过去20年间，普通人想要财富倍增，除了创业以外，似乎只有买房这一条路可行。根据国家统计局的数据显示，在商品房改革初期，也就是1998年~2000年间，全国的平均房价还不足2000元/平，但到了现在，全国的平均房价动辄过万已经成为常态，比如2021年，全国的平均房价就达到了10139元/平，再比如2022年，虽然不少开发商都陷入了债务危机，但全国的平均房价仍旧高达9814元/平。

鉴于此，至少数以万计的人开始争先恐后的涌入楼市，特别是生活在城市中的人，有钱就买房，没钱贷款也要买房好像成为了他们的人生信条。幸运的是，楼市发展也没有让他们失望，只要是早期参与买房的人，几乎都实现了财富跃升，还有不少多套房持有者，更是凭借着手中持有的房产，实现了财务自由，过上了让人羡慕的生活。

只不过，到了2021年，这一切都发生了改变。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，其中，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元，个别城市的房价跌幅甚至高达30%~40%。所以，这个时候买房不能和过去比，过去买房购入价低，即便是现在房价下行，也不过是少赚钱而已，但这两年买房的人，基本都是赔的。

这是为什么呢？有人说是因为人口变化，还有人说是因为收入减少，对于这两点，我不否认！但我认为，这并不是根本原因。

比如人口变化，虽然近5年的新生儿出生率都在递减，人口老龄化也在不断加剧，但对楼市的影响显然不会那么快，因为出生人口到形成购买力至少需要20年的时间，所以说，人口变化对楼市短期内不会造成实质性的影响，影响顶多是心理层面的。

再比如收入减少，疫情3年，大多数人的收入都或多或少受到了影响，但对于动辄上百万的房子，能买得起的，一般不会因为短期收入的减少而改变买房的想法，如果确有需求，买得起人的大概率还会买，买不起的人自然还是买不起。

当然，如果说人口变化和收入减少对楼市下行一点影响都没有，那也是不准确的，但一定不是根本原因！

个人认为，造成2021年以来，楼市下行的根本原因，主要有2点：

1、政策调控。这两年，大家看到最多的新闻估计就是房企暴雷的新闻，为什么房企都集中在这两年出现资金问题？以前怎么没有？原因就是政策调控。在2020年8月份，国家出台了“三道红线”的新规，分别是：剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。看不懂没关系，你只需要知道三道红线的目的就是为了去房地产的高杠杆，在三道红线的影响下，开发商的融资、贷款均受到限制，没了大量的现金流，高负债的房企怎么可能不暴雷？楼市岂能不下行？

2、住房饱和。根据央行的数据显示，截至2019年，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，而且还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。除此之外，根据国家统计局的数据显示，截至2023年7月份，全国商品房的待售面积已经达到了6.4亿平方米，同比增长17.9%，与2015年我国商品房的待售面积峰值7.19亿平方米非常接近。以上数据，我们可以很明显的看出来，当前楼市的住房饱和已经成为事实，用国家统计局原副局长贺铿的话说就是，现在的房屋供应过剩，14亿人都住不完。

综上所述，房地产快速发展的时代已经结束了，就像经济学家马光远说得那样，未来房子将会逐步回归到居住属性！那这是不是意味着我国房地产未来就没有发展空间了呢？其实也不是，北大教授姚洋公开表示：目前，老百姓还有改善住房的需求，有些人还没有房子住，还有一些人一家三四口人挤在一套小房子里，这种改善需求需要释放，房价不可能永远涨下去，但房地产的金融属性仍会存在，不说增值了，至少在大城市仍属于一个比较好的保值手段。但在一些中西部、东北地区，房地产现在连保值的属性也没有了，房价不仅不会涨，甚至还会降。

说到这里，我想到了有网友曾向我提问，5年后，现在200万的房产大概值多少钱？其实，看看北大教授姚洋上面的观点就清楚了，很真实。简单来说，如果你手中200万的房产是位于一二线大城市，而且是好地段，那5年后大概率是会增值的，即便不是好地段，只要不是特别偏的位置，几乎都不会贬值，可如果你手中的房产是位于三四五线小城市，那5年后增值就不要想了，不贬值就谢天谢地了，但我估计，不贬值的概率几乎为零，大概率是会贬值的。对此，你怎么看？