要的是，我们普通人站在时代的十字路口，如何多赚点钱，让生活变得更好一些。

万亿国债的背景下，广州楼市现在适合抄底吗，我们应该怎么做才是最优解。

01

我们先看新房方面。

新房的内卷毋庸置疑。

年初保利掀起85折降价促销潮，是那个最开初丢进池塘里的石头。一石激起千层浪，接下来，几乎所有开发商都在开闸降价。

最近我们经常做的事情就是和粉丝在售楼中心，一坐就是大半天，帮他们砍开发商的价格。每次一刀下去，看到销售表情狰狞，我们就知道砍到位了。

是的，现在几乎大部分新房都可以像二手房那样砍价了。能砍多少，就看心够不够狠，用的那把刀够不够利。甚至不只是价格，交易条件都可以和开发商谈。

有人说，那开发商是不是因为嗅到了未来楼市走向的气味，才会这样的一让再让，底线一降再降。

倒也不是，其实，也没必要过于相信开发商对于后市的判断和眼光。

毕竟，如果开发商真有什么高瞻远瞩，也就不会有那些地王地块，当年只为过把瘾就死，却在如今的市场中瑟瑟发抖了。

归根结底，这只是开发商地产商业模式的逻辑，和普通的买家是完全不同的。

开发商走的是高周转模式，拿地和建设是借的钱，要通过卖地赶紧回款还钱。赚的是面粉加工成面包的手艺钱。

开发商的资金成本远比你想象的要高，一个项目的成本大头都在这里面。对于这几年的开发商来讲，早点回款把资金成本降下去，远比一套房挣多少钱更重要。

开发商在意的是这块地拿的价格是不是够便宜，产品推出市场好不好卖，如果能卖出高溢价当然是极好的，卖不出高溢价能快速回笼资金，也行。

因此，现在这个时间就是薅羊毛的好时机。

02

而二手方面，我们如果把去年小阳春的价格当作标尺划一条线，那整个大盘回调20-30%的幅度还是有的。

这波降价潮从去年的下半年开始，下降的区域也从全广州来看，是郊区一路向市中心蔓延。从各个区域内部看，也是从区域外围边缘地段，向区域核心的标杆产品蔓延。

就好像山火一样，随着风势越烧越旺，星星之火可以燎原。

具体到个盘，近郊的核心区，番禺万博的万科欧泊，白云嘉禾望岗的岭南新世界、锦云峰，老黄埔的保利学府里、中鼎君和名城，科学城的鼎峰、科城山庄。

这些都是除核心区外，有增量有概念的优质板块里，位置好，配套成熟，交通方便，产品能打的小区。

从去年年底开始，就开始进入回落的状态，虽然不是断崖式下跌，但是价格抽丝般的回落也是层层叠叠。

核心区方面，珠江新城不论是东区的凯旋新世界、跑马地花园，中区的嘉裕公馆、中海花城湾、保利心语，还是西区的保利香槟、星汇园。从刚需到改善再到豪宅。无一不在回落的范畴里。

其他几个区域就更不用讲。

曾经大热的牛奶厂，一度冲上9万的成交单价。如今这波回落潮里，4房的挂牌价普遍回到了6字头，800万预算可以在4房的户型里中横着挑。

当然如果你想更低一点，总价7字头，也有机会遇到那种老乡别走，还能再谈的业主。

金融城的兰亭盛荟作为天河为数不多的次新盘，好的单位也从高位10万的成交，回落到8万多，甚至7万多的成交价。

其他朝向和户型有瑕疵的产品，可谈价的幅度就更大。

我们再看海珠西的六边形战士，光大花园一直是价格坚挺的代表。但是遇到如今皆在回落的市场，回调同样不可避免。

但是另一方面，市场确实已经到底了。

03

这段时间，有些粉丝最喜欢问的问题就是市场什么时候开始止跌回暖，什么时候可以入场抄底。

这个问题，没有人能给出答案。

业主不知道，买家不知道，操盘手也不知道。

很简单的道理，如果你我都知道止跌回暖的时间点，业主也肯定知道，那他为什么还要贱卖一个马上就要上涨的资产给你。

谁如果敢给你这个答案，那你就可以注意看看他藏在背后的手里，是不是拿着一把磨得锃光瓦亮的镰刀。

但是楼市未来的走向和趋势是明确的。

因为底层的逻辑并没有发生改变。

我们的货币还是信用货币。

M2的增速依然遥遥领先于经济的增长速度。

地方的财政收入依然需要从土地中汲取。

我们的城市化进程依然在推进，远远没到停滞的地步。城市的基建依然在建设。

我在广州能看到金融城、琶洲的建设通宵达旦，南沙即使偏远，但依然在大搞基建。

我们的产业仍然在升级，即使高科技企业不赚钱，不造血，也依然在不停输血。

居民的主要财富仍然在砖头上。

目前中国的居民，仍然找不到比房产更稳健，更安全，自带3倍天然杠杆的投资品。

在金融系统里，尚未找到比土地和房产更安全，更受认可，更易评估的抵押品。

人口虽然增长变缓，但是广州的年轻人依然在流入。并且随着增量的减少，城市之间的竞争越来越激烈。人口会进一步向广州这样的大城市聚集。

这个时候只要是优质资源，就一定更加稀缺。不论是土地还是房子。

在这些底层逻辑没有改变之前，房价下跌的趋势不可能持续，基本面没有变，定量没有变，趋势就没有办法改变。

04

把这个逻辑放到具体的选筹上，也是同样的。

很多回调的板块，甚至回调幅度比较大的楼盘，但不代表就不值得买。我们更应该关注的是原本的地段价值、学位价值、居住价值，以及这些价值支撑下的价格有没有溢价。

当然，买房的方案是一件完全定制化的事情。具体的选筹，买一手还是二手也好，选择什么板块和楼盘也好，都要结合家庭资金情况和实际需求。

而置换的客户需要尽快决策，执行果断。

现在这个节点都是适合去做置换动作的。

虽然目前已经是政策频出的节点，但是市场整体的态势平稳，业主的心态比较弱势，不论是价格还是交易条件，都有很大的谈判空间。

置换一定有成本，但是只要选对筹，淘到笋盘，把每一个环节都尽量做到最好，那置换的回报一定是大于置换的摩擦成本的。

当然，需要注意的是，自住也好，投资也好，置换的目的都是为了向上。

这个向上可以是小房子换大房子，可以是郊区换更核心的区位，地段、产品、配套这些因素，至少有一个甚至多个以上的提升。

除非买之前就考虑清楚，彻底放弃房子的金融属性，纯粹为了消费。不然不要做那种卖了核心区的房子，去置换郊区新房或者别墅之类的操作。

你要想虽然原本的房子可能卖的便宜，但是置换要买的房子也更便宜了。

因为是向上置换，即使同样比例的折价，由于你买的是更好更大的房子，加上到杠杆的因素，置换依然是划算的。

当然，置换从来不是只有卖房这一种解法。

如果原本的房子已经经历过一轮或以上的涨幅，有了一定的余值。那完全可以把余值抵押出来，再去做置换的动作。等市场由冷转热后，再去做卖房的操作。

这样一鱼多吃，既吃到了平稳期的砍价空间，又抓住了上涨期的涨幅。

当然，这里的操作需要做好风险的把控。一方面如何保证杠杆的安全，留足定量的备用金。另一方面如何处理好首位工作，保证整个流程的合规。

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(2024.5.16 橙子 yxjcena)