说实话，海珠这几年都做豪宅去了，因为豪宅有钱赚，但刚需们真的挺难上车的。

我们先来看一下海珠的刚需有哪些选择。

一手在售的，总价400-1000万：

中海观云府，86/106/131/164，优点近地铁口，缺点比较明显，就是超高层单体楼，而且直接对着马路口，没学位，不过也卖完了。

中海观澔府：89/119/126，优点是可以蹭到时代大家的海珠外国语实验二小，缺点是单体楼，周边面貌一般，离地铁站太远，只剩尾货了。

中海江泰里：75/82/105，优点是小户型上车盘，缺点是学位一般，旁边是变电站，没花园单体楼，居住体验一般。

中旅天宸府，82/104/107/128，优点是学位，缺点是马路边，北向直接对着立交，南向望珠江医院，小面积居多，没花园。

海珠新城：95/110/135/140/230，旧改盘，周边面貌一般，暂时没有地铁，学位也一般，这个盘卖得很艰难，认可度很低。

江湾和樾：107/125/142/160/188，优点是户型合理，缺点是周边城中村厂房包围，未来江景也会被遮挡，配套较差，而且还有回迁房。

其他还有些烂尾楼盘活的，比如海珠里、金瑶台、时代润南、紫星华府等就不介绍了。

刚需在意的有几个方面，一个是总价，一个是学位，还有一个是地铁，海珠虽然是老城区，但并不见得哪里配套都好。

总价起码是有500-600多万的三房，或者700-800万的四房，另外就是要有地铁，学位也不能太差，毕竟是500-800万的房子，又不是像东晓南那些两三百的。

再往上去到800万以上的就是偏豪宅和改善型买家了，他们对配套或学位的需求减弱，对景观和花园、地段以及户型的要求就高，比如中海大境、琶洲南、中铁建西派粤府、中海映澜台等，这些刚需够不上，今天我们就不讨论了。

所以，刚需在海珠的要求非常明确，就是500多万能选个不错的三房，600万起码要两卫，楼龄要次新，700万要能买个四房就更好了，哪怕是小四房，买得起这个总价的买家，一定是有孩子的。

所以学位是很关键的，而且这部分中产，他们工作稳定，对地铁或停车位的要求也比较高，海珠虽然不缺地铁，但老城区缺停车位。

能买的一手上面都介绍完了，二手我们看看有哪些选择。

海珠东部基本不用看了，要么楼龄旧，要么特别贵。

海珠的二手，比较次新的，一般单价都在7-8万，比如江南新苑、光大锦榕湾，面积都是100起步的大三房，四房都要超900万了。

楼龄再旧一点的还有富力千禧、富力银禧、兰亭御园，这几个学位相对不错的，但是三房两卫也需要六百万起了，四房就超千万了。

再旧一点的，像逸景翠园、罗马家园等超大盘，又是偏上个世纪的产品了，小区品质也比较一般，刚需不是看不上就是买不起。

东晓南基本是刚需，学位也一般，江南西、昌岗老破小比较多，次新的学位也一般。

滨江东海珠西江景房都是豪宅偏改善，景观溢价较高，交通并不友好。

总之，如果是500-800万区间，新房大多又是单体楼没小区没学位，要不然就是二手小三房或大三房，楼龄旧，户型差，停车难。

离开海珠也只能去天河，天河面临的问题更复杂，但凡次新的不是没学位就是没地铁，二手占的位置好，价格又特别贵，比如天河公园；要么特别破，比如华景。

保利东方红地块（保利燕语堂悦）最近挺火的，主打90/107/112/125的三房，我预计应该就是卡在刚需的和偏改善的需求范围上，总价应该是550-850万之间，三房或四房。

这里不是给他打广告，优缺点我们都要说一下。

优点很明显就是燕岗地铁上盖，未来有11号线，转一次就可以去珠城琶洲金融城，以前是要转两次的，南边华新方圆是有商业的，等保利收楼了也就开业了。

其次就是它说的学位：宝玉直实验，是个新校区，质量如何我们按下不表，不过生源会比较纯粹，这个总价区间的买家都不差。

缺点是超高层，分成了两个地块，周边老破小为主，而且以前是印刷厂地块，经过保利修复之后的。

还有靠近工业大道的楼栋肯定是会比较吵的，不过首开的A1/A2栋会比较好一些，南边是华新方圆的公寓和写字楼，会有一些遮挡，高层之间太密的话多少都会有遮挡。

现在天河海珠，但凡是地铁上盖，地段好配套好的，都是容积率很高的，容积率低的都是有一定楼龄的二手。

这个盘对外宣传是六边形战士，那对比同样定位的光大花园又有什么优势呢。

光大的一二期是比较旧的，两房在400-500万之间，三房在500-600万之间，三四期会贵一些，偏改善一些，总价去到600-800万，五期就更不用说了，三房都要700万起，而且楼层朝向都不好，六期是乐峰广场上盖，比较嘈杂。

光大的问题是一般品质的，学位溢价较高，而品质好的呢，业主卖心又不强，因为他们卖掉肯定要去琶洲或珠江新城的，他们置换难度是比较高的。

光大也就是五期卖得贵，其他几期其实是不贵的，特别是现在选择多了的情况下也有些回调。

所以光大卖的并不是单一的小区或学位，其实光大卖的是配套，是综合性非常强的配套，所有你想要的它都有，整个海珠西没有对手。

而保利也是打的这个点，让你多一个选择，但是你不能既要价格便宜，又要产品好，还要学位好，你总要有些取舍。

比如它就做了个45层的，不过超高层在老破小、密度高的老城区会有一定的景观加持，再比如，它的花园略小，所以，各有千秋。

海珠西本身就是保利的发家地，也有一定的群众基础，从最早的保利红棉，到后来的保利花园、保利百合、保利海棠，加起来都有近万户了。

从长期来看，保利燕语堂悦还是具备一定优势的，再往后推十年的话，它的优势就比这些现在都20年的老破小更明显一些。

它既错开了上面那些单体楼小面积刚需一手的竞争，又和周边二手在户型产品上扳回一局。

以上

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