8月17日，上海两个千万级豪宅盘开盘即售罄，一个是融创外滩壹号院，一个是越秀苏河和樾府，认筹率分别达到180%和280%。

也是在同一天，广州释放下半年土拍计划，预计推出50宗地，真是感叹同一个中国不同的市场。

政策已经超预期宽松，利率已经接近3%，首付1.5成，不限购、不限贷、不限售，已经是松得不能再松了，还有什么招可以出呢。

并不是大家没钱，而是在等机会，或者在艰难的置换中。

这几天线下咨询较多，我把大家的疑惑都统一解答一下。

接下来房价还会不会降？

从两个方面说起，有些人担心广州经济问题，其实这个是全国问题，也不只是广州的问题，另外这个也要分区看，中心区的增长还是不错的，只是平均的时候被外围一些区域拖累了。

房价也得分区看，不同的区域有不同的特点，黄埔荔湾增长缓慢，供应太多，重心分散，而天河重点打造金融城，海珠只发展琶洲，更加有集聚效应，资金更集中。

偏高端的改善价格是比较稳定的，特别是新房，比如琶洲南保利天瑞观樾，那些涨得较多的二手有些回调是很正常的，在横盘期卖房本身就不容易。

也就是中心区好的房子还是比较稀缺，价格会维持高位下不来，增量上表现并不差，供应上又偏高端。

第二是持续分化，便宜的越来越便宜，贵的越来越贵。

关于这一点，我给大家另外一个角度，所有以人民币计价的资产都会缩水，一般的普通住房，仅仅只能提供居住属性的，还是会掉价的，比如老破小老破大会更难卖，三四线县城或远郊的房产。

而改善或豪宅会持续往上走，当然这个往上走是非线性的，适度调整也正常。

普通人靠时间挣的工资都是通过劳动换来的，年收入多少早就计算好了，他们用挣回来钱去买房也是属于人民币计价的资产，因为贷款还是得靠继续工作来还。

而有钱人不上班也有钱，靠的并不是出卖自己的劳动时间，他们有资产并不完全以人民币计价，房子的居住属性并不是他们的唯一需求。

一方面是他们的资源圈层所带来的收益，一方面是他们拥有的产权、资产、稀缺性带来的收益，没办法用劳动计算价值，和现金之间是一个对价关系，现金越贬值，资产越升值，就相对更稳定，哪怕以人民币计价的资产缩水了，但只要稀缺性或资源还在，就能在通货膨胀后涨回来。

所以我们还是尽可能在好的地段选择好的房子和好的产品，而当前广州还需要六个月的社保这个低得不能再低的门槛，拦住一部分外地人入场，都放开的时候现有核心区的好房子并不一定够了。

再看一下关于供应量的问题。

外围的供应量还是会比较大的，黄埔的旧改，荔湾的土拍，白云番禺的概念都会有一些住宅出来，但是如果这些地方本身较偏，都是不值得买的地方，你也不会关注，跟你也没关系，比如海珠西的单体楼、黄埔远郊新城知识城、白云的江高龙归、番禺的南站亚运城，以及花都从化等。

你要关注的是你值得买的房子有多少，以下的观点对你来说非常重要。

从这几年出让的天河海珠核心板块的房子就可以看出端倪。

如果是在2020年之后出让的，单价在7万以内的基本都是超级刚需或者单体楼，而高端改善的价格越卖越贵，基本开盘都在7.5万以上，甚至到后面超过8万多了。

主要是这两年地价较高，只有做得更大更豪才能卖出溢价。

而在2020年以前出让的，地价房价都没有上来，需求也没有升级，容积率超过4以上的盘，价格还维持在5-6万之间。

举几个例子你就知道了，海珠西的刚需盘基本定价是5-6万，超过7万很难卖，毕竟容积率太高，基本超过5了，比如江泰里、天宸府、燕语堂悦。

而改善盘或者大面积豪宅为主的就卖得比较贵，比如容积率2.8的湖光月色，容积率3.8的中海大境，这还不算琶洲核心区的。

在天河也是一样，如果2020年前拿地的，比如天河壹品、保利天汇，拿地成本低，价格相对便宜。

而2021年之后拿地的和樾府、保利天瑞、观樾、西派天河序，单价总价高很多，前者因为容积率超过4，且做的是偏刚需的话，单价是5-6万，后者容积率在2-3之间做的是改善，价格都超过了7.5万。

所以你发现没有，你能买得了哪里，其实早就设计好了。

接下来天河海珠地价都会比较高，低的那些要么位置不好，容积率较高，如果容积率低的又偏改善的，定价肯定不便宜。

2020年就是一个分水岭，一个是地价翻倍了，二是容积率发生了变化，进而在产品上产生了差异。

按这个逻辑来看的话，核心区一手刚需是比较有性价比的，高端改善确实更好，但是相对溢价也会高一些，为了将来的高增长，你必须忍受这个溢价。

目前保利天汇五期是改善，售价已经接近观樾的地价了，算是非常有性价比的改善盘，甚至比牛奶厂二手更便宜。

回到文章开头，你剩下能有多少时间和机会呢？

如果你是想回到核心区，而且是买更高端更改善的，肯定不会便宜，只会越来越贵，基本超1000万了，地价和容积率已经决定了价格走势。

如果你想选择刚需或刚改，机会也不多了，就天河来看，地段稍好的只有保利天汇和天河壹品，而且是现房尾货，这两个小区附近再出让的房子都会做的是改善，因为地价太贵，其他那些珠江花城、天河润府可以用黄埔的逻辑去看待，地价不高，卖五万也有利润。

最后还有一个非常重要的点，就是现房，目前要买房，肯定是现房更好，不会烂尾，也不会因为货不对版而维权，维权的都是期房，看到是什么样子就是什么样子，价格也更实在，现房尾货卖完就没有了，降价的概率较低。

如果这些现房不买，等剩下的那些地块，完全是个未知数，行情好的时候买到的都是差的，行情不好的时候才有机会挑到好的，就连开发商都会买错，何况是你。

最后我以咨询时的一段话作为结尾，每个人买房时都会面临看得上的买不起，买得起的看不上的局面，这个是个人主观因素，不是客观市场情况，可以通过预期来调节。

更复杂的情况是：时机最好的时候没钱，有钱的时候又不适合买，时机和市场不由你的主观来决定，如果你经历了周期自然就明白。

当下买房并不复杂，复杂的是你本身的情况以及需求不合理不明确，简单是因为市场已经完全充分竞争，好赖已经浮出水面，就看你该如何决策了。

以上，希望这篇文章对你有帮助。