白云新城给人的感觉都是做豪宅的，这些年也没有出让过什么刚需盘，全是豪宅，有的也是靠近黄边设计之都的一些改善盘，像广州地铁开发的云筑上品，中海麓府，包括富力旧改的富云山也是做的豪宅，刚需盘基本都是二手。

白云新城的地段很金贵，你就不要指望大的地块了，大的小区都是二手，新的小区地块都很小，容积率也很高。

保利倒是抓住了一个机会，开发了一个保利云境，这个盘主打的就是刚需，算是给白云新城的刚需补货吧。

我们先来看一下保利云境的基本情况。

【占地面积】约3.45万㎡

【总建面】约11.2万㎡

【容积率】3.0

【总户数】5栋楼876户

【主要户型】68/85/110㎡三四房

【总价范围】280-350-460万

很多号只介绍这个小区的户型，对地段学位潜力等一带而过，但我们要知道这个盘的具体情况，你才知道适不适你。

比如地段方面，离白云新城和设计之都都不远，距离14号线两个地铁站也在2公里范围之内。

对于依赖地铁通勤的上班族也还算友好，但是14号线毕竟不是主线，需要转线的还得去大站换乘排队，这个时间也是要计算进去的。

至于110%的得房率，其实大多也是飘窗赠送，68的面积再大也就那么大，重要的是每个房间能放得下床就可以了。

保利是最擅长做这种刚需户型的，在广州类似的盘还有保利和悦滨江、水木芳华、保利领秀海等都是这种极致的户型。

他的优点就是总价低，至于地段的话，肯定都是周边环境一般的，不然也不至于做刚需盘。

但保利云境这个盘的位置比其他几个都还稍好，为什么呢？

因为周边都是有现成的二手房市场的，比如20多年楼龄的黄石花园，祥景花园，高尔夫花园，还有楼龄较新的荷塘月色，往西去还有招商天钜等。

附近二手市场价格还是比较稳定的，大多在4-5万之间，两房在300万出头，三房在400到600万之间。

保利云境的好处是同样的价格可以买到三房，你可以享受到保利的物业，单纯只是看黄石这个板块来讲，这种刚需小面积低总价有一定的稀缺性，要想清盘也不是太难，也才五栋楼，800多套货。

还有，现在的白云区因为西边有了白云湖、白云站等重大投入，西边也开始启动发展了，而保利云境所处的位置实际上是在白云新城和白云站的中间。

论通达性的话，开车可以走106国道上机场快速，坐地铁也以很快去南站或机场。

论配套的话，旁边生活氛围浓厚，老小区也多，对面还有一个超50万方的白云汇，吃饭逛街不用跑到凯德和五号停机坪那么远了，平时溜娃还可以去儿童公园。

如果你不选择这里，非要选择靠近2号线的白云新城设计之都，那价格就要贵很多了，毕竟2号线是白云新城的核心线路，商业、写字楼、公园等配套都在这里。

当然，我们也要吐槽一下它的缺点，保利云境的位置不在马路边，里面都是工厂和厂房，有些被改成了创意园，它的正对面就是网红辛巴的直播基地。

步行和开车出去都是小路，上下班的时间会比较拥堵。

其次，学位也是不确定的，如果能蹭得上黄石小学肯定会更好，小学初中都能解决，当然，最终还要等收楼后官宣。

目前这里的买家大多还是来自白云区的工薪阶层，白云新城、机场就业的上班族，还有部分附近的企业主，是个内生市场。

而外来的买家考虑这里的可能性不高，他们会优先嘉禾望岗以及黄边三杰，毕竟这些地段配套是现成的。

最后，这个盘最好的选择是85的三房两卫，朝向面积总价段都还算可以，既能自住也有一定的流通性，有两娃的就选110的四房吧。

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