广州会和上海一样，再出一个新地王吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们聊了最近刚开盘的大壮名城二期，根据户型和产品的不同，销售的单价从4.8万/㎡起，最高达到6万/㎡。

我觉得这个价格如果放在2021年的高位，都不能说有什么性价比。更不用说，放在楼市整体回落了至少30%以上的今天了。

在8月7号，上海楼市拍出了一块新地王，绿城以48.048亿的总价，拿下了徐汇滨江的一块宅地，折合楼面价13.1万元/㎡。

时隔8年，打破了16年中兴路地块10.02万元/㎡的楼面价记录，刷新了全国涉宅地最高单价。

那接下来，广州会不会也和上海一样，拍出一块地王宅地，提振一下市场的信心，给上半年冷淡的土拍市场，注入一些活力。

毕竟广州上半年土拍不到70亿，简单乘以二，下半年就是140亿不到，这就是过去几年土拍规模的10%。如果真是这样，1000亿的财政缺口靠什么来补是个大问题。

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我们先看看上海这次土拍的情况。

这次是上海第四批次土拍。

地王吸引了保利发展、华润、绿城、宸嘉在内的7家房企报名。

经过72轮报价，触发30%的溢价率上限，随后进入摇号环节。最终，绿城成为了那个幸运的竞拍者。

除了徐汇滨江地块，这次土拍，还有4块宅地成功出让，拍地总金额达到了109.4亿元。

我在地图上看了一下这块地王的位置，距离黄浦江直线距离有500米，不是大家想的一线江景地块。

周边有地铁，有公园，有学校，也有绿地缤纷城，正大乐城、绿地缤纷城、保利时光里这些商业配套。2.2的容积率，没有套数下限，开发商有很大发挥空间。

13.1万/㎡的拿地价，意味着如果开发商保证一个合理利润的前提下，这块地上未来的房子可能要卖17万以上了。

然后我们把视线转会回广州。

广州在7月分就公布了下半年新一批的供地计划，一共有17块宅地。除去已经成交的南沙横沥地块和已经挂牌的增城荔湖地块，还有15块地即将上市。

如果说哪块地有冲击地王的潜力，那只能是天河临江大道北侧的宅地，又叫南方面粉厂地块。

这块地在金融城西区，还是一线望江，江对面看琶洲和会展中心，靠近员村地铁站，距离珠江新城东区只有600米的直线距离。

再加上体量不小，有17万㎡，楼下有公园有商业。是非常稀缺的核心地段，大园林产品。

不扣除配建的情况下，楼面起拍价4字头。

地块的总面积17万㎡，规模要远高于上海地王的1.6万㎡。这个规模也远高于去年年底广州的新地王，琶洲西地块。

那块地占地只有23725㎡，实际可建面积5706㎡。计容建面3万㎡，即使最终高达75670元/㎡的楼面价，总价也就是22.7亿元。

但是面粉厂这块地只是起拍总价就81个亿了，如果算上溢价，对于现在市场下的开发商，吃下来是一个巨大的挑战。

虽然这块地多少还是有北向背面周边环境比较破旧的小瑕疵，但是地块的品质绝对是有机会冲击地王的。

相比小瑕疵，冲击地王最大的难度在于地块的规模太大，只要有一点溢价，起拍总价就要破百亿了。货是好货，但是买家的压力很大，地主家早都没粮了。

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至于广州的地王最终能不能诞生，其实在真正挂地拍卖前，就已经有了定论。

就像广州上半年，很多挂出来的地块，在正式拍卖前，又被下架了。包括金融城浪奇的两块被给予厚望的宅地。

其实就像一些招标，标书谁来写，参数怎么定，预算有多少，怎么个分配法。你看看家里的抽屉，就大概知道游戏流程是什么样的了。

如果面粉厂地块能顺利挂出，结果就大概率不会差。

当然，同样一件事情，总有不同的解读角度。

就像我之前分享过一组数据，是各个城市23年和19年房价收入比的对比。广州的回落幅度要低于二三线城市。

乐观的人说，这说明大城市的房价还是相对比较坚挺的。悲观的人说，这说明广州的房价还有很大的回落空间。

探讨乐观者和悲观者的观点谁更正确一些，我觉得毫无意义。

重要的是，你愿意相信拿真金白银几十个亿下场的开发商的判断，愿意相信拿着千万百万资金买房的人群，还是愿意相信每天苦大仇深，喜欢拿一堆论据证明自己深沉的观望者。

以及你自己愿不愿意为自己的观点，付诸行动。

表面看，地王和绝大部分人没有关系，毕竟这个市场环境下，也不会因为稀有地段地价的抬高，带动整体楼市。

一堆地王，既不能解决目前市场的低迷，也不能解决财政紧张的困境。

但这些又都是市场从熊转牛过程中，不可或缺的一个环节。当下楼市企稳，需要信心的重建。这也是上面想表达的一种态度。

因为地王的出现，一遍又一遍强调着政府的需求，从未改变，并且越来越强烈。

有需求，有欲望，有动机，有行动。

当地王的大戏不停上演，当政策的利好彻底出尽，也就差不多到了市场真正启动的时候了。

这几年大家似乎都在喊穷，但在操盘手来看，银行账户的存款可是不停的增加。

现在整个楼市，低迷已久，需要地王、需要全国最高价、需要上涨的信心。

缺的是信心，缺的是预期。

而这主观的东西都是可以营造出来的。

世人从来相信的不是神，相信的是神迹。

你信不信无所谓，只要有人信，后面就会有人跟，只要跟的人足够多，剩下的信不信都无所谓。

就像有人说，房价如果真能涨回来，肯定很多人就立马卖掉，这辈子打死都不买房了。这种情况是不可能存在的。

事实上，一旦回本，就一定会有很大比例的人，想要乘胜追击，手气来了，要赚的更多。这才是符合人性的。

当你提前退场，看到其他人还在大把挣钱，那比亏钱还难受。

投资中，最难的就是止盈。止盈是不符合人性的，对抗人性，没几个人能做得到。

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（2024.8.10 橙子 yxjcena）