“自愿有偿退出宅基地”近日再度成为了舆论关注的焦点。据多家媒体报道，安徽凤阳、湖北鄂州、江苏南通等多地在近期下发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》一类文件中明确指出，要通过鼓励农村居民自愿放弃宅基地使用权这一宅基地制度改革举措盘活带动本地房地产市场，让退出宅基地的农民在购房时拿到真金白银的奖励。

但是，舆论却对此新政策表达了不同程度的担忧，尤其是对其盘活带动的效果多持观望态度。那么，本轮宅基地的自愿有偿退出将会给农民带来怎样的影响呢？这突如其来的奖励金是拿，还是不拿呢？

【新政策：自愿放弃宅基地安置给5万元购房奖励】

我们首先来看看安徽凤阳此番发文中对农民自愿放弃宅基地安置给予奖励的完整表述：

（二）给予退出宅基地奖励。自2024年6月20日至2024年12月31日期间，对纳入2024年土地增减挂范围内和县房屋征收领导小组办公室确定纳入征收范围内的项目，涉及需要安置宅基地的本县农村居民，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。

在明律师认为，这一富有新意的政策表述与此前法律明文规定的“宅基地自愿有偿退出”既有联系又有区别，并不完全是一回事。

《土地管理法实施条例》第35条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

据此，法律明文规定的“宅基地自愿有偿退出”是指在不牵涉土地增减挂钩项目和征收的情形下，决定进城落户的农村村民对村内的宅基地使用权进行处分的一种方式。

这种情形下，宅基地的自愿有偿退出似乎与“进城落户”直接挂钩，且所腾退出的宅基地也应当优先用于本村其他村民的宅基地建房需求，而不是优先复垦复耕去换取建设用地指标。

换言之，法律规定中的自愿有偿退出与盘活带动房地产市场间并不存在直接的关联，而是解决农村大量宅基地闲置及“空心房”带来的资源浪费问题。

而在上述安徽凤阳的文件中所谓的“自愿放弃宅基地安置”，则是直接与“征拆”项目相关的。

也就是说，法律规定的是农民在房子好好的情况下的自愿退出，而本轮新政策则主要针对要被拆掉房子的宅基地。

【律师解析：5万元购房奖励会否减损农民的补偿安置权益？】

新规中增加的那个括号尤其值得思考——倘若农户选择响应政策号召自愿放弃宅基地安置，其所拿到的5万元购房奖励将“覆盖”掉多少其能够依法得到的征收/拆迁补偿呢？

凤阳县发布的《若干措施》中明确，货币、房票安置和购房补贴与这5万元的放弃宅基地安置购房奖励不可同时享受。

而根据《土地管理法》第48条等法律规定，农村村民住宅的补偿费用一般由“宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价+补助和奖励”共同组成。货币补偿是法定的补偿方式之一，与重新安排宅基地建房和提供安置房并列，而房票安置则是提供安置房选项的创新做法，二者在本质上是相互替代的。

这样一分析，疑问也就随之而来——难不成新政策是要用区区5万元“购房奖励”去覆盖掉被拆迁村民选择集中安置房、房票或者货币补偿的权利？

若真如此，谁家的宅基地上房屋只值5万元呢？这笔数额恐怕连房屋的砖头瓦块成本都不够，又有谁会去自愿选择呢？

同时，在明律师提示各位注意《若干措施》后面的另一个规定：

（五）优化房屋征收安置政策。全县原则上不再新建集体土地上的安置房，已批未建的不再建设，采取货币化、房票、团购商品住房等方式安置。整合全县安置房需求，通过收购存量商品房、定向回购新建商品房等方式，促进房地产开发企业滚动发展。

也就是说，凤阳县拟取消“提供安置房”这一补偿安置选项，而仅保留货币补偿、房票安置等其余选项。

而领取5万元购房奖励的前提就是被拆迁村民“自愿放弃宅基地安置”，即自愿放弃选择“提供安置房”及“重新安排宅基地建房”的选项，这也就意味着，自愿放弃宅基地安置成为了农民的一种补偿安置选择，将与农民在征拆后的补偿安置权益息息相关。

那么试问，在提供新选择的同时公开否定农民选择《土地管理法》第48条明文规定的法定补偿方式的权利，让农民既不能选“重新安排宅基地建房”，又不能选“提供安置房”，这种改革举措真的合理合法吗？会不会导致被拆迁村民补偿利益的减损，直至生活居住水平的降低呢？

法定的补偿方式被政策文件直接否定为“原则上不再新建”，同时将法律明文规定的与征拆补偿安置无关的“宅基地自愿有偿退出”升级成“自愿放弃宅基地安置”，政策本身又是否具备充足的法律依据呢？

媒体报道中一些专家也直言不讳地指出，“该政策之所以成为近期热点，也是因为5万元补贴这个点，用5万元的购房补助让农村居民退出宅基地，诚意不高……”

同时需要强调的是，土地增减挂钩项目和房屋征收、腾退都与房地产市场利益直接挂钩，具有一定“强制性”，那么法律明文确立的农民“自愿”原则又能否在这一改革过程中得到保障呢？以往在征拆中常见的“逼签”等情形会否迫使一些农户“被自愿”选择放弃宅基地安置呢？

此外，农村的“拆旧建新”集中上楼并不一定会导致农民进城落户直至失去本集体经济组织成员资格。而此番改革中的“自愿放弃宅基地安置”是否意味着农民将同时放弃农村户籍进而放弃本集体经济组织成员资格呢？这完全可能与现行的法律规定不相符合。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，无论政策如何创新和突破，有一点底线是毋庸置疑的：宅基地的有偿退出，只能自愿，不能强制！是否自愿放弃宅基地安置，只能由咱老百姓自己说了算，任何组织和个人都无权替咱们作出选择！

对咱农民而言，《土地管理法实施条例》第36条的规定须臾不可被忽视和忘记：

依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。

禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

看明白了这些，大家不妨仔细想一想，此番鼓励农民“自愿放弃宅基地安置”的新举措，究竟是馅饼还是陷阱？（王小明/文）