福州11月的网签数据已经出炉了，从市场方向看，高端改善型楼盘销售在市场上有较高认可度。

现在保利天瓒又将直面市场的挑战，可否凭借区域优势占有一席之地呢？

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以保利天瓒为中心，大约1.2公里的半径范围内，有三个同样定位为高端改善型的楼盘，未来竞争是否白热化。

对四个楼盘，我们逐一分析，透过现象看本质！

前言

世人只知鼓楼是福州市中心，拥有2200多年到现在，都是福州的核心区域。

其实台江同样有悠久的历史，在民间经济上，甚至赶超过鼓楼。

南台，这个词给人的第一反应是仓山，因为仓山也称南台岛，但是台江区的旧称才是南台。

汉高祖五年（前202年），闽越王无诸从江上登岸，在大庙山筑台设坛祭天，“登南城翘望，有台临江”，台江、南台由此而得名。

因为紧邻闽江，因为古时的漕运优势，经济繁荣始于唐宋时期，而直至上个世纪80年代，由于码头优势，台江的富商远高于其他各区。

聊个冷知识，80年代的时候，当时台江华联商厦某个歌舞厅，送鲜花的金额能达到几十万。

晋安区呢？对于新福州人来说，他们可能只知道东二环，却不知道晋安同样有浓厚的历史底蕴。

在魏晋南北朝时期，中原动乱，士族南迁，于是有了“衣冠南渡，八姓入闽”。

他们为山多地少的福建带来了中原文明，大大提高了福建的生产力。

关于晋安二字的由来，有多种说法，参考了文献资料，更认可这种：

晋国人南下福建后，在晋安河两岸居住，他们希望平安生活，故取名“晋安”。

总之，台江和晋安河周边的区域，在上千年以前，也是福州的核心区域。

PART 1

图片来源于置业顾问

台江的五一中路，是老福州眼里的市中心地段，而在五一中路西侧，有两个楼盘，为建发瑞云和绿城芝阑月华。

对于建发瑞云，大多数中介对其描述还是五一中路地段，江南园林景观。

在后泰禾时代，建发的新中式园林是挺吸粉的，但是关于产品内部的升级，却常被忽略。

你以为一个新中式园林能长期存在于内卷的地产江湖吗？

瑞云融入了很多人性化的创新，个人觉得印象比较深的是地库设有司机的休息室，还有较为豪华的私宴厅。

瑞云的主要缺点还是因为临近五一中路和国货西路，市中心地段，少不了粉尘和噪音污染。

还有一点就是因为地处市中心地段，发展比较早，周边老建筑居多，城市界面有沧桑感。

根据克而瑞数据，建发瑞云11月网签均价为42286元每平米。

PART 2

图片为实地拍摄

关于绿城状元境地块，土拍时只剩下建发，国贸和绿城在举牌，绿城拿下后本来想联合开发，后又变成独立开发。

其实对于头部房企来说，独立开发虽然对资金链要求高了点，但是对于购房者来说，应该算是好事，至少不会甩锅。

刚拿地不久，就问他们内部人士，会不会也做中式园林景观，因为绿城也有这个DNA（看一下杭州的桃花源就知道了），他们表示会有新的突破。

在10月份对外开发时，入口两棵百年大桂花树，第一时间让人想起李清照笔下：何须浅碧深红色，自是花中第一流。

芝阑月华有很多名贵绿植，都有较好的寓意。

该项目别出心裁地做了较大面积的下沉式会所，这个是有别于福州其他高端楼盘的创新。

人在下沉式会所休闲娱乐时，能同时感受到景观绿植带来的自然美感。

关于新中式园林和较为高端的地下会所，各有优势，就看那些土豪的审美观吧！

芝阑月华也有缺点，周边因为有超高层建筑，视野可能会受到遮挡。

绿城楼盘很多是带泳池的，而露天的泳池，在夏日使用时，那就要接受太阳的直射了。

根据克而瑞数据，芝阑月华11月网签均价为43459元每平米。

PART 3

图片来源于搬砖工

晋安区的建发灏云，是做第四代住宅产品，是守正拿的地块，和建发联合开发。

因为一河之隔就是鼓楼，竞价82轮，溢价率18%，楼面价达到了26592元每平米。

位于晋安河东侧，西面就是鼓楼区，对比很多鼓楼西区地块，这个地段更有特色，能直接享受鼓楼的配套。

地块占地约50亩，在市中心来说是一个比较适中的地块，有空间做泳池，会所，儿童乐园等。

这个楼盘也是新中式园林风格，但是3.0的容积率比较高，地块北侧2号楼3号楼低楼层采光略差。

作为第四代住宅，取消了北侧露台应该算是一种改进。

楼盘的主要优势是新中式＋四代住宅，且临近晋安河和化工河，这是市中心少有的水系配套。

建发灏云的主要缺点是东侧是庙宇，至于43中的影响不算大，毕竟是封闭式管理。

还有一点就是因为处于晋安区，未来的教育配套可能会相对弱一点。

根据克而瑞数据，建发灏云11月网签均价为38004元每平米。

PART 4

图片来源于网络

现在关于保利天瓒已经处于开盘前的准备了，在抖音和微信等社交平台上都刷到这个精准投流的广告。

按照业内人士的说法，就是先和中介抢客源，因为只要在广告上输入自己的11位数后，就算没到过该项目，也算自然来访。

这个地块属于鼓楼相对核心的地段，至少会比保利屏西天悦和保利天珺这两个地段好。

保利天瓒总共186户，其中143平米面积段为124户，176和220平米各31户。

保利天瓒143平米占据三分之二，是可以理解的，因为周边竞品众多，一起卷大平层的话，效果不如剑走偏锋的做稍小一点，总价更低一点的户型。

大家知道为什么很多楼盘设有143平米吗？

在以前改善型住房的标准为120平，在2005年的时候，规定在此基础上增加20%的面积为非普通住宅。

120乘以1.2＝144平米，这就是后来大家所说的豪宅分界线，小于144平米为普通住宅，大于144平米为非普通住宅。

之前在交税的情况下二者有所不同，在90-144平米之间为1.5个点，大于144为三个点。

造化弄人啊，保利天瓒刚定位完主打143平米的户型，而根据现在的情况来看，未来普宅和非普宅的分界线为140平米。

或许再迟一点的话，保利天瓒会主打139平米的户型吧！

保利天瓒的广告确实很硬核，看到一篇软文，开篇就提英国泰晤士畔海德公园一号，以及汤臣一品。

泰晤士河全长346公里啊，而汤臣一品是视野是黄浦江以及万国建筑群，咱这晋安湖就6.75公里啊。

但客观说，本身地块就很小，相信保利天字系这次会交出相对有品质的社区吧！

还没开盘，但小道消息看到一些价格，仅供参考：

1号楼143横厅 560-620万；1号楼220户型 950-1200万；2号楼143端厅600-660万；3号楼176户型 750-850万。

如果按照这个数据，对比其他三个楼盘，这个价格略贵，但保利天瓒确实是属于鼓楼区。

保利天瓒对比竞品的优势是区位，但因为地块太小，没有足够的活动空间，对比竞品有硬伤。

编后语

图片来源于搬砖工

关于高端改善型住宅，房企都在发力，尤其注重产品端的打磨。

建发在新中式园林景观取得成功的背景下，注重打磨产品内部，绿城则选择了下沉式会所，还有专门的厨师，按他们的说法是能吃到正宗的佛跳墙。

所以，在高端改善型住宅方面，考虑的不仅仅是地段，更应该考虑该房企是否能有新的突破和创新。

不过，客观说，这些突破和创新都会有一定的溢价。

关于这四个楼盘都有优缺点，对于那些高收入群体来说，更应该注重自己和家人到底喜欢什么样的产品。

最后，想问大家一下，如果你们实现了财务自由，只能在四个楼盘中做选择的话，你们更喜欢哪个？

希望你们能把心中的梦中情房打在评论区里，祝看到此文的每一位人都早日实现财富自由。