原创 周良川 2025年01月14日 11:10 湖北

闷头啄了几十年白米的物业行业，正在进入至暗时刻。

导致这种状况的主要原因是：

历史的欠账太多，现实的环境太差，业主的觉醒太快，自身的适应太慢。这是一种客观，也是一种必然。

悲催的是，物业行业对此还在依然故我；

悲哀的是，终将为此买单的业主方还不以为然。

国家统计局日前公布：全国物业企业37.5万个，从业人员854.3万。

物业企业的平均人数为22.7人的数据显然与实际不符，应是围绕物业服务的保安、保洁、绿化、维保等外协单位人数未纳入物业行业的统计口径。

它客观上印证了物业行业本身也是一盘散沙，并没有统一的主管。

物业行业饱受诟病，应与此有着极大的关联。

被物业人服务的所有权人应在7亿左右。这7亿人能否安居乐业，从某种意义上讲，物业人决定了他们生活环境指数的高低。

现实的情况是：物业服务不可或缺，物业服务人难以替代。

更为现实的情况是：

物业服务人正在遭遇前所未有的“挤兑”；

他们对应“挤兑”的办法和结果，一定是让所有权人（业主）遭罪。

摆事实，讲道理

这种“挤兑”来自于4个方面：

01开发商

有开发商背景的物企，占有大部分中国的物业市场。

曾经开发商都在倒贴物企，目的是更好地买房。

如今一律不能倒贴，还得“反哺”开发商。

明知“反哺”是杯水车薪，但生着法子实现“父子断金”。

早几年是拆借，后来是“担保”，如今是“转让”，或“收购”，

中间还有将物业费存量转为“基金”的。

一个目的，用物企账上的现金流去填充那暴雷的无底洞。本质上就是父债子还。

02同行

以“物闹”的形式达到“撬盘”的目的，已成为物业行业的一轴连台戏，大有愈演愈烈之势。

为应战"撬盘"而被迫的"保盘"行动，耗去了物业服务精力的一大半。

"撬盘"一方攻城拔寨，"保盘"一方浴血奋战。无论结果如何，双方的战斗成本均在直线上升，最终的残局自然由业主方承担。

“保盘”的方略本来很多，但“守军”均已走火入魔：大幅度降低物业费。同时自欺欺人地宣称：不降服务品质。

03相关部门

多地地方政府的主管部门纷纷下文：

限价最高物业费标准。

以重庆为例，五级服务的最高收费不得超过1.9元/m2。

且不说“政府指导价格”完全勿视了“市场调节”，其行为客观上已严重制约了“人民群众对美好生活的向往”。

青岛市对70家物企发出严厉警告，并要求限期退出超出标准费用，否则将面临相关制裁。

更多的地方政府正在跃跃欲试。

04业主

越来越多的业主不交物业费了；

从原本就不够的物业服务精力中抽出力量去催收物业费的情况越来越多了；

基于司法资源严重不足的原因，不交物业费被诉讼的案件越来越少了；

大面积小区的物业费收取率大幅度下降了；

业主和物业之间的矛盾更加尖锐了。

上述四个方面的四种力量对现今物企的“挤兑”局面全面形成了。

业主们多年来希望提高物业服务品质的愿望已更难实现了。

天下事难不倒中国物业人。

他们虽然靠自身的能力很难走出至暗时刻，但对付这种“挤兑”并非无招架之功。

已知对付的办法有四种：

01延付账期

传统物业有一半以上的员工是外协的，物业人的工资一直在成本的一半以上。

几乎所有的规模性物企都有个约定俗成：外协款一个季度一付。

与之配套的一些公司也习惯填付三个月的工资，以期获得部分价差。

现在都在调整合约，付款账期改为半年或一年。内卷的原因也不存在有什么商量余地。

此种状况施实不长，一些外协公司咬紧牙关还能挺住。但天长日久恐怕就难以为继。

一些小区的一线物业员工开始罢工，就是外协公司的老板坚持不住了。

02减员降频

物业活动的本质，是“扫帚不到，灰尘不会自己跑掉”的重复劳动。

当单价和总收入均已下降的情况下，减少物业人员，减少服务频次是物业人的必然选择。

作为企业，物业人肯定要追求利润，当服务和利润冲突时，他们只会选择牺牲服务。区别在于赚取利润时，有人格还是没人格。

03催收

这是一个恶性循环。

收入减少，服务下降，收入更少。于是投入大量的精力催收，于是服务精力进一步减少，于是，催收的难度更大……

04撤场

出于战略上的考虑，某些物企的少数盘子的确有亏着做的。

相关的政策法规给定物企一个“救济”方法：如不想做了，提前60天告知业主方便可撤场。

事实上不提前告知突然离场的也未见有处理案例。

当单价过低，总收入过少，物业费又长期收不上来时，物业人定是无利可图、难以为继。便挥一挥手带着一丝报复的快感作别而去。

这种情况已不鲜见，未来将会与日俱增，不排除新盘。

对于物企而言四种"挤兑"正扑面而来，四种"对付"也逐渐展开。

目前的这种演绎趋势，似乎没有引起政府和社会的重视。

或许是杞人忧天，但绝不是危言耸听。

如果任凭这种趋势漫延下去，情况会很不利，形势会很严峻，后果会很严重。

因为这四种“挤兑”、四种“对付”的最终受害者，定是那七亿左右的城镇居民无疑。

他们倾其所有的目的、安居乐业的初衷、向往美好的期盼，均将因此而大打折扣。

他们可是江山最重要的组成部分。

不要人为地拉仇恨，现代社会已离不开物业服务人。除了过高的物业费应作适当调整外，业主、物业人和相关部门，都应冷静地反思、客观地认识，共同寻求一条共处、共建、共享之道。

开发商已经不行，物业人正在不行，被服务的业主即将不行。这样下去都不行。

最终极有可能“玉石俱焚”！

与小区相关的各方，都得醒一醒……