第一，买房的底层逻辑永远都是城市＞板块＞开发商＞楼盘本身，影响最小的是楼盘本身，比如户型、朝向、楼层等等，这些因素加起来，对于未来所购房屋的升值空间，影响不超过10%，相反，如果城市+板块选对了，那么，将会决定未来所购房屋80%的升值空间，这一点不要本末倒置。

很多人在买房的时候，会过度关心楼盘本身，比如选择边户好还是中间户好？选择低楼层好还是高楼层好？选择东户好还是西户好？其实，这是本末倒置的表现。

可能有人会说，楼盘本身的因素会影响房子的整体居住体验，这话不假，但是，在笔者看来，只要不是买的一楼或者顶楼，其它因素对于同地段房子的居住体验影响并不大。

可是，如果买房的时候，城市或者板块选错了，对于购房家庭来说，可谓是一大损失，没有人不想自己买的房子升值，这是人性，即便是天天喊着买房自住的那些人！

举个例子，10年前在上海郊区买的普通住宅和10年前在山东淄博买的别墅，现在哪个更值钱？答案是上海郊区的普通住宅。因为上海和淄博不是同一等级的城市，即便是别墅和普通住宅，也不具备可比性。

再举个例子，10年前在北京西城区买的高层住宅和10年前在北京通州买的房子，现在哪个更值钱？答案是北京西城区，因为西城区和通州是北京的两个板块，升值空间自然不同，即便是10年前购买北京西城区的房子成本更高一些，但是，涨幅也更大一些。

尤其是那些在大城市打工，想在老家县城买房子的小伙伴，千万别做错误的决定，珍惜首套房的购房资格，一步到位，老家县城和大城市是不具备可比性的。

第二，不管楼市调控如何变化，学校仍然是非常重要的买房指标，因为好的教育资源永远都是稀缺的，不可能平均分配。

学区房也被叫作“楼市常青树”，是指无论城市房价如何变化，学区房的价格基本都是岿然不动，甚至还会稳步上涨。

未来10年，乃至20年，这样的现象仍然会存在，尤其是在国家开始出手整治教培行业以后，学生“开小灶”的机会几乎没有了，这样一来，学区房的重要性又会拉升一个等级。

第三，不要贪图方便，选择精装修的房子。

很多人在买房的时候，为了节省入住时间，于是，都会选择精装修的房子，在笔者看来，这是不值得提倡的。

首先，精装修的房子，千篇一律，楼上楼下的装修都一个样，刚交房的时候还有新鲜感，时间一久，就会陷入视觉疲惫；其次，精装修的房子基本都达不到开发商许诺的要求，比如开发商许诺1500元/平的标准，实际交付也就800元/平，甚至更低，说好的品牌卫浴、品牌瓷砖，发生更换的可能性也比较大，尤其是开发商在“三道红线的”的压力之下，发生不达标的可能性会更大一些；最后，精装修的房子在装修的时候，没有业主的监督，偷工减料总是难以避免的。须知，那是购房家庭要住一辈子的空间，容不得半点马虎。

第四，不要盲从政府的规划，哪怕是红头文件，也有可能在以后的规划中调整。

很多人买房，总是喜欢跟着政府的规划走，比如要修地铁了，开始买地铁沿线的房子；要规划新区了，开始购买新区的房子。其实，这样的风险是极大的，因为，政府的规划会随时调整。

举个例子，2019年的时候，我在山东某个城市做调研（不提名字了），去的时候，叫作“经济技术开发区”，结果不到一个月，“经济技术开发区”要缩小区域范围，足足小了30%，原来“经济技术开发区”的几个楼盘，瞬间成了村镇项目，原定规划的交通也没有了，试想一下，这几个项目的业主该怎么想？怎一个“惨”字来形容。

第五，遵循“按需购买，量力而行”八个字。

随着楼市调控的持续收紧，住房资源的过剩，购房需求的减少，房价继续大涨的可能性几乎没有了，所以，想要继续凭借着买房来实现财富的大幅增长，难度越来越大。直白点说，就是投资房产的门槛高了，专业性不强的，资金实力差的，可以退场了。

尤其是想利用高杠杆继续炒房的，或者是利用高杠杆买房的，请想清楚，这可能会给自己以及家庭带来难以承受的负担。

所以，按需购买，量力而行，这八个字要牢记！

好了，散会！