在我们传统认知里，新年一般不是指元旦，而是农历春节。

再过20多天，即将迎来农历新年了，按照以往规律，不管楼市行情如何，春节过后成交量还是比较可观的。

到了明年，福州楼市哪里的库存会值得期待呢？

东区板块，除了边缘板块还有大量房源外，相对核心地段的房源目前去化周期在缩短；

从现在的楼市版图上看，东区未来不太可能会有优质地块出让，刚需和改善群体可能要把目标转移到其他板块。

如果把福州鼓台看作第一梯队的话，那么金山和东区可以算是福州第二梯队，发展相对会更完善一点。

金山板块未来有较多的选择，老仓山板块的烟台山片区也有新盘入市，虽然定价还未明确，不过可以提前了解一下楼盘优缺点。

PART 1

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金山板块中，位于浦上大道以南的建总流花溪，最近宣传势头比较猛；

最先入市的地块起步户型为129平米，最大户型为222平米，单纯层高为3.1-3.3米，一期带装修交付。

如果单纯看户型的话，是一个改善型楼盘，但是从地段上看，该楼盘与金山未来要入市的新盘对比，可能要弱很多。

从宣传上看，该楼盘自称是金山核心区，其实金山真正核心地段是在浦上大道北面，金山大道南面之间，这里的生活配套更为成熟。

在土拍时该地块是鼓励做第四代住宅，但是该项目还是为第三代住宅产品，不过可以算是新三代住宅。

第四代住宅目前在福州虽优交付，但没经历过极端天气的测验，未来居住体验感如何不好说；

建总流花溪最大可达2.4米的进深阳台可以看做是一个卖点，这是新规下的优势。

但是该楼盘所提及的未来地铁3号线和4号线的延伸段听听就好，三期规划能不能落地尚不明朗，规划和真实批复是两码事。

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建总流花溪东侧为钱隆府，作为刚交付不久的商品房，目前二手房市场成交价大约在1.8-2万左右的单价；

现在从建总流花溪的宣传端来看，估计这个楼盘的售价要达到大两万多的均价，毕竟人家觉得自己是做“高端产品”。

价格是可以逐一分解：

作为更新一代的住宅，至少在品质上会比钱隆府高端一点，产品力优势可以加价两千左右，新三代住宅也可以加价一千左右；

二手房需要较高的交易成本，如增值税，中介费等，这里大约需要增加一千左右的成本；

钱隆府作为现房，即买即入住，能省下不少租房成本，那么应该有一千左右的优势；

理论上说，建总流花溪均价卖到两万三四相对合理一些，但开发商的预期可能会高很多。

PART 2

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2024年8月30日，左海以12.4亿元竞得2024-30号地块，溢价率23.3%，楼面价16909元/㎡，占地约40.15亩，该楼盘为左海金山文翠。

这个地块相对比建总流花溪，可能预期会更高一点，因为明确划片金山小学。

对比那些二手划片金山小学的房源需要提前落户三年，该楼盘则没有这个限制，所以当时土拍溢价会更高一点。

该地块看似临近2号线和5号线交汇站点，实际步行距离大约在900米左右，勉强能称之为地铁房。

这个地段周边成熟度还是比较高的，过了金山大桥就是闽江北CBD。

该楼盘预计建设9栋17-32层产品，预计总户数为500户。

这个楼盘主要卖点还是教育资源！

划片金山小对口金山中的，基本都是老旧小区，划片金闽小对口金山中部分房龄会新一点，但是这些房源都需要提前三年落户。

老旧小区持有九年，居住体验感急剧下降，至于次新社区（如榕心映月）九年之后也大概率会被新的市场所替代。

目前得到的消息是该楼盘户型可能会做130-170平米的纯改善户型，但目前尚未明朗。

这个地块容积率为2.74，小于建总流花溪3.0的容积率，地段更有优势，加之划片金山小学，可能预期会比建总流花溪高一个段位。

参考榕心映月二手房价格，三万出头的成交价，预计左海金山文翠未来均价会超过三万。

左海在金山洪塘片区还有一个项目为滨江翠鸣，但目前没有太多参考消息，不过这个地段会略偏一点，对口学校一般，关注度会低一些。

PART 3

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左海烟山江翠，是老仓山和金山交界处，项目更多是以烟台山板块来宣传。

从楼盘的效果图上看有较好的江景资源，但实际上该楼盘北侧是罗马佳洲小区，该小区至少为9层层高；

烟山江翠要想有更好的看江效果，至少要达到13层以上，但是1号楼东北面十楼左右就有较好的江景资源，能无遮挡看到江心公园。

7号楼和8号楼也有类似的视野，都是属于东北面看江，所以这两栋楼在朝向上与其他楼栋有一定区别。

这个楼盘除了9号楼和10号楼为130平米户型,其他楼栋为150和170平米的户型，理论上是属于纯改善社区。

目前该楼盘已经处于蓄客状态，中介朋友圈看到不看江的单价为2.9-3.6万，看江单价为3.8-4.1万。

其实，中介能发出这种价格，那说明未来开盘大概率会更低一点。

可能该楼盘西北面是融侨外滩A区，受到“外滩”文化的熏陶，自我定位可能也会更高一点。

从地段上看，属于二环内，楼盘西面为江南水都，是相对成熟的板块。

周边有属于富人的高端配套（如网球场），临江而居确实有不错的居住体验感，但临江未必都有江景资源，与融侨外滩的江景资源有较大区别。

但是从楼面价上看，为左海首轮拿下，占地约39.94亩，楼面价为16777元/㎡，指导价为3.5万。

如果该地块能卖到指导价，那就说明有足够的利润空间，这种地块就不可能被首轮拿下。

其实这个地段不错，但周边没有地铁线路，教育配套也不明朗，周边小学有南台实验小和仓四小，考虑到对口中学，如果是后者更有优势。

按照现在的市场环境判断，预计未来整体均价可能会比指导价便宜两三千，甚至更多。

小结

图片为实地拍摄

发现关于金山板块和南二环白湖亭片区哪个更好，外地人问得比较其实二者的客源重叠度很少。

白湖亭片区主要还是老仓山，沿着福峡路一路向南，直到三江口，甚至是青口板块。

金山发展比较成熟，但是现在的金山已经是老旧社区居多，已经到了置换的时间点。

而早期能在金山买入商品房的购房者，都有一定的财力，他们想置换的话，会讲究一个就近原则。

所以，现在是考验这些市属国企品质的时刻了！

从品质上看，建总现在想往更为高端的产品发力，但是建总流花溪这个地段略为尴尬，周边城市界面对比其他楼盘有一定差距。

左海金山文翠想要卖更高的价格，也必须在产品端发力，如果产品力够好，加之金山小的教育资源，五百多套的房源有可能快速去化，前提是定价合理的话。

烟山江翠这个位置比较特殊，既能吸引老仓山的购房群体，也会吸纳金山的置换群体，但毕竟只是临江二排，和真正的外滩还是有较大的区别。

这些楼盘虽然卖点不同，但是都有一定的竞争关系，相信未来会卷品质，希望未来金山板块能出现更宜居，更前卫，更具性价比的楼盘。

希望每一位购房者在新的一年都能找到一个温馨的心灵港湾！