广州楼市根本没有泡沫，哪有什么炒房客

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们讲了广州的存量房贷利率一定会降，楼市的利好政策也一直会出。

有人担心如果二手交易量旺盛，导致二手房的价格上涨了，会不会导致政策就到此为止，不再出新的利好政策了。

我们先不讨论目前交易量不至于那么快在价格上体现的我问题，而是即使二手房的价格大涨了，政策也依然继续出。

因为政策关心的不是二手房的价格，关系的是土拍市场能不能热起来。只有土拍市场开始爆火，利好政策才有可能停下来。

这两天我们有几位目标是珠城的客户，需要做贷款的评估。所以最近我拿了很多珠城物业的查册，然后我惊奇的发现，我手上大部分的珠城物业，都是全款房，是完全没有抵押的。

这似乎也印证了之前我讲的，广州楼市的风格还是更加趋向保守一些。越是珠江新城、天河公园这样高总价的核心区，房子的杠杆率越低。

可能这和大部人的印象不同，也和很多媒体的宣传不一样。

广州楼市，根本就没有什么泡沫。

所谓的泡沫是什么，一种常规的说法是价格和价值严重背离。在大部分的舆论里，指的是借用金融杠杆，哄抬房价虚高，价格严重高于价值的一种状态。

那我们今天就直接用数据说明问题，看看广州像珠城，金融城这些热门板块和热门小区的金融杠杆，到底是不是用的回山倒海。

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我们就先看看珠城的情况，我手上13套的查册，不管是按揭贷款，经营贷，也无所谓做没做高成数贷款，有没有加杠杆。我们只看是抵押状态那一栏是还是否。

这13套里，是抵押状态的一共只有7套，剩下6套都是没有抵押的，也就是说，都是全款房。

但是因为这个样本太小了，我又去广州房管局的阳光家缘网数了数珠城各个网红盘的抵押状态。

最近中海花城湾成交了一套147㎡的北向低楼层三房，成交价到了13.37万/㎡。就被很多人媒体说花城湾的泡沫破裂了。

那我们看看中海花城湾的抵押情况。

花城湾总共1346户，我数了一下，抵押状态的户数一共是636套，也就是抵押率47%，还没有过半。

凯旋新世界是被说坐庄和炒作最严重的盘之一，动辄就是炒家高杠杆扫货，拉高出货收割韭菜。我们再看看凯旋新世界的抵押率。

我大概统计了383套的抵押状态，其中有187套是抵押状态，196套是非抵押状态。抵押率也就是48.8%。依然没过半。

当然，上面两个小区的开盘比较早，当时买入的价格，放在现在来看并不高，很多业主用现在的收入还清当时的贷款，难度并不高。

那我们再看看珠城的次新，也是被说价格虚高炒上去的嘉裕公馆。

我统计了嘉裕公馆一共1314套，抵押状态的是766套，抵押率是58%。

然后我又想到了保利心语，这是一个单价偏低的刚需盘，最近一些两房的价格回落到了10万/㎡以内。那我们看看，保利心语的抵押率是多少。

一共1742套中，抵押状态的是777套，抵押率44.6%。是珠江新城上面四个小区里，抵押率最低的。

最后，我们再看一个金融城的网红盘，兰亭盛荟。兰亭的栋数比较多，我就汇总了1栋到4栋，以及9栋到12栋的抵押状态。

8栋楼一共1496套住宅，抵押的数量是1070套，抵押率是71%。

看起来要比其他几个盘高不少，但是你要知道的是兰亭是一个还没有满五的次新盘刚需盘，开盘价和当下的价格差距不如上面那几个盘那么大，很多买家在短期不见得有实力可以提前还清。

即使如此，也有将近30%是全款房，没有任何欠款。

说白了，整个广州最热的板块，最热的几个小区，整体抵押率也就是过半的水平。

说明了什么，说明广州楼市根本就没有什么泡沫。

那些动辄就是运用金融手段，高杠杆上车哄抬房价的舆论，可以出门左转不送了。退一万步来讲，即使是抵押状态，用自已正常的资质，合法合规贷款买房就是炒作，高杠杆买房了吗？

02

我总能看到一些媒体只要一提到房价涨，那就是炒作导致的房价暴涨，都是炒家们鼓着腮帮子，使出吃奶力气吹起来的泡泡。

然后价格回落，自然就是泡沫破裂，炒家血本无归，就差露宿街头了。

而珠城不仅是宇宙中心，还是炒作聚集的圣地，各种杠杆在珠江新城来回腾挪，各种泡沫漫天飞舞，乌泱泱一片。

你说有没有用超低首付，超高杠杆入货的情况，这种事情一定存在。但你知道，真正的炒家凤毛麟角，珍稀程度堪比大熊猫。

我们接触的一些低首付买房的客户，不少都是万般谨慎自住需求。无非想多留点现金在身上，当作抵御未来风险的护身符罢了。

还有些，则是现金流充沛，但是生意需要资金周转的少壮派。

如果就这点数量的杠杆，就能把市场搅动的天翻地覆，那我们现在还纠结什么救市政策，哪里还需要15%首付，哪里还需要首套无限叠加。

之所以托市救市如履薄冰，不正是因为市场体量过于庞大，深不见底，情绪不可测，预期难以扭转。需要耗尽力气，才能让黝黑又冰冷的锅底微微泛红。

所以，那些喜欢把涨跌原因都归结到炒作上面的群体，缺乏最基本的逻辑分析能力，他们不理解楼市涨跌，市场在其中发挥的力量，也不理解情绪对价格的扭曲。

遇事不决，量子力学。不论涨跌，都怪炒作。只是我们作为楼市的买家或者卖家，要知道这些消息看看就好。

如果你的信息源，闭塞而单一，那我们就要小心自己看到的信息，都是别人希望你看到的。在这样的环境下，我们其实很难找到事情的真相。

我们接受信息的目的，如果不是为了探求真相，而只是寻求自身观点的认可。那对很多领域，就很难得出接近真实情况的结论。

有些人，每天泡在各种房产群，关注各种房产媒体，更多是在铺天盖地的信息里，找到和自己喜好一致的观点。遇到让自己不喜欢，不舒服的观点，就直接屏蔽。

但是恰恰相反，如果看到一个不喜欢、不认同的观点，往往是一个打开新认知的契机。明白背后的底层逻辑和事实真相才是重要的。

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（2024.7.2 橙子 yxjcena）