不光是这两年，以后的天河北部都会很热闹。

牛奶厂热度上来之后，大观路的规划就加紧上马，地价成功站上了五万加，从操盘者的角度来看是赢了的。

越秀打头阵去做局，首开两个地块全是自己抢，你就知道这个板块是很重要的一个收入来源。

前有金融城、后有智慧城科学城，再加配几大顶级学校，天河执信、清华附中湾区学校一期二期、天河外国语。

这么超前的配置，就是冲改善人群来的，没有优质学位，怎么匹配改善人群的身份呢，有了优质学校，将来房子不管一手二手都会好卖。

主打的是低密度，还有配套商业，又有优质学位，也有地铁，这样一个枢纽中心周边，商业、低密度、环境、学校都有了，想象空间也就有了。

大观路这个板块一直在调整规划，一直在商业和住宅之间权衡，商业占比多了又影响居住氛围，住宅多了又不稀缺了，这不，大观路附近又增加了五块住宅。

但从长远来看，这个板块确实是有纯改善和豪宅基因的。

这个位置，正好也是处于金融城智慧城的中间，能够承接得了改善人群的外溢需求。

金融城的房子很破很旧，城中村较多，环境也差，智慧城又没有房子也没有配套，如果是要换房，很难绕得开这个板块。

直接跳过车陂东圃的旧改，去开发广园路以北也是无奈之举，天河的改善需要有地方去，不然他们换房去哪里，总不能给黄埔做了嫁衣。

从现有的稀缺度上来看，大观路打造豪宅是有先见之明的，起码要比天河东的刚需盘要好，也要比黄埔的旧改盘要好，以后的价值更能坐稳，不至于被黄埔和天河东的改善带走。

为什么说它是第二个天河公园呢？

天河公园的学校、居住环境在整个天河都是不错的，整体性很强，虽然不是贴着CBD，但就是夹在几个CBD中间，也有一个强大的换乘站。

只不过天河公园的房子旧了一些，价格也挺贵的，四房的产品基本都要1500万以上了，楼龄新的也要2000万起，已经无法满足天河东部置换人群的要求了，一千万在天河公园挑个三房两卫也是挺难的。

和深圳的香蜜湖又有些类似，同是低密度，大面积，还能望湖望CBD，但两者还是有些许差别的，香密湖经过二十年的发展，周边地铁密集，配套完善，人流量大，离中心区很近，而大观路离珠江新城金融城有点远，中间断裂带明显，连接性较弱，发展需要时间。

大观路从地段上的缺点短期内是无法改变的，所以它只能在其他地方逆袭，去做得更好，比如产品、学位、环境，再加上政府资源不断的倾斜。下面是月亮湖景观。

这个板块的居住属性其实是好过汇景新城和保利天瑞的，汇景新城和保利天瑞是那种位置还可以，但又很鸡肋的一个板块，让你想买却又很难下得了手。

一个城市里房价最贵的地方，并不是完全贴着CBD，而是靠近CBD，贴得太近密度就高，像保利心语中海花城湾，离得不远最好，既能享受到CBD的景观和繁华，又有稀缺的低密度和环境，像二沙岛、珠江新城东区，那大观路有些类似这种感觉。

金融城附近不可能再开发这么低密度的了，肯定都是超高层、小地块，卖的就是一个地段，根本谈不上舒适度，也没有学位做支撑。

大观路板块总价的话，肯定是比较适合1000-1800万以内的买家，选择140-190的面积，也是这两年核心区的主流面积段。

高于牛奶厂的定位，又低于臻颐府的逼格，不是刚需盘，又不是CEO盘，这样的盘未来流通性是比较好的，有参考有比较，也有议价空间，而不是顶流，过度稀缺反而溢价严重导致没有人愿意捅破天花板。

最后，我们说一下这个板块的价格，地价五万多了，房价七万多是不贵的，参考牛奶厂的价格，也应该要比牛奶厂要贵，其次，使用率更高也能多卖些价格，即便卖个八万多，也不算贵。

但问题是，这里的兑现周期较长，低密度是好，但是也意味着人流量较少，商业不一定撑得起来，预计也只是底商的升级版而已，仍然离不开美宜家和钱大妈。

未来周边地块也会持续开发，住宅也不少，要一口气都卖完是比较难的。

你要指望它的商业起来，地铁开通，配套成熟，打破广园路这个断裂带带来的固有印象，真的不是那么容易，大概率等房子卖完了才会起来。

需要等待两个时机，第一是金融城牛奶厂的置换人群，他们的房子好卖了，才会来这里置换，这个就需要行情的推动了，第二是政府人为控制拍地节奏，在下一轮周期顶点推高地价。

从投资角度来看，现在买这里也不是一个很好的时机，即便臻颐府缦云们已经站岗两三年，但从自住角度看，确实是一个不错的板块，起码在天河一千万能选到这样配置的又有想象空间的，就别既要又要还要了。

总之，大观路板块是个新兴板块，是天河改善需求的一个补充，现在怎么评价都没有太大的意义，我们只需要知道它未来的方向和定位会是怎样的就可以了。

更准确地说应该是天河公园的接替者，是次一级的深圳版香蜜湖。

以上

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