新政两个月，广州楼市火了两个月。

今天，广州住建局公布了最新数据，11月广州一二手网签2.1万套，其中一手住宅网签面积同比增长53.2%。

而更意外的是，总价500万以内成交占比82%、首次置业客户占比68%...

刚需客户，已经彻底觉醒了！

壹

先说结论，在929新政后，刚需买家开始密集进场了！

在新政后的10-11月，广州500万以内的成交合计占比超过82%！

10个买家中，超过8个都是刚需买家，绝对是广州楼市中不可忽视的一股力量。

事实上，刚需买家今年以来已经逐渐被激活了。

一方面，首次置业者大举进场。

根据住建局数据，在广州929新政全面解除限购后的10月份，首次购房的客户占比高达68%！

之前很多客户想要置换，但苦于房子没法出手，迟迟无法完成置换。

因此，刚需客户进场最直接的一个意义就在于，可以盘活置换客户“先卖后买”的置业闭环。

这对整个楼市的平稳运行都有着重要的促进作用。

另一方面，刚需客户已经开始呈现增长的趋势。

就比如2022年500万以内成交占全市76.02%，随后开始逐年增长。

2024年截至目前，500万以内整体成交占比约77.76%。

发现了没？刚刚说过，2024年10-11月这个数据已经到了82%！

这些都代表着一个重要信号：

广州楼市不再是改善客、豪宅客在托底，刚需、刚改群体才是这波楼市回暖的主力军。

贰

事实上，广州也是对全国年轻人最友好城市之一。

年轻的买家有机会用300万以内的预算买入广州市中心，在四大一线城市中仅此一份。

那么，今年的刚需客户，都在买哪里？

其中，“四代金刚”板块——花地湾、老黄埔、海珠西和天河东，值得买家注意。

我们逐一来看看。

花地湾，广州刚需客户大本营。

根据中指院数据，今年前10个月花地湾板块成交金额超过142亿元，比去年同期增加超过15亿元。

包括万科理想花地、保利和颂、中海浣花里等项目，大部分均定位为刚需，500万以内基本可以随便挑。

刚需买家选择花地湾的理由也很简单：

这是主城区学铁商齐全、300万起总价就能买三房的板块。

看看这航拍，基本是兼顾老城配套和新城界面的不二之选。

再加上新规产品加持，花地湾板块的小户型是越卖越快。

比如保利和颂全盘仅剩十来套、中海浣花里小面积断货、理想花地·朗庭也进入了清盘倒计时...

一句话总结，想置业花地湾的刚需买家，要尽快决定了。

老黄埔，旧改项目集中入市。

可以跟花地湾“掰手腕”的，老黄埔是一个。

根据中指院统计，今年1-11月份，广州300-500万总价区间，老黄埔成交了1589套，仅次于花地湾。

目前，板块内主要在售新盘有万科黄埔新城、中央公馆、中鼎书院上城、未来方洲、海丝城等。

特别是万科黄埔新城，成交套数常年位列全市TOP1！

去年，老黄埔升级为广州海丝城，定位“世界级活力滨水区”，成为板块升咖的开始。

今年，老黄埔又成为广州第三中轴和珠江高质量发展带的交汇点，踩上了历史的发展机遇。

值得一提的是，老黄埔还有旧改的加持：

目前多个旧改已经进入了兑现期。

而旧改孵化的项目，除了万科黄埔新城、中鼎书院上城之外，老黄埔的中建海丝城、中建未来方洲、黄埔润府等等，刚需产品也是主力。

海珠西，刚需重点“捡漏”板块。

海珠西比较特殊，严格来说今年才对刚需客户敞开了大门。

根据中指院统计，海珠100平以内的房源，成交占到了27%，而去年这个比例仅有16%。

其中最主要原因，就在于保利燕语堂悦等偏刚需 、刚改项目的热销。

而接下来，在建筑新规的加持下，海珠西小面积产品也能获得不错的居住空间。

比如海珠区即将入市的中建天钰、越秀·熙悦江湾等，主力都是刚需产品，但是使用率可以做到110%甚至130%！

并且，海珠西的新盘，也有了刚需项目豪宅化的趋势。

就拿越秀·熙悦江湾来说，广府系产品首发，有着最懂广州人的100个产品细节，包括了“防暑、防潮、防蚊”这些贴近广州本地人的需求。

又如中建天钰，从园林、景观到会所，完全用酒店式豪宅的水准来打造。

外立面采用大面积玻璃类幕墙和玫瑰金铝板、公区采用大量进口石材，在细节层面上，甚至做的比千万级豪宅还要好。

天河东，“卷”出来的性价比。

今年初，天河东来了一波“4字头”促销，多个项目三房门槛卷到400万以内，给了刚需买家买入天河的机会。

在天河东这一轮行情中，扛大旗的是来自珠江花城、天河润府、天河麓誉府等盘，性价比都不错。

比如珠江花城，教育商业等配套早已兑现，即买即享受，对刚需买家来说，确定性很重要。

而天河润府、天河麓誉府则是以新规产品和“超配”社区，成功吸引了一波粉丝。

以天河麓誉府为例，不仅拥有下沉式庭院、空中泳池等千万级豪宅才有的配置，在产品上也得到了升级。

连最小的80平户型主卧都拥有270°的弧形飘窗！

大家发现没，这“四大金刚”板块，有一个共同的特征——同时符合供应集中、新规产品密集这两大趋势。

一方面，刚需项目持续入市，板块有流量。

比如广钢新城的保利雅郡，入市三个月即清盘；花地湾的保利和颂、中海浣花里持续热销，余货也不多了；老黄埔的万科黄埔新城依然霸榜全市...

并且，从土地供应来看，未来刚需、刚改产品依然是市场大头。

比如越秀熙悦江湾、中交三滘立交地块等等，基本都是定位都是刚需、刚改。

另一方面，新规项目进一步降低板块门槛。

相比于新规前80-90%使用率，新规后的项目普遍能做到100-130%，甚至超过140%！

因此，开发商在产品设计上可以“以小博大”。

同样的单价，原来板块三房门槛可能是500万，在新规的助力下，这个门槛可以降至400万。

可以预料的是，这“四大金刚”板块，拥有持续供应以及新规产品加持，大概率还将继续成为刚需买家的风向标。

刚需买家想买入中心区，不妨盯紧这几个板块。

叁

对于刚需、刚改买家来说，目前也是最佳的出手机会。

除了新规产品加速入市之外，目前买家可以享受到的政策利好，也是全方位的。

近两个月，广州几乎把手上的牌都打了出来，尽可能取消楼市调控、回归市场。

本质上将刚需、刚改买家的置业门槛及成本，打到了近年来最低，很大程度上减轻了观望情绪。

取消限购、降首付、利率的作用无需多说，光是这个月：入户门槛降低、降契税、提高公积金贷款额度3个大招，切切实实地释放了更多购买力。

1、7区有望买房入户，大幅降低入户门槛。

对比非广州户口，落户广州的好处很明显，从出生到读书、就业再到养老，全生命周期都有优待。

如今，7区拟放松买房入户，有望吸引“新广”到白云、南沙、番禺、黄埔等区域的热门板块置业，换取广州户口。

2、降契税，利好刚改买家，盘活改善买家先买后卖。

大家期待已久的契税政策出台，对于首套90-140平的刚改客户以及二套家庭，都是能实打实的利好。

少则能省几万，多则十几万，新房软装基本省出来了。

3、公积金也出新政了，最高可贷224万。这周公积金政策悄悄放大招，上调贷款额度：1人最高可贷80万，2人及以上可贷160万，此前分别只能贷70万、120万，同样实打实地减轻了年轻人的顾虑。如果你是二娃家庭，贷款额度最高还可以贷224万。

如今楼市新政几乎all in，政策端的信号已经很明确。

在止跌回稳的当下，位置核心、有配套的刚需、改善类产品，已经深度消化了一波。

近期有买房计划的朋友，不妨结合自身需求，抓住这个相对友好的窗口期！