曾几何时,市场普遍预期2025年将迎来新一轮房价上涨周期,甚至有人断言3月将是楼市暴涨的起点。

然而,残酷的现实给了所有人当头一棒:一线城市房价全线下跌,二三线城市更是一片惨淡。

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北京学区房一年跌掉一个首付,上海大户型单价跌回两年前,广州地标盘销冠不再,深圳豪宅入市乏人问津……楼市的寒冬,似乎比预想的更加漫长。

这一轮楼市调整的深度和广度,着实超出了许多人的预期。中指研究院的数据显示,2024年一线城市二手住宅成交量同比骤降45%,北京、上海热点区域房价普跌10%以上。

诸如北京海淀北四环这样的传统学区板块,房价更是接近腰斩。上海陆家嘴板块二手房成交价跌破5万,中环内房价重回2022年初水平。

广州天河区、越秀区等纯商圈板块,房价也出现了20%左右的下跌。种种迹象表明,本轮调整绝不仅仅是局部现象,而是一场全面而深刻的、带有一定结构性特征的大调整。

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这场大调整的成因,既有周期性因素的推动,也有结构性矛盾的制约。

从宏观经济周期来看,2022年以来,经济下行压力持续加大,尽管2023和2024年出现了一定程度的企稳,但问题仍未得到根本缓解。

与此同时,多年来累积的结构性矛盾也在加速显现。一方面,人口增速下滑使得住房刚性需求增量空间收窄;另一方面,居民杠杆率攀升又抑制了改善性需求的释放。

再加上此前一、二线城市房价涨幅过高,透支了购房者的支付能力。种种结构性因素叠加,共同塑造了当前需求趋于疲软的市场现实。

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面对如此跌宕的市场,许多人不禁要问:2025年的楼市还有翻身的机会吗?3月真的会成为楼市反转的拐点吗?

小编认为,在当前错综复杂的市场环境下,对明年楼市的判断需要保持足够的理性和审慎。

从历史经验看,每一轮调整之后往往都会孕育着新一轮的上涨机会,但关键是要看这种机会释放的时间窗口和空间容量。

就目前来看,楼市全面回暖尚缺乏足够的宏观基础。未来一段时间内,流动性环境大概率仍将维持当前的中性偏松局面,难以出现大水漫灌式的全面宽松。在偏紧的信用环境下,楼市难现井喷行情。

由此观之,2025年楼市想要全面翻身,恐怕并非易事。尤其是对一二线核心城市而言,高位房价下跌之后,要重新获得上涨动能更加不易。

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小编觉得,这一轮调整对核心城市而言,很大程度上是前期涨幅过高、透支需求后的正常回归,是市场供需关系自发调节的结果。

在经济下行、财富缩水、心理预期转变等多重压力下,过去支撑高房价的需求和预期都已不再,价格回归理性已成必然。指望房价还能重回过去高点,无异于痴人说梦。

当然这绝不意味着楼市的春天永远不会到来。事实上,尽管一二线城市高位盘面临较大的调整压力,但下沉市场的入场机会仍在悄然孕育。

小编觉得,虽然北京远郊区域房价一度跌入谷底,但随着交通、教育、商业等配套的日益完善,这里正在成为首都都市圈转型发展、人口回流的重要承载区。

事实上,除了北京,上海、广州、成都等超大城市的都市圈也都在重构版图,率先回暖的苗头正在显现。

从这个角度讲,未来下沉市场的结构性机会恰恰是大都市圈同城化进程加速的产物。