新房单价跌破2字头!增城扛把子开始扛不住了?

可而瑞区域 2024-04-23 17:30:35

新塘,凭借得天独厚的地理位置、源源不断的正政策倾斜,在广州“东进”潮头中逐渐占据一席之地。

也正是因为如此,新塘的新房成交均价一路高歌至2万+/㎡,并逐渐发展成为增城楼市的“代名词”。

前两天小编在对3月份广州82板块最新房价地图进行梳理时,发现价格向来稳定在2万出头的新塘,开始跌破1字头大关。这究竟是为何?点此回顾:广州一二手房价连跌10个月,全市多区跌幅扩大

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均价涨幅由快转慢,今年一季度成交均价破新低

想要回答这个问题,我们先来看看近十年来新塘的新房成交均价走势呈现什么样的变化:

克而瑞数据监测显示,2023年新塘商品住宅成交均价22004元/㎡,较十年前涨幅达到了129%。

但细看不难发现,2019年成为新塘的新房均价变化的一个重要分水岭。

在2019年以前,新塘商品住宅成交均价每年涨幅保持在10-20%之间,而2019年之所以大涨,则与2017年和2018年“”肆虐”的双合同退出后板块成交均价回归真实有很大关系。

2019年以后,新塘商品住宅成交均价涨幅开始变慢。尤其是2021年的房价达到近十年最高峰25639元/㎡ 后,近两年开始由涨转跌。

具体到近六年新塘的新房季度成交均价走势来看,克而瑞数据监测显示,今年一季度新塘新房成交均价19476元/㎡,同比2023年一季度下跌10%,刷新了近六年来的新低。

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三面夹击之下,新塘困境重重

要注意的是,作为增城置业的“风向标”,无论是新房价格高位时的2.56万/㎡,还是今年一季度的1.94万/㎡,新塘的新房成交量始终稳定在全区第一。

相对不缺购买力的新塘,为何开始大降价?

归根结底在于,市场竞争太过激烈。主要体现在:

同区竞争激烈,网签量减少

一直以来,增城的价格战从未停歇,数据显示,尽管今年一季度增城全区新房成交均价下跌了10%,但新房成交量仍同比减少52%,新塘也不例外。

克而瑞数据监测显示,今年一季度新塘新房成交574套,与2023年同时期相比减少59%。

另一方面,与新塘一样一线临黄埔的中新、永宁在今年一季度纷纷放出大招吸客,中新的奥园中新誉府在4月初该盘推出总价66万起,单价仅8800元/㎡的价格吸客。

永宁板块今年一季度新房成交均价13697元/㎡,同比2023年一季度降幅达10%。

同为一线临黄埔,周边板块已经大降价,新塘怎么能够淡定自如呢?

同板块二手房挤压

增城市场的“难”已经成为了大家的共识,不仅要面对一手的正面竞争,还要面对来自二手的挤压,新塘亦如此。

在今年3月,同板块的二手房碧桂园凤凰城凤馨苑,一套85㎡2房,以总价85万元成交,折合单价9942元/㎡。

而在7年前,同小区同类户型成交总价达到228万元,折合单价2.69万元/㎡,。7年间跌幅达到了62.5%!

要注意,单价9942元/㎡只是少部分房源。据克而瑞统计,截至今年3月底,凤馨苑二手房普遍成交均价为13795元/㎡,同比2018年跌幅近4成。

同样位于新塘的锦绣新天地,克而瑞数据监测显示,截至今年3月底,锦绣新天地二手房成交均价12104元/㎡,同比2018年跌幅达31%。

除此之外,增城其它小区情况,不少跌幅也超过了40%。

来自黄埔的冲击

一直以来,新塘作为黄埔外溢的第一站,在黄埔还是限购区之时,承担了不少来自黄埔的外溢。

自去年下半年起,黄埔各板块间的一手降价凶猛,二手也不列外,开始虹吸部分新塘的意向客户。

在新房上,今年3月,黄埔区商品住宅成交均价37249元/㎡,同比下跌8%。

从图上可以看到,距离新塘非常近的科学城板块与东区街道今年3月成交均价跌幅分别为10%与6%。

就在上个月科学城某盘更是放出2.3万元/㎡的单价。

二手房方面,常驻热销榜的万科幸福誉,自去年起,单价就已在2字头徘徊。

今年以来,成交更是屡屡跌破2字头,总价约180万,就可以买大三房。

这样一对比,黄埔二手房性价比就显而易见。

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