前言

一直想写写海淀翠湖的中海-中旅西山观复，这次永丰南也出了，那估计大家买这里的观望情绪更高了。今天就来详细聊聊这个盘。

之前在土拍挂出来土地的时候已经写过一篇了。主要从土地情况，板块、交通、产业、学区、生活配套多角度进行了分析。

深度解析--海淀终于拍地了--永丰--翠湖--地块值得买吗？#N1260

下面就直接从拍地和小区，户型，价格做分析。两篇合体构成这个楼盘全面分析。

一、拍地

2024年2月22日，北京进行了新一轮的土地拍卖，其中海淀北部中关村翠湖科技园B地块土地一级开发项目HD00-0305-0024地块（二类城镇住宅用地，土地面积25268.17㎡，建筑控制规模45482.71㎡，容积率1.8、控高36米）。

竞拍规则：（起始价25.1亿元，土地合理上限价格28.865亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序。起始竞报“现房销售” 面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限10000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）。

一共有13价房企报名（海开、建发、兴创、铁建、金隅、厦门国贸、中海、中建一局、港中旅、华通置业（中交）、保利、方兴亦城（金茂）、城建兴瑞）。经过线上12轮、线下18轮竞价触达地价上限28.865亿进入竞现房面积环节。

最终：由港中旅以28.865亿元+1万平米现房销售，摇号竞得，楼面价约6.35万元/平米。溢价率15%（其实开发商的利润空间压缩的还是比较小的）。销售指导价8.5万元/平米（同现房），浮动8%。（港中旅在北京的盘相对比较少，必然是找个熟悉北京市场的高手来操盘）。

地块中标后港中旅第六天，星旅地产就注册成立。

3月16日，港中旅将翠湖项目公司星旅地产的股权质押给了北京中海（700股数质押给了北京中海地产有限公司），中海将拥有项目公司70%股权，因而，翠湖这个项目，将由中海操盘。

案名：中海-西山观复

总之：翠湖地块（虽然位置偏远）但是13家开发商报名热抢，最后双触顶（报价和现房销售面积），最后港中旅幸运摇中，中海通过股权操作占股70%，成为操盘手联合开发，案名中海，西山观复。

好多人会问：这个地块的位置和各方面的品质远远不如永丰南，为什么这边热卖，永丰南反而遇冷了呢？

原因也很简单：翠湖地块，总价低，更纯粹，没有配建。永丰南不仅打包在一起，总价高，而且配建多，占了基本一半土地面积的商业，需要长期自持（导致好多开发商望而却步）。

二、小区

2.1、开发商

星旅（北京）房地产开发有限公司。代表港中旅操盘此地块。最后中海入股70%，中海地产成为项目的操盘手。

项目是中海和港中旅联合开发，港中旅属于央企中旅集团旗下的全资公司。中海属于中国建筑旗下的地产开发公司。这两个都属于央企。港中旅在北京市场上的新房项目特别少，开发经验还是欠缺。中海在北京市场深耕多年，更熟悉北京市场，基本垄断了石景山的新房市场。特别是中海地产在今年的3月30日北京市场五盘齐开，可见实力不是一般强。这次两个央企联合开发。算是不错的一次搭配。

大家还是关注的会不会烂尾，这个基本不会，会不会减配维权，这个就不好说了（因为利润空间有限，永丰南的加持，必然导致这里不会那么好卖。降价基本成为唯一途径。因此减配的风险增加一些。建议大家睁大眼睛实时盯着吧）。

总之：双央企开发商，熟悉北京北场的中海操盘，但是受限利润太薄，还没那么热门地块，因此烂尾是不可能的，但是减配的风险还是有的（毕竟企业还是要利润的，国企也一样）。

2.2、小区布局

地块属于呈现长方形布局。南侧是西侧是绿化区域（南侧和西侧是L型环状公园绿地，部分后期有中海承建--园林还是有看点的，值得期待，饭后遛弯好去处）。因此小区整体在东北部区域。这里基本是按照街道的方位进行布置的。地块旁边的规划道路不是正南正北。因此整体地块向东南倾斜一些。

小区的楼栋是按照地块方向排布（南北两排，行列式布局，6栋建筑高度为10-11层的小高层住宅楼--前后个三栋。其中2号楼、3号楼建筑高度为10层，1号楼、4号楼、5号楼、6号楼是11层。中间是小区园林环境--楼间距约为52-55米），因此这些楼栋也不是完全意义上的正南正北。楼栋是按照两排布局，并且采用的事排列式。这样采光、视野基本不遮挡，其次社区园林环境更好布局（这个还是非常不错的，得益于低容积率的功劳--容积率1.8，有一点高端改善的特征）。

社区完全人车分流，人行出入口在社区东侧，北侧东区为车行出入口，西区为消防通道口，日常为锁闭状态。

总之：小区的南侧是西侧是市政绿化园林。长方形地块，两排平行布局（好多紧奏型式梅花庄布局，必然是有遮挡，不如平行布局），中间是园林绿化。整体布局沿着道路，这里不是正南正北。

2.3、小区信息

【项目概况】

占地面积：25268.17平米、总建面积：45482.71平米（整体规模不是很大，在永丰区域也算中等偏小的小区）

容积率：1.8；（典型的低密度，人口少，绝对安静）

绿化率：30%（这里还真缺少绿化，空气中都是负氧离子）

总户数：322（这个小区属于中小型社区）

楼栋数：6栋；（南侧三栋，北侧三栋）

楼高：10-11层；（典型小高平层，这里限高36米）

层高：2.95米；（内部空间的楼层高度其实属于目前市面主流的产品，相对于改善户型，这个高度还是有点捉襟见肘。特别是当客厅面宽5米，这个高度就显得有些压抑）

容积率：1.80（这个容积率还是比较低的，好多楼盘是在2.5左右）

车位配比：1:1.285（车位相对还是比较充足的）

户型：140、145平米四居室（1100-1250W左右）和167平米四居室（1300-1450W左右）两类户型（户型相对比较纯粹，全部定位为改善。这么纯粹的改善小区，在整个永丰算是独一份，之前基本属于高低搭配。这次中海也是看中了中一个空白）；

销售指导价：8.5W/平米（这个一定会有优惠的折扣，要不然真不好卖）；

总价：1100-1450W之间；（明显是改善盘的价格，还是会有一定的优惠）

梯户比：一梯两户；

绿化率：约30%；（常规操作）

楼间距：52-55米左右（楼栋基本在30-35米之下，这个楼间距还是非常宽的，基本不会遮挡，包括一层--除非一层的树木遮挡，楼栋是不会挡采光的）

得房率：75%-78%（这个得房率真心不算高，意味着赠送少呗）

物业：待定

物业费：待定：

产权年限：70年

交房标准：装修交付（开发商常规操作，这里有升级装修包可供选择，意味着原始装修标准不会太高）

交房时间：2026年12月

2.4、园林&楼栋

楼栋不是正南正北（基本是依靠地形两排布局）

小区由于整体地块规模比较小，社区内部的绿化空间必然有限。主要活动空间就是两排楼栋的中间区域。值得说的是项目的南侧和西侧部分是市政绿化（开发商代建，为了好卖房子，对于这些园林建设是最容易出效果，最容易让消费者冲动下单的东西，开发商也一定是概念满满，诚意满满--相信效果一定不会太差）。整体笔画比例还是非常高的（加上外侧的市政绿化）。这里整体环境还是很是不错。

基本所有楼栋都临街，好在这些街道都不是主干道。其中南侧的楼栋（4号楼、5号楼、6号楼）中间隔着市政绿化。

楼栋是三段式设计，中间对称式，1层入户大堂4.7米（这个还是非常震撼的--三号院的风格），楼层的标准层层高2.95米，客厅全部落地窗。外立面采用大块玻璃+金属板+石材+真石漆。

项目的户型分别为位于1号楼和6号楼楼的140平米中间户型、145平米的边户型。位于2号楼、3号楼、5号楼的167平米四居户型。其中4号楼整栋楼及3号楼楼西端户为现房销售部分，户型还未公开。

总之：这个项目属于中小型社区，容积率地，户型定位纯改善定位（相对比较单一。这也是离地铁太远，环线位置偏远，对刚需还是不友好的，因此选择改善大平层，来吸引看中这边自然环境的改善客群），相对比较单一，容积率低，中海操盘的楼栋、园林整体品质还是不错的，值得期待（就是地块小了，园林扥各个方面难以发挥）。

三、户型

3.1、户型

楼盘户型相对比较纯粹，只有140平米、145平米（分别为位于1号楼和6号楼的140㎡中户型和145㎡的边户型）、165平米（位于2号楼、3号楼、5号楼的四居户型）三个全四居户型，总价1200万起步。所有户型南北通透（不是正南正北，稍微偏一些），得房率：75%-78%之间，客厅全部落地窗。

3.2、户型分析

①、140平米四居室--总价在1200W左右（优惠后最低估计1000W左右）

优势：这个户型是南向三面宽的四叶草户型（面宽达到10.8米，南侧只赠送了两侧两个卧室的飘窗，难怪得房率在80%以下）。全明格局，整体户型比较方正，这个是中间户型。

①、入户玄关有一些对着客卫（没有完全避开，有些人还是在乎的，建议装个屏风来解决）。

②、客厅（面宽4.3米，并且是落地窗，视野和采光都不错）、餐厅（餐厅旁边有独立的家政间，也可当做储物间，这个实用性很强）和厨房（U型厨房基本是定的）一体化设计。

③、主卧采用套间格局（面宽3.5米，主卧进深6.7米，还是很宽敞的，2米大床，床头柜+衣柜+化妆台都能放下，一字排开的洗手间--主流布局）。主卧卫生间与客卫的采光都是通过楼栋天井（客卫实现了三分离，这个最实用），因此只能算是有窗户，不能算是采光。南向次卧有飘窗。

④、北向的次卧+功能间（可作为书房或者儿童房，这两个居室可以打通作为一个超大空间使用--专业直播间）。

不足：入户门正对公卫。其它没什么大毛病，准备一个屏风吧。

②、145平米--四居室

145平米四居两卫是边户（上面140平米的是中间户）这两户型结构相一致。区别点：

①、就是145平米的这个户型更方正。

②、主卧卫生间和客卫的采光更好了。

③、北向的卧室更大了一些（之前140平米缺的角补回来了）。

结论就是：预算稍微足一点，那就建议买边户吧（差10万元的首付款，买这里的客群首付比例一般自愿付的比较高）。

③、167平米--总价1400W左右

特点：167平米四居两卫，全明格局，南向四面宽（三个卧室朝南，都有赠送飘窗，南向卧室最小3米，都比较宽敞），符合好户型的特征（大面宽15.2米，短进深10.2米。进深与面宽比是0.8）。也就是只有低容积率才能做成这样。实现了动静分离。

①、入户玄关设计，北侧玄关柜，南侧是独立的家政间，也可以当做储物间使用。

②、客厅（面宽5米，大的落地窗，采光和视野效果非常不错）、餐厅和厨房（大的U型厨房，多人下厨做饭都够用）等宽一体化设计（这个等宽构成一个大的长方形）。

③、主卧是南北通透的套间格局（主卧的深度达到5.4米，空间还是比价宽裕的，大床+衣柜+化妆台等设置还是绰绰有余。主卧卫生间设置浴缸也是没问题的）。南向两卧室（紧邻主卧可作为儿童房，紧邻门口的可作为老人房）。也有人把主卧和北向卧室形成一个大的主卧空间，北向居室作为衣帽间使用。

④、客卫采用三分离。北向卧室也比较宽敞。

不足：这个户型的不足之处就是：①、一共只有两个卫生间。并且南向老人房区卫生间需要跨越客厅。在老人房设置套间，这个户型就完美了。②、玄关正对着餐厅（可以设置一个屏风解决一下，当初设计成转角玄关就完美了）。

总之：这三个户型可以分为两类（四叶草户型和南向四面宽的不错改善户型），相对比较纯粹，都属于市面上主流户型，中规中矩，除了一些小毛病，可以克服，基本算是完美户型了。有一种改善的味道。都是只赠送飘窗，没有其它多余的赠送，导致得房率比较低（相对最近的昌平南的龙湖观萃大窗户的赠送，这个就差那么一点意思，这个有个大阳台，还能多加十分，高端改善更需要大阳台）。

四、圈层

这里属于海淀的西北部，周边基本被各远处的各个山包围。西北五六环之间，紧邻六环。这里有16号线从北侧穿过（但是距离项目3km，不能算地铁房）北侧是翠湖科技园区，南侧隔着京密引水渠的就是山。这里大片的空地待建。旁边有几个三年前的限竞房三兄弟。因此这里基本的定位是刚需的限竞房。改善的西山观复。这里依靠优越的环境和成片的绿化，更适合改善的定位（好多限竞房也是住着改善的客群），市区有房住，周末来住住，或者退休人员或者家里有老人的，原理喧闹，来这里呼吸新鲜空气。

因此：这里更适合做一种改善的定位。

五、价格

新房：

①、西山观复

指导价：8.5万，140平四居总价不到1200万，167平四居总价约1400多万。

②、永丰南

指导价：9.3万。优势就是离地铁更近了，离永丰产业组团、西百旺的中关村产业组团更近一些，配套相对更成熟一些。单价涨了8000元。

③、富华里、栖海云颂

指导价：8.2万，现在现房销售是8.5W左右。这里一直在持续销售中，户型段相对西山观复，小一些，覆盖范围广一些。

二手房：

近距离周边有相邻700米的2020年翠湖三杰限竞房社区（葛洲坝紫郡兰园、山中铁碧桂园屿西山著和万科翡翠云图，由于限制出售年限限制，这里还没有二手房售出）。当时的限价是5.3万/平米（但是品质确实一般，和西山观复还是有差距，到那时差3万元的价差）。目前葛洲坝紫郡兰园还有下跃在卖，地上均价依然是5.3万，地下均价2.8-2.9万，中铁碧桂园山屿西山著也有下叠在卖，365-395平，其中地上建面225平，总价1600-1750万。相比现在的西山观复（指导价8.5万/平米，楼面价约6.3万/平米，还有万平米的现房销售），四年时间涨价60%（政府指导价，算是官方承认的数据）。

2015年建成的中国铁建环保嘉苑5.7万元/平米（属于自住型商品房，挂牌量还是比较大的），2012年建成的北辰香麓，单价5.5万元/平米（北辰开发，属于花园洋房社区，以叠拼和平层为主。总价在1100W-1800W之间），2010-2016年建成的正源尚峰尚水6.9万元/平米（低密度商品房+别墅社区，这里也有商办公寓在售）。凯盛家园单价5.4W（限价商品房，主打是刚需一居室和两居室--在翠湖科技园上班。租房住这里还是非常不错的）。

总之：这里的新房价格基本是按照之前的新房越卖越贵的逻辑。这个横向对比，翠湖确实涨了（这个位置就有些偏贵了）。相对周边的二手房，基本都是2005年之后的，基本单价在5-6W之间，品质好一些的叠拼别墅至7W左右。因此这样对比，中海的西山观复价格还是高了一些。未来能降到7.5-8W之间还是有性价比的。高于8W就有点高了。要是顶着8.5W限售，那还真不如等等永丰南。

六、总结&购买建议

6.1、总结

①、地块&板块：中海西山观复（位于翠湖科技园东南版块起步区，东南侧是中关村温泉科技园和建设中的中关村温泉科技园二期），当初拍地的时候还是非常热的（13家竞拍，最后双触顶，港中旅幸运摇中，中海参股操盘），案名中海中旅西山观复，定位是主打改善客群。目前翠湖这个组团还是比较荒凉的，西山观复算是这一个组团的第一块商品房出让地块（也算是第一个吃螃蟹的楼盘）。板块周边除了在2020年开发的紫郡兰园、山屿西山著和翡翠云图这三个限竞房、另外还有创客小镇、水岸家园住宅小区。以及京密引水渠南侧的2010年左右少量住宅和一些度假，培训中心，剩下就是翠湖科技园了。这个组团也事完成了整体的街区规划，后续除了一块块卖地，就是配建相应的商业、医疗，学校等设施了。

②、交通：这里北侧的主干道是北清路，距离项目2.5km左右（这里由于居住人口较少，南侧就是大山，因此这里近距离小范围不存在堵车的事情发生），距离西北六环很近（西六环约8.5km），要进市区就得走永丰路至西北五环肖家河桥（这条路灯多，也堵）。这里距离最近的地铁站16号线稻香湖站3km左右。这里也不能算地铁房。这偏远的位置也算是这个盘的一个不足吧。

③、产业发展：这里的产业也是发展多年，形成了北清路沿线永丰组团和翠湖组团两个组团模式（中关村翠湖科技园号称已有5000多加企业、华为北研所、龙芯中科、中国航天、中科院、航材院等，主要涉及新一代信息技术、智能制造、新材料、生物医药、节能环保与新能源等五大战略性新兴产业）。这里周边大片的空地+各种规划，意味着这里的产业发展是向上走的态势。但是发展成型还需要很长时间。

④、画饼：国家服务业扩大开放综合示范区、自由贸易试验区、中关村国家自主创新示范区、综合保税区“四区叠加”，明确职住平衡规划。

⑤、学区&生活配套：这里近距离还是缺少教育资源，周边规划有一大一小的两宗教育用地，这里有中关村一小科学城分校、西侧约1公里是北京101中学温泉校区。永丰的中关村外国语学校、清华附中以及北移的建华实验学校（正在建设中）。不能算强学区，只能算有不错的学校上学。这里也规划了相应的商业，后续慢慢建设吧，现在只能共享西北旺或者永丰成熟区域的配套（海淀大悦城、西北旺万象汇刚开业距离都不算近，周边规划13块商业用地）。这里的医疗资源相对比较缺少也没那么方便（北望山边上的309医院、项目南侧河南岸的北京老年医院，以及海淀区北部医疗中心（由北医三院+海淀妇幼组成的海淀北部医疗中心，正在建设中））。

⑥、公园资源：这里的绿化资源还是非常丰富的，基本被负氧离子包围。除了小区近距离的社区外L型公园环绕外，这里值得逛的公园翠湖湿地水系、大西山浅山环行带，基本可以远眺山水自然景观，享受上风上水通风廊道（3大国家级公园（国家植物园、翠湖湿地公园、百望山森林公园）、8大城市级公园（太舟坞公园、温泉公园、画眉山滨水公园、东埠头沟公园、永丰公园、齐物潭公园、光合公园、白家瞳公园））。

⑦、地块情况：小区地块相对比较小，一共6栋并排两列10-11层的板楼，面积段是140-167平米的四居室改善户型（140和145平米的四叶草户型，167平米是南向四面宽的四居室，属于市面主流完美的改善户型，一点不足加点屏风来解决一下）。典型低密度改善盘。

⑧、圈层和价格：这里更适合做改善（2021年的刚需的限价房，价格5.3万/平米，虽然之前品质虽然一般，但是现在的西山观复价格提到8.5W，这3万的价差还是有些大，很明显是官方自己定价，真要按照这个价格销售，那还不如等等隔壁9.3W的永丰南项目--这个永丰南9.3万就是市场价，9万以下更有性价比），前两年永丰新房主要集中子啊永丰北的富华里和栖海云颂均价在8.2-8.3万（富华里现在还有现房在售，指导价8.5W，但是有优惠）。

6.2、购买建议

①、购买人群一：这里适合改善人群购买（海淀西北旺、中关村区域的改善外溢人群），特别是在市区有一套住房，想周末在这边住住，享受一下这边的绿色生活+新鲜空气+相对比较安静的环境。或者是家里有老人，年龄还不是很大，可以独立生活的，住这边养老（但是年龄大了，这边就不是那么优了，毕竟还是缺少相应的医疗资源）。

②、购买人群二：这适合在周边上班的职住平衡人群（这部分人也是要看价格，决定买这里还是选择永丰南。永丰南辐射范围更大一些，不仅仅是永丰区域的职住平衡人群，西北旺，中关村的外溢购买品质新房人群，也适合16号线沿线以及通过一次换乘的人群，明显永丰南辐射范围大了很多。永丰南最小户型可能100平起步，总价1000万能上车）。

③、这个小区是定位相对比较纯粹的改善型社区，户型相对也单一，对改善客群更友好，居住人群相对纯一些（这个定位放眼整个海淀北部区域，能有与之相匹配户型面积段的新盘小区，海淀幸福里有145、165平四居户型，幸福里润园147平改善四居。栖海澐颂154平四居。但是这些小区基本是刚需和改善都有的高低配，面积跨度比较大，不够纯粹），这个算是填补了海淀北部这一产品定位的空白。

④、是否入手：就看开发商开盘的优惠有没有足够的诚意，8.5万的价格，那必然是不值得，就等等永丰南（永丰南的指导价9.3万，这个也就是市场价，没有倒挂和想象中的便宜。自住可以冲一下，投资就算了），钱再充足一点，就看看回调的二手次新房或者等朱房村也可以。优惠到8万左右，就看自己的需求了。

不足：这里最大的问题，就是环线位置偏远，整体周边比较荒凉。配套缺乏。这里距离六里屯垃圾填埋场的距离是1.8km左右（整天纠结和嘲笑永丰南距离垃圾填埋场1km，太近了，这里也没好到哪里去）。没有轨交的预期。就只能定位对轨交依赖性较小，注重环境品质的改善群体。

优势：这里属于海淀，这里周边环境不错（公园+水系+绿化+负氧离子），小区定位也是纯改善，容积率比较小，央企中海操盘算有一些品质，最适合改善，休闲养老居住。其次这里未来产业发展预期和周边建设预期（算是一个板块的开发发展前期）。

写了这么多，感觉还是有一些单薄，后续从永丰北，永丰南整体所有新盘和次新盘做横向对比，更有利于大家做出更优的购买选择。