在开始分析之前，我先开门见山地回答标题中提出的问题：万科会破产吗？
我的答案是：我不希望它倒闭，但现实情况是它大概率会破产。这里破产不等于倒闭。比如恒大破产了，但还没有倒闭。恒大还不上债权人的钱，被申请破产。但从破产清算开始，到最后关门倒闭，还有很长的时间。万科也很可能会破产，因为已经显示出种种还不上债的情况。但即使万科被人申请破产，最后大概率会进行重组，在甩掉大部分负债和亏完股东本金之后，公司继续存活下去了。这算是一个预测，标记一下时间（2024年3月22日），以备未来验证。
下面我阐述一下背后的逻辑和理由。
房子够住了吗？
中国所有的房子，都是登记在册有据可查的。城镇的房子，由不动产中心进行登记；农村的房子，原来由村集体备案，现在也逐步实现登记。所以，中国现在到底有多少房子，房子都在谁名下，其实管理部门是一清二楚的。但因为没有向社会公布，我们无法知道。
根据中国第七次人口普查的数据，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。与之相对应，美国的人均住房面积为67平米，德国为39.4平米，法国的人均住房面积为35.2平方米。英国的人均住房面积为35.4平方米，日本的人均住房面积为19.6平方米。可以看出，中国的居住条件已经排在世界前列。
按照经济原理，经济越发达，生活条件越好。体现在衣食住行方面，包括人均食物消费量更高，人均居住面积更大，人均旅行次数越多。2023年中国的GDP总量排名世界第二，但人均GDP在排60位左右。中国的人均GDP是美国的七分之一，人均住房面积却只是美国的二分之一；同样，中国的人均GDP是德国的四分之一，人均住房面积却相同；日本人虽然赚的钱是国内的两倍，但住的面积不到国内的二分之一。从道理上讲，国内的居住水平不低了。所以，盖的房子确实够住了。
当然，很多人会说，“你看北上广深，这么多人没有地方住。”确实，北京、上海、广州、深圳很多外来人群，都是租房子住。还有不少本地人，住的老破小，环境特别差。这当然都是事实，是平均数无法代表的细节。但平均数的意义就在于判断大方向和大趋势，而忽略掉无关紧要的细节。即使在美国，像纽约那种大城市，很多外来人也是买不起房子，只得租房子住。在国内广大的农村，很多盖得崭新的房子没人住；有些二三线城市的楼盘晚上亮灯的不到20%；有些一线城市甚至北上广深的商住房卖不出去。综合下来，从地产行业的大趋势看，在2020年，房子就已经足够了。这还没算上之后的4年地产行业大干快上盖起来的房子，应该说，现在盖的房子不只是够了，而且是超了。
供大于求，房价下跌是必然。
行业大鱼吃小鱼
恒大刚爆雷的时候，股票市场普遍乐观，认为地产行业会出现一轮洗牌。大的房企会兼并小的房企，国有企业会接盘民营企业，最终形成几家大的国企主导整个地产行业的竞争格局。需求虽然减少了，但供给也会减少。原来有一百家开发商卖房子，现在只剩下十家。供给加倍收缩，会让剩下的几家垄断者比之前赚得更多。市场认为，万科、保利是地产行业未来的优胜者和受益者。于是，万科和保利的股价，也从底部涨了上来。
经济学理论说，股市是经济的晴雨表。实际上只说对了一半。股市实际上只是经济预期的晴雨表，人们对经济的预期有时候是对的，但大部分时候是错的。一旦经济表现不如预期，涨上来的股价就会再跌下去。就像这次万科和保利，市场就预测错了。为什么地产市场没有发生大鱼吃小鱼的故事？反而是，池子小了，大鱼和小鱼一起上交小命。因为这里面缺少关键的一环。
举个例子，假设我开了一家早餐店卖豆腐脑。因为位置好，开在北京人潮拥挤的地铁口，生活非常红火。过了几天，别人看到商机在我对面新开了一家早餐店。因为吃饭的人确实多，我的生意也没受影响。但疫情之后，经济不好了，吃饭的人少了，我的生意受到明显影响。对方的生意肯定也不好。我能不能兼并对方呢？这取决于两个因素。
第一，我的成本很低，比对方低不少。这样我可以通过降价，把本来是对方的客户给吸引到我这里来。我的成本如果能比对方的成本价还低，那我就可以直接杀到对方的成本价，让对方无利可图直接破产。这个过程也可以通过提高对方成本来达成。比如之前水泥行业供给侧改革，环保和检查等行政费用大大提高了小水泥厂的生产成本，使得海螺水泥反而拥有了成本优势，最终吞并了大部分市场。
第二，我的产能不是过剩的。如果需求下降到，我自己的早餐存货都卖不完，兼并对方就没有任何意义。原来我的产能是早上做500个包子，现在卖包子的人最多只能买200个，显然我的产能过剩了，再把对方的早餐店买过来显然更加卖不完。
所以，地产行业为什么没有出现兼并收购的浪潮？第一，万科、保利等开发商的成本并不低，没有显著优于小开发商的成本。甚至于小开发商因为和当地关系比较好，土地成本还便宜。第二，万科、保利自己的存货太多了。按照目前的需求和销售速度，即使再给50年，他们俩开发的房子可能都卖不完。自己还要裁员降薪缩减开支，更不用说收购其他开发商了。连万达的王健林都着急卖资产，昔日的巨头一个个都着急变卖自己的东西，没有几个愿意进货的。
破产倒闭
目前市场上，关于万科最主要的论调是：它是行业的标杆，不能倒；它要是倒了，地产市场就崩了。这种寄希望于监管的“大而不能倒”的逻辑，在过去的经济发展中已经被无数次证伪了。首先，万科的具体情况我们都不是很清楚。境外债很多，但好像与境内债相比，只是九牛一毛。包括华夏幸福基业、恒大、碧桂园等企业，在没有爆雷之前，市场根本不知道他们究竟有多少债务。我猜测不会少，不然年初万科的管理层也不会带着深圳国资领导去北京寻求帮助。其次，即使万科倒了，对市场的影响也不会太大了。
之前说恒大不能倒，结果他倒了；后来又说碧桂园不能倒，结果他也倒了。但倒了就倒了，市场并没有更差。最后，我判断万科会倒，是因为一个朴素的原理。越是大家觉得没事的，越会出事。因为大家觉得没问题，就不会采取措施预防，最后风险就会爆发。反而是大家觉得很危险的，因为提前做好了准备，最后没有出黑天鹅。
因为大家都觉得万科很好，监管肯定救万科，所以万科才会真的出现破产风险。
后记
最近几天，恒大出现了不少新闻。先是恒大地产因为财务造假，被处以四十多亿的巨额罚款。不过显然，恒大大概率交不起。接着，恒大实控人许皮带被资本市场终身禁入。然后网上就有人发文，指责当时给恒大做审计的四大会计事务所之一的普华永道，助纣为虐。并要求严惩普华永道。另外，有趣的是，在恒大暴雷的前三年，一家做空机构——香橼爆出恒大财务造假，结果被恒大告上法院。香港高等法院审理后，判定香橼败诉。于是，有人又认为香港高等法院也对恒大的爆雷有一定的责任。这些完全是外行的观点。我来解释一下。
现代法律审判体系，是建立在“疑罪从无”的法理基础上的。也就是，凡是没有证据证明的，就认为无罪。一个人被审判，不能让他自己证明自己无罪，只能让别人证明他有罪。像秦桧陷害岳飞，就是用“莫须有”的罪名，按照“疑罪从有”、“自证清白”的原则审判。这就是在害人了。所以，为了更好地保障人权，现在司法审判都是疑罪从无。
香橼确实找了不少理由，说恒大很可能在财务造假。比如存货周转速度下降，房子卖不出去；错综复杂的交易结构，借贷利率奇高，是同行业的5倍；拿地成本低于周边30%，有行贿嫌疑。但这些只是嫌疑，没有确凿的证明。香橼也不可能拿到证据，恒大不可能给他们。所以，在没有证据证明的前提下，光是怀疑，普华永道和香港高等法院是不会认为恒大有问题的。当然，普华永道因为是利益相关者，更不可能说雇主财务造假。
全世界，只有美国的资本市场是按照“疑罪从有”的原则审判（其他领域还是疑罪从无）。也就是说，如果一个人在美国炒股，通过内幕信息低买高卖，被美国证监会查出来了。除非他证明自己获利没使用内幕信息，否则就要被判罪。所以，在美国股市，大部分人都不敢在敏感期间，比如收购期间、年报公布期等时点炒股，因为很容易被认为是内幕交易，说都说不清。所以，这也是美股长牛的逻辑之一。
我相信，国内股市未来也会更好，大家要抱有信心。
