广州买房最大的门槛，不是首付，而是月供
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
广州即将开始第四轮得宽松政策，这次应该集中在税费减免和买房送户口，从过去托市的思路，转变为救市。
这是两种截然不同的问题解决思路。一种思路是放松，一种思路是奖励。
当然，利率还会继续下降。
其实广州528新政后，买房的门槛已经降低了不少。
但3成首付变成1.5成首付的杀伤力，不仅仅是很多人讲的3倍杠杆变成了7倍杠杆。
毕竟对于专业人士来讲，杠杆翻倍并不是多稀奇的事情，低于3成首付的按揭贷款是家常便饭。
1.5成首付的真正杀伤力在于，配合过去高评高贷的操作手法，让过去很少见的0首付，甚至负首付，成为一种理论上的常态。
当然，这里还有各种操作上的门槛，例如业主的把控，银行环节的评估审核，房子本身的品质，房子的笋度是否预留出足够的高评空间等等。
理论和实际上的操作，差之千里，基本上就是飞机和母鸡的差距。
于是，也出现了很多声称超贷的房子，最终贷款办下来就是正常贷款，然后再搭配几笔信用贷，扮演成了超贷的样式。
就像母鸡就算屁股上再绑两根火箭筒，也成为不了战斗机那样。这种形式的操作，不仅成本高，而且风险明显大于收益。
所以我们基本上不推荐客户选择这样的方案，风险和回报不成正比。而且和很多人理解的不一样，买房最大的门槛不在于首付，而是在于稳定的月供。
01
我最近接到这样一个咨询。
我有20万块钱，可以投资一套300万的房子吗。我问他，你的月收入是多少。他告诉我月收入是5000块钱。
为什么要这么问，我科普一下这里面的逻辑。
一套300万的房子，如果是20万首付，那就要贷款280万。
280万的月供，按照现在的前3年先息，后27年等额本息来计算，是：280万×3.3%÷12个月=7700元。
我们如果再多列几种可能。
50万的首付，就是250万的贷款，对应的是250万×3.3%÷12个月=6875元。
100万的首付，就是200万贷款，对应的是200万×3.3%÷12个月=5500元。
然后这个公式，我们也可以倒推，如果4000块钱月供和50万首付预算，那就只能买到200万左右的房子。
公式就是50万首付+4000元×12个月÷3.3%=50万首付+145万贷款≈200万总额
所以当时有客户和我讲，他的月收入只有5000块钱，我告诉他，你的这个预算最多只能买到一套：20万首付+5000元×12个月÷3.3%=20万首付+180万贷款=200万的房子。
而且，这个只是一个粗略的计算。因为买一套房还要考虑到税费成本。
一套200万的房子，正常的首付比例是15%，首付30万，贷款180万。如果要做到20万首付，就要贷款做到180万。那我们就要把这套房的评估价做到211万，才能贷出180万。
税费就要按照211万来计算，小于90㎡的首套是1%契税，个税要看业主是不是满五唯一。
那税费成本大概就要在2-4万这个区间。
除此之外，他还告诉我这20万里，还有一部分是借款。
了解完他的情况之后，我最终劝他先不要买房了，先好好工作，提升收入，多攒点积蓄再考虑买房的事情。
02
这绝对不是我觉得200万的房子总价太低，挑食不帮粉丝买。说实话，我们服务客户的价格区间，从100多万到将近3000万的都有。
我觉得不论房子的总价是多少，在广州，每套房子都能找到它对应需求的客户，还是那句话，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
而我们一直想做的，不仅仅是帮粉丝买到一套房。也不仅仅是帮粉丝买到一套价值和价格匹配的房子，甚至是物超所值的一套房子。
而是可以买到一套房，让粉丝的生活和工作都可以变得更好。不论是通过资产的增值实现，还是通过入住新房，有更好的居住和通勤体验实现。
所以，像上面的粉丝，一套房子的月供已经彻底淹没了他的月收入，并且买入这套房就耗尽所有存款。这种选择，和自己过上更好的生活就背道而驰了。
虽然现在有各种低首付的黑科技，似乎上车门槛很低。但实际上，买房最重要的不是首付，月供才是最重要的。
如果说首付是对资产的进攻，那月供就是资产的防守。
我们一方面攻城略地，拿下制高点，另一方面，也要广积粮高筑墙，保证领地的安全。
不论你买入这套房的目的是自住还是投资，保证月供安全，留好资金的安全仓，守住资产，才能穿越楼市的周期，才是最重要的事情。
所以我一般都会帮找我咨询的粉丝出方案，留够至少3年以上的资金，用做还月供的备用金。
之前还有粉丝和我聊天的时候，说为什么我出的方案都会偏向保守，杠杆不会用足。
我说并不是不会出激进的方案，同样的100万首付预算，既可以买300万的房子，也可以买500万的房子，买800万的房子，甚至可以买1200万的房子。
方案到底是激进还是保守不重要，重要的是要适合客户的实际情况和真实需求，更重要的这套房能不能让客户买到一套好房子，让他可以拥有更好的生活。
所以，我婉拒了很多没有足够的资金储备，冒风险硬上杠杆买房的客户。
这也是为什么我们帮几百个客户买到房子，没有一套出现坏账情况的原因。
不忘初心这句话说出来似乎轻飘飘，但是真的贯彻起来却是沉甸甸的。
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（2024.7.24 橙子 yxjcena）
