广州买房的置换通道打开了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了如果在预算有限的情况下，尽量避免一些没有好学位的老旧单位宿舍和密度高的港式设计楼房。

选择一些步梯的商品房小区，至于那些市区20年楼龄的商品房，15年楼龄的商品房，就完全不用担心和纠结楼龄的问题了。

唯二关心的是这些房子能不能满足自己更好生活的需求，以及买到的价格是不是够便宜。

当然，在广州有改善需求的客户也不少。

其实我最近接到的很多咨询里，改善置换的客户几乎占了一半以上。

这批客户有实力，手里基本上都捏着300万左右的现金。

有认知，意识到现在是一个不错的置换时机。

但是同时，他们还是会有一些疑虑。在我面前，基本都会先问一个问题，要不要再等等？

这个时候，我一般会很详细的问他们手上的现金，家庭收入的构成，手头上的其他资产，他们置换的目的和目标。

我的预期是如果他们没想清楚置换的需求，收入又不太稳定，特别是对未来有极度的悲观情绪，那就可以继续等等。

等我了解完这一切之后，我基本上都会给他们提一个建议，那就是不用等了，置换正当下。

因为这些改善置换的客户，都有明确的目标和需求，知道自己需要什么，也清楚需要舍弃什么。他们决策缺少的，更多的是一个详细的落地方案。

这种情况，只要找到适合他们的房子，并且用我们的专业帮他们完善整个买入的流程就足够了。

再等下去，反倒会陷入看得越多越矛盾的纠结中去，影响了工作和生活的效率。

01

我们先看看改善产品目前的市场情况。

广州改善产品的价格段分布，集中在800-1200万。

从区域来看，又主要集中在天河和海珠。

再细分下来，天河主要有天河公园西门，华景新城也就是天河公园北门，金融城，再远一点到汇景新城，牛奶厂。

海珠这边则是海珠西，滨江东，滨江中，再到海珠中以及赤岗和琶洲。

很多人可能经常在媒体上看到某个网红小区的价格又创造了新低，斩个脖子已经没什么稀奇，起码来个腰斩才好意思炫耀一番。

然而实际的情况是，回调的幅度没有大家想象中的那么大，笋盘不好找。

你看到的那些所谓的惊天笋盘，大多都是些小区内瑕疵明显的产品。比如在楼栋、朝向、楼层、户型、采光方面都有这样那样的问题。

小区内部的分化是很严重的，那些瑕疵产品，看似价格便宜，但在我们眼里，并不能真的算笋盘。

就拿天河公园西门的几个标杆盘来看，理想蓝堡，东方新世界，虽然陆续出现了6到7万的成交单价，但楼层好的头部产品，依然在10万上下的单价。

其他板块的情况也大抵如此，基本上没什么笋盘。

业主的心态，生动的给我们演绎了什么叫做钢铁是怎样炼成的。

而且，说实话，我们从降幅来看，这些总价1000万左右的房子，成交价即使跌个100万，也不过就是回落10%的幅度。

相比于外围区域动辄30%以上的回落，核心区的好房子，确实会更抗跌一些。

根本原因还是在于即使这些房源处于有价无市的状态，业主也似乎更能接受做时间的朋友这种鸡汤理念。

当然，这种状态也有迹可循。

一方面，这些核心小区的好产品，确实稀缺。之后市场热起来，一句我还会回来的，绝对不是动画里反派退场的没谱宣言。

另一方面，这些核心区的业主，往往都是早年就持有这些资产了，当年的价格放在现在来看，很便宜。有些业主可能早早就把贷款还清了。

所以即使回落个10%，20%，完全扛得住。对这些业主更多的是心理上的影响，只要没有强烈向上置换的需求，或者对未来彻底悲观，就不会急着割肉卖房。

最后，这些优质房源，本就是稀缺资源，只要降到一个合理的价格，就会有买家出现，是不愁卖的。

02

好了，那为什么即使这样，我还是会建议客户可以不用等了。因为向上置换的通道，切切实实的打开了。

归根结底，在于广州528之后带来的政策红利。

首先，贷款政策方面，银行不再有首套和非首套的区分。这就解决了之前首套房没有卖出，为了做成3成首付，只能用全款抵押的方式来操作二套的买入。

现在的政策中，二套除了税费方面多1.5%的契税外，其他的贷款成数和利率都和首套是一致的，没有其他限制。

其次，首付成数从30%降低到了15%，大大降低了首付的门槛。

其实改善置换客户，大部分的资金都很充裕，并不差这15%的首付资金。但是通过85成的贷款，让自己手头留有的现金更多一些，心理还是踏实不少。

然后，利率进一步的下降，降低了持有房子的成本。原本二套4.1%利率，现在是3.25-3.4%的按揭贷款利率。

除此之外，现在可以选择3年先息，后27年等额本息的还款方式。

也就是说，过去600万的按揭贷款，等额本息还款每个月是28991元。现在的按揭贷款，只用每个月还款，16250元。直接少了44%。

这甚至让一些老破小租售比高的房子，出现了租抵供的情况。

再保守的改善客户，面对这样的条件，都会想象换到更大更好房子后的生活场景。

毕竟和过去不同，没有了政策条条框框的束缚，让脑海中的一幕幕场景，不再只是单纯的想一想，而是真的就在伸手就能够到的地方。

现在唯一让他们担心的，不是买不买得起，而是对未来信心的缺失。

我们不探讨宏观，只聊细节。

我们可以回归原点，想一想，让我们纠结和观望的的原因究竟是什么。

我们选择的房产，是那种总价低，市场供应大，没有稀缺属性的产品吗。

明显不是，我们选择的是稀缺的改善型产品，这些产品在过去严苛的市场环境下，都没有大幅度的回落。

那我们是完全没有自住需求，单纯的想买一套房用来投资吗。

明显不是，我们有强烈的自住需求，要解决孩子的读书问题，解决过去不便的通勤问题，先生想要独立的工作室，太太想要宽敞的衣帽间，孩子还要一个开阔的客厅用来玩耍。

那我们是缺少现金，需要动用高杠杆，才能买到满足需求的房子吗。

也明显不是，在这个资金体量的情况下，不仅家庭收入可以覆盖月供，还能留足现金作为还款的备用金，预留了充足的安全垫。

所以对于有资金实力、有明确改善需求、对未来家庭收入有信心的粉丝，确实可以抓住当下窗口期。

当然，我特别理解每个人对于未来的谨慎，保证家庭的现金流安全是一件很重要的事情。

对于是不是要在这个时候选择向上置换，是一个家庭的决策，我们能做的只能是提供基于客观情况下的建议，并且在买房的每一个环节，都做到最好。而不是说服和虚无缥缈得到探讨。

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（2024.6.19 橙子 yxjcena）