广州买房,还剩多久入场时机?

房地产高手拿铁 2024-08-20 13:25:06

8月17日,上海两个千万级豪宅盘开盘即售罄,一个是融创外滩壹号院,一个是越秀苏河和樾府,认筹率分别达到180%和280%。

也是在同一天,广州释放下半年土拍计划,预计推出50宗地,真是感叹同一个中国不同的市场。

政策已经超预期宽松,利率已经接近3%,首付1.5成,不限购、不限贷、不限售,已经是松得不能再松了,还有什么招可以出呢。

并不是大家没钱,而是在等机会,或者在艰难的置换中。

这几天线下咨询较多,我把大家的疑惑都统一解答一下。

接下来房价还会不会降?

从两个方面说起,有些人担心广州经济问题,其实这个是全国问题,也不只是广州的问题,另外这个也要分区看,中心区的增长还是不错的,只是平均的时候被外围一些区域拖累了。

房价也得分区看,不同的区域有不同的特点,黄埔荔湾增长缓慢,供应太多,重心分散,而天河重点打造金融城,海珠只发展琶洲,更加有集聚效应,资金更集中。

偏高端的改善价格是比较稳定的,特别是新房,比如琶洲南保利天瑞观樾,那些涨得较多的二手有些回调是很正常的,在横盘期卖房本身就不容易。

也就是中心区好的房子还是比较稀缺,价格会维持高位下不来,增量上表现并不差,供应上又偏高端。

第二是持续分化,便宜的越来越便宜,贵的越来越贵。

关于这一点,我给大家另外一个角度,所有以人民币计价的资产都会缩水,一般的普通住房,仅仅只能提供居住属性的,还是会掉价的,比如老破小老破大会更难卖,三四线县城或远郊的房产。

而改善或豪宅会持续往上走,当然这个往上走是非线性的,适度调整也正常。

普通人靠时间挣的工资都是通过劳动换来的,年收入多少早就计算好了,他们用挣回来钱去买房也是属于人民币计价的资产,因为贷款还是得靠继续工作来还。

而有钱人不上班也有钱,靠的并不是出卖自己的劳动时间,他们有资产并不完全以人民币计价,房子的居住属性并不是他们的唯一需求。

一方面是他们的资源圈层所带来的收益,一方面是他们拥有的产权、资产、稀缺性带来的收益,没办法用劳动计算价值,和现金之间是一个对价关系,现金越贬值,资产越升值,就相对更稳定,哪怕以人民币计价的资产缩水了,但只要稀缺性或资源还在,就能在通货膨胀后涨回来。

所以我们还是尽可能在好的地段选择好的房子和好的产品,而当前广州还需要六个月的社保这个低得不能再低的门槛,拦住一部分外地人入场,都放开的时候现有核心区的好房子并不一定够了。

再看一下关于供应量的问题。

外围的供应量还是会比较大的,黄埔的旧改,荔湾的土拍,白云番禺的概念都会有一些住宅出来,但是如果这些地方本身较偏,都是不值得买的地方,你也不会关注,跟你也没关系,比如海珠西的单体楼、黄埔远郊新城知识城、白云的江高龙归、番禺的南站亚运城,以及花都从化等。

你要关注的是你值得买的房子有多少,以下的观点对你来说非常重要。

从这几年出让的天河海珠核心板块的房子就可以看出端倪。

如果是在2020年之后出让的,单价在7万以内的基本都是超级刚需或者单体楼,而高端改善的价格越卖越贵,基本开盘都在7.5万以上,甚至到后面超过8万多了。

主要是这两年地价较高,只有做得更大更豪才能卖出溢价。

而在2020年以前出让的,地价房价都没有上来,需求也没有升级,容积率超过4以上的盘,价格还维持在5-6万之间。

举几个例子你就知道了,海珠西的刚需盘基本定价是5-6万,超过7万很难卖,毕竟容积率太高,基本超过5了,比如江泰里、天宸府、燕语堂悦。

而改善盘或者大面积豪宅为主的就卖得比较贵,比如容积率2.8的湖光月色,容积率3.8的中海大境,这还不算琶洲核心区的。

在天河也是一样,如果2020年前拿地的,比如天河壹品、保利天汇,拿地成本低,价格相对便宜。

而2021年之后拿地的和樾府、保利天瑞、观樾、西派天河序,单价总价高很多,前者因为容积率超过4,且做的是偏刚需的话,单价是5-6万,后者容积率在2-3之间做的是改善,价格都超过了7.5万。

所以你发现没有,你能买得了哪里,其实早就设计好了。

接下来天河海珠地价都会比较高,低的那些要么位置不好,容积率较高,如果容积率低的又偏改善的,定价肯定不便宜。

2020年就是一个分水岭,一个是地价翻倍了,二是容积率发生了变化,进而在产品上产生了差异。

按这个逻辑来看的话,核心区一手刚需是比较有性价比的,高端改善确实更好,但是相对溢价也会高一些,为了将来的高增长,你必须忍受这个溢价。

目前保利天汇五期是改善,售价已经接近观樾的地价了,算是非常有性价比的改善盘,甚至比牛奶厂二手更便宜。

回到文章开头,你剩下能有多少时间和机会呢?

如果你是想回到核心区,而且是买更高端更改善的,肯定不会便宜,只会越来越贵,基本超1000万了,地价和容积率已经决定了价格走势。

如果你想选择刚需或刚改,机会也不多了,就天河来看,地段稍好的只有保利天汇和天河壹品,而且是现房尾货,这两个小区附近再出让的房子都会做的是改善,因为地价太贵,其他那些珠江花城、天河润府可以用黄埔的逻辑去看待,地价不高,卖五万也有利润。

最后还有一个非常重要的点,就是现房,目前要买房,肯定是现房更好,不会烂尾,也不会因为货不对版而维权,维权的都是期房,看到是什么样子就是什么样子,价格也更实在,现房尾货卖完就没有了,降价的概率较低。

如果这些现房不买,等剩下的那些地块,完全是个未知数,行情好的时候买到的都是差的,行情不好的时候才有机会挑到好的,就连开发商都会买错,何况是你。

最后我以咨询时的一段话作为结尾,每个人买房时都会面临看得上的买不起,买得起的看不上的局面,这个是个人主观因素,不是客观市场情况,可以通过预期来调节。

更复杂的情况是:时机最好的时候没钱,有钱的时候又不适合买,时机和市场不由你的主观来决定,如果你经历了周期自然就明白。

当下买房并不复杂,复杂的是你本身的情况以及需求不合理不明确,简单是因为市场已经完全充分竞争,好赖已经浮出水面,就看你该如何决策了。

以上,希望这篇文章对你有帮助。

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