曾打造六本木Hills、虎之门Hills等项目，因东京Hills都市再开发计划而闻名的日本地产开发商——森大厦，去年正式亮相了其最大体量的都市更新项目“麻布台Hills”，不仅当时在行业中掀起了巨大声量，开业半年后的今天，仍以实体商业标杆的身份不断在社媒中被讨论。

持续不灭的热度背后，不单单因为这是个位于东京铁塔、六本木Hills和虎之门Hills三点中心，有着三条地铁线路直达、距离东京铁塔步行10分钟的黄金地段项目，更源于其对办公、住宅、商业、市场、酒店、艺术、学校等多板块的涵盖，让项目本身突破性地成为了市中心板块的一个“顶配版”小型城市综合体。

造价近6,000亿日元，作为日本规模最大的商业综合体，麻布台Hills是如何构建出这一城市社区商业新生态？近期我们来到东京，对其进行了实地考察。

如今的麻布台周边，因有着日本第一高楼和东京铁塔等地标建筑，成为游客的城市必去打卡点之一。但本地人更清楚，这个地块如今的繁华背后，实则经历了很长一段时间的更新重塑。

麻布台Hills的落成过程也是如此。在“重生”成如今东京的头部商场之前，项目所在地块的“1.0形态”其实与东京如今的老式居民区并无差别——整个区域以独幢楼房和狭窄街道的传统社区为主，购物则依托于街边的基础商业。

项目所在板块的原貌 | 来源：网络

但随着城市规划被提上议程，老式住宅区显然无法跟上新的城市样貌进程，处在城市中心地段的麻布台区块，也不得不背负起了城市机能焕新等更大的使命。

为改善这个满是木质房屋且建筑老化严重的地块，提升狭长住宅区的居住环境，1989年森大厦团队接下了区域改造的重任，通过设立城市规划委员会，30年来先后与住在社区中的300多位在地住户进行协商。

最终在2017年确立规划方向和改造方案，并在2018年批准成立“虎之门麻布台地区城市再开发协会”，经过四年的施工后，最终在2023年正式对外亮相，焕新成为如今麻布台Hills的新颖建筑群。

项目中的建筑群 | 来源：网络

项目的亮相不仅为东京乃至日本，带来了全新的商业面貌，更是延续了地块过去的社区属性，创新孵化出“现代都市村”概念，并通过项目中现代商业和便民板块的融合打造，以商业之力进化出了板块的“2.0形态”——一个聚集了更多功能属性的城市综合体商业。

项目的业态属性分布 | 来源：网络

作为森大厦集团“Hills系列”产品线的第6个作品，项目主要由商业中心“森JP塔”、办公中心“Residence A”“Residence B”这3栋高楼，以及零售业为核心的低楼层花园广场A、B、C、D栋组成。

项目总建筑面积约861,700平米，总办公面积214,500平米，住宅单元数量约1,400个，规模和影响力可与同样汇集办公、住宅、商业设施、文化设施等属性，被称为“城中之城”的六本木Hills相媲美。

但特别的是，与传统项目先聚焦商业大楼打造，再进行绿化环境布置的思路不同，麻布台Hills在项目构思阶段就确定了“城市的本质是生活在这里的人”这一核心观念。

于是最具人群聚集效应的6,000平米中央广场，首当其冲成为了项目的打造重点。在确保这个绿色社交空间的高完成度后，团队再将如今关注度更高的几幢高层建筑，围绕广场逐一落地。

中央广场

这个过程中，也不乏一些知名设计师的操刀。曾设计伦敦奥运会的火炬台、纽约曼哈顿人气地标The Vessel、BFC外滩金融中心风琴外形等指标性建筑的英国建筑师Thomas Heatherwick，就在项目中亮相了工作室的日本首秀。

在实地视察麻布台起伏较大的坡道地形后，团队选择保留这一地块特性，并围绕项目的自然概念，采用“绿廊+藤架”的设计，将建筑轮廓也设计成弧形轮廓，形成了独特的外观记忆点。

项目特色的坡道式设计 | 来源：网络

从由东西向连接麻布台Hills的樱麻街走进项目，能看到两旁种满绿植、造型各异的建筑，以18米的高度差带着人们一路从路口漫步进项目深处的森JP塔。

这一设计想法参考了东京天际线中高楼数量较少的特征，以绵延的底层建筑逐步引出高度约330米、日本最新的第一高楼的森JP塔，再通过绿化等自然属性的叠加，弱化整体项目的商业属性，让消费者从走进项目开始，就能对麻布台Hills产生更多亲近感，并增加游逛的松弛度。

屹立东京上空的森JP塔 | 来源：网络

“我们想打造一个有别以往、以新的形式联系人们情感的街区。透过结合文化、基础设施和立体的自然景观，为当地居民和游客创造一个可以互相交流、享受生机盎然的开放空间。”

Thomas Heatherwick的设计思路也与项目的打造理念不谋而合——麻布台Hills不仅是理想的“城中之城”，也是被赋予更多使命的“未来版Hills”。

而商业，则是这个进程中的重要一环。

对于新落地的城市综合体商业而言，项目中的品牌布局力度也是市场关注的焦点之一。像麻布台Hills这样，坐落于绝对市中心的进阶版大体量项目，关注度更是尤为得高。

麻布台Hills所在的港区，不仅是东京“居民年均收入”最高的区域之一，而且还涵盖了城市地标东京铁塔，虎之门、新桥等商办区，以及广尾、白金台等高级住宅区，之于东京的重要度和消费含金量，可以媲美上海的陆家嘴区域。

东京港区的夜景 | 来源：网络

区位条件所吸引来的中产居民、高薪白领及多方外来游客，也共同拉高了区域中的消费水准。

作为麻布台Hills中的主要商业体，森JP塔的商业区域虽只占大楼里的B1到4层，但从业态和品类的布置来看，团队还是在有限的面积中打造出了“巧而精”的品牌全面性。

森JP塔商业部分的主入口

从下至上的楼层布局分别为轻食茶饮、精品服饰、潮流服饰、美食餐厅和文创家具，涵盖了潮流运动品牌Lululemon、日式职人品牌金子眼镜店、高品质服饰品牌CABaN、大垣书店东京首店在内的近60家店铺。

内部场景和品牌

除了零售品牌外，森JP塔还针对每一层的不同属性布置了客群画像相似的其他业态品牌。

例如，在女性消费者比重更高的文创家具层，就引入了%ARABICA东京首店等，适合午后茶歇的茶饮品牌，而开设了快闪区域、年轻化程度更高的低层，则能看到日本知名汉堡品牌SHOGUN BURGER，为森JP塔客群的稳定和扩大提供支撑。

%ARABICA东京首店

如今，这里不仅在节假日成为了游客、文青潮人们的打卡圣地，工作日下午推着婴儿车购物，或是与家人好友结伴前来休憩和品尝下午茶的女性群体也不在少数。

购物之余不少消费者会在项目中休憩

除了基础购物场景的打造外，针对因区块聚集而来的高消费群体，项目在森JP塔一旁花园广场的独栋式建筑中，强势布置了Hermès、Dior、Bottega Veneta、Cartier、BVLGARI等头部重奢品牌的独立精品门店，一举提高了麻布台Hills的整体品牌声量。

项目中的重奢矩阵

与传统更注重功能丰富度的城市综合体商业相比，麻布台Hills的这一高声量矩阵打造，无疑是突破性的。

首先，Hermès等品牌本次都是首次入驻该区块，但这些重奢店铺并不亮相在主动线上，而是被布局在自然和艺术氛围更浓郁的中央广场周边，以强调项目对街区式购物场景的塑造。

Hermès独栋门店

其次，店铺的打造也都采用了与项目相似的弧形轮廓，让这些独栋建筑与项目本身更好地融合，在通过高奢声量的增加为项目提升更多可逛性的同时，与综合商业体中的其他品牌也能构成更高的整体性。

项目中随处可见的弧形设计

作为麻布台Hills中占比最高的一个业态，项目中的餐饮品牌更是齐全多样。

今年3月全新亮相，主打美食文化的麻布台Hills Market，目前是项目中人气最高的板块之一。这个占地约4,000平米的大型市场以餐饮为主，聚集了34家品质和人气双在线的餐厅，其中不乏越南知名披萨店Pizza 4P's、怀石料理富小路Yamagishi等较难预约的名店。

麻布台Hills Market入口

“我们不是简单地销售食物，而是通过与城市内外的人们合作来提供学习和发现的场所，提升食物的基本享受和丰富性。”

除了为消费者提供精选的餐食体验外，麻布台Hills Market还是一个售卖各种食材的高级市场，包括生鲜、酒类等多品类，让周边的居民可以在此解决日常购物需求。

麻布台Hills Market内部空间

针对口味更多元的游客或是大众消费者，在可连通地铁站的花园广场地下一楼，可以找到本土料理、异国料理、甜品小食等更多元的餐饮，满足不同群体的就餐需求。

除此之外，项目中还有为高净值人群提供了包括米其林2星天妇罗店天风良Niitome在内的一众高级餐厅，以及在森JP塔高层与麻布台Hills展望台相邻的餐厅咖啡厅酒吧Sky Room Cafe & Bar、西式糕点店Dining 33。

顾客在此消费后就可以前往展望台近距离欣赏东京铁塔和城市全景，与传统顶层观光点位相比更高的性价比，也让这里成为国内外社交媒体上的打卡新宠。

展望台的景致 | 来源：网络

针对项目所在地区对外来游客的吸附力，酒店住宿方面，麻布台Hills也打出了非常高的品质牌。

以融合当地自然与文化为特色的度假村式酒店品牌——安缦，就与项目携手合作，在森JP塔顶部的54-64层亮相了主打极致安宁的“安缦东京公馆”，通过内部的91间住宅，为宾客提供服务周到的度假体验。

酒店内部客房 | 来源：网络

同时，“安缦”的姐妹品牌“Janu”本次也首进日本，在Residence A的1-13层开设了其全球首家豪华酒店“Janu Tokyo”，以122间客房的数量和在东京首屈一指的水疗室、运动房等酒店设施，为游客带来舒适的旅居体验，在项目中为消费者提供衣、食、吃、住、行的全方位服务。

酒店内部的高级设施 | 来源：网络

目前市场上已有的城市综合体商业，更多都是聚焦在购物、餐饮、娱乐等领域的打造上，但对日息万变的城市发展而言，与“人”相关的板块重要性正逐步崭露。

识别到这一信号趋势的麻布台Hills，围绕“绿色”和“健康”两大核心，在项目打造过程中增加了人文、生活、办公、教育等全新属性。

在Thomas Heatherwick团队最近和我们的一次设计分享中，他们提到这样一个观察：东京的人均公共绿化面积与伦敦、纽约两大国际城市相比排名靠后，仅有4平米/人。在有利于商业项目的松弛感打造之外，也有研究表明生活在高绿化率社区的居民更容易健康快乐。

因此，在这个以“人”为核心出发点的商业中，除了在建筑上让中央广场处于项目的“C位”之外，麻布台Hills还套用了“Modern Urban Village”概念，将项目朝着“被绿色植物包围的新社区”这一方向打造。

项目中的绿化分布图 | 来源：网络

目前项目中的绿植面积占了24,000平米，几乎三分之一的空间都被绿地覆盖，无论是室内还是室外，品种多样的花草树木随处可见。为了促进城市可持续发展，项目还百分百采用“RE100”（全球企业可再生能源倡议）的可再生能源，贯彻绿色概念的落地。

被绿化包围的中央广场

尽管城市中的绿地种植成本非常高，但除了中央广场的大面积草坪外，项目还加大力度地在阶梯式屋顶中种植了300余种植物，并规划成树木、果树园、菜园等不同区域，用作后续更多的可持续活动开展。

通过吸收二氧化碳，这些植物绿植也能大量减少空气中的污染物，以商业之力达到对城市的良性循环。

阶梯式屋顶的菜园 | 来源：网络

作为艺术氛围和创新灵感最浓郁的城市之一，人文属性几乎是东京现代实体商业必备的属性之一。

除了艺术会展Azabudai Hills Gallery之外，在国际市场人气颇高的teamLab Borderless近期也亮相项目，更有不少欧美游客特意前来体验，现场人气十分火爆。

项目中的两大艺术中心

花园广场A栋B1层则入驻有深受二次元群体喜爱的集英社漫画的艺术展空间，目前正以免票形式展出海贼王系列作品，同时也设有艺术周边的售卖处，呈现出不同艺术种类的魅力。

海贼王系列展览

在项目室内外的游逛过程中，艺术元素也随处可见。艺术家Olafur Eliasson的作品《辅音相互关联时刻的循环, 2023》就悬挂在大厅入口处，以回收金属锌材质，为空间增添了不少现代属性。

艺术家Olafur Eliasson的作品悬挂在大厅上空

中央广场则可以看到由奈良美智、奥拉维尔·埃利亚松等人创作的公共艺术作品，一旁的户外空间也会不定时举办主题各异的市集活动，在节假日期间成为不少家庭客和年轻消费者的出行首选地。

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奈良美智的作品和中央广场的活动

针对周边不断上涨的办公需求，项目中设置了可满足全球企业标准的国际化办公室，214,500平米的总租赁面积预计可容纳员工20,000人。

同时办公区域中还设置有开放&封闭式会议室、独立办公空间、公共办公厅等定制化空间，从办公人士的真正需求出发，与其共同探索和创造理想的工作方式。

内部办公场景示意图 | 来源：网络

除此之外，项目还为办公者提供了定期更换菜单的员工专用餐厅，1,000日元的优惠价格可能无法在六本木商圈买到一份合适的工作餐，却能在这里享用到为不同国家人士打造的多样料理。

结束工作后，同样可以在餐厅自带的酒吧享受专业调酒服务，完成工作与生活的转换。

作为与大众日常联系最密切的一个板块，以身心的同步“健康”出发，麻布台Hills在生活类配套设施方面的打造，同样有着十分突出的表现。例如在森JP塔中的高层就设有对大众开放的庆应义塾大学医疗中心、牙科诊所等多个医疗相关空间。

庆应义塾大学医疗中心

除了提供最新医疗设备和高度专业化的诊断外，还能根据患者个体的需求提供最佳的医疗保健服务。森JP塔同时还有设置邮局、ATM、药局等便民点，将小型社区所需具备的功能板块都聚拢在了一起。

针对晨间或傍晚周边散步运动的人群，中央广场中还安排了可供公众自由使用的饮用水装置，让消费之外的人群也能在项目中拥有更好的体验。

外部公共区域的饮用水装置

除了紧邻项目的八幡神社外，项目附近还规划了一处占地15,000平米的“东京英国学校”，不仅是东京市中心最大的国际学校，也是Heatherwick Studio在全球的第一间学校建筑设计。

东京英国学校 | 来源：网络

考量到寓教于乐对于学童的重要性，除了教室外，校园中还设计有音乐工作室、艺术工作室、运动场、室内泳池等室内外活动设施，目前共招收了来自60多个国家的近千位学生，为他们提供了远离城市喧嚣的优质学习氛围。

实地游逛过麻布台Hills后，我深刻感受到，比起出发前通过文字对项目产生的简单了解，现场有着更多未被挖掘的魅力。

地块的演变历史首先给了项目浓厚的社区基因，通过不同主题区域的规划以及各类业态品牌的融合，让“生活”“工作”“休息”“学习”“玩乐”，都可以在这里实现。

人们从办公室或酒店出来就能快速找到邮局、药局等设施中心，闲暇的上午可以绕着中央广场散步或是参加市集，下午可以在花园广场中欣赏艺术作品，餐饮美食和零售购物的选项更是繁多。

这个超越商业本身，将人们日常活动无缝连接的“城镇”，几乎把所有的现代需求都包揽其中，形成了对已有城市综合体商业的升级。

而丰富的空间场景、环绕的绿化氛围，又避免了打工人逃离班味的冲动，让人可以更安心地驻留在这里享受项目团队所呈现的这一切。

如果说传统城市商业是对城市空间、建筑空间等各种功能空间的有机融合，那么消除设施之间的界限，从人的活动角度来进行项目打造，或许才是与城市发展同频的商业打造形式。

打通历史、文化和商业的界限，麻布台Hills通过加强不同空间主体间的联系，在保证功能多样化的同时，也吸引了与不同客群、区域间的互动，提升了项目整体的价值。未来麻布台Hills的发展进程中，将如何进一步与城市共生共融，值得我们期待。