深圳楼市:房产中介有哪些套路?买房选中介看什么?

天真谈房产 2024-07-09 21:11:24

我是深叔,拥有多年深圳房产研究和投资经验,长期持续关注深圳地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容,来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问:

提问:深叔,你好,深圳房票用完了,钱在手里不知道怕贬值,想来想去还是买房更稳妥,但是没有房票毫无办法,请问现在深圳买房的该怎么选择比较好呢?

深叔:你好,想在深圳买房,不仅需要资金,也需要购房资格。对于有钱人来说,购房资格是难点。在通货膨胀背景下,资金囤积在手中就是贬值,有钱人迫切想找个方式投资,深圳买房保值,但需求太多,供给有限,房子需要“计划性”供应,有钱人用完了购房名额后只能考虑公寓、临深、商铺等产品;对于普通人来说,资金是难点。普通人买不起房子,只能通过五种方式选择:公寓,可以用来自住或收租;临深,选择不多,不建议买惠州,其他限购区域是可以考虑的;长租,可能会成为多数人的选择;离开,去其他城市,这种趋势已经存在;攒钱,很难通过这种方式买到房子。总的来说,深圳买房,既需要资格,也需要能力,建议资金有限的人群,谨慎决策,做科学周密地规划,警惕输入性通胀,在有机会的时候尽量买优质楼盘。

提问:深叔,你好,在深圳罗湖有一套金城华庭的房子,有螺岭外国语小学的学位,没有使用过,现在我在外地的企业经营不善,在考虑要不要出手深圳的房子,请问我应不应该出手,有没有什么建议?

深叔:你好,建议买房者明确自己的目的:如果是出于企业融资经营目的,可以通过房子融资,不用卖房,可以做企业经营贷或者二押空间贷,还有租金收入;如果是想变现,金城华庭有螺外学位,出手难度不大,但如果下一步是继续投资房产的话,需要考虑下一个目标楼盘是否比金城华庭更具投资价值。金城华庭所在片区城市更新速度很快,周边有大量旧改项目,并且拥有稀缺的教育资源,流动性强,是出手还是保留,建议买房者根据自身情况做决策。

提问:深叔,你好,现在深圳楼市调控较多,今年下半年刚需自住想上车,请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗?

深叔:你好,首先深圳房价不会大跌,人口和产业是内生动力,有人就会有买卖。既然决定上车,就一定找好车,特别是在买首套的时候,尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部,深圳房价涨的多的片区都集中在西部,且远不会停止这个阶段,很有未来。买房杠杆不要太高,更不要炒短期,要懂得调控风险,强行高杠杆的话普通人很可能翻车,谨记月供不能大于收入的70%,短期借款不能大于年收入的3倍,要在能还得起的范围内。虽然小产权很火,但是入场需谨慎,它是只有使用权,没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等,居住性不强的不要,具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。

提问:深叔,你好,在向西村金鼎大厦有一套三房,总价大概是500万,目前存款150万,月收入6万,想买一套有优质初中学位的房子,请问向西村的房子有保留必要吗?换房有些什么方案?

深叔:你好,向西村是早期深圳红灯区之一,以休闲娱乐为主,有较多消费场所,金鼎大厦和金色都汇是向西村的优质楼盘,租金回报率很高,向西村的城市更新项目五年内不会有进度,向西小学和罗湖中学由于生源原因没有名校资质,同时缺少根本性的产业升级,种种因素叠加下,向西村的楼盘只适合自住,升值空间较小。针对买房者的情况,可以有两种选择:1.抵押,融资空间在300左右,再买一个初中学位,选择什么价位的标可以结合自身资金情况考虑;2.出手,可以用三成首付购买1000-1500万价位的学区房,福田南山的很多优质学位都可以选择,综合来看福田的性价比比南山高。这两种方案更推荐的是先卖再买。

提问:深叔你好,我打算近两年结婚,现在准备着手买婚房了,在深圳上了几年班,但是还是不知道应该买哪里比较好,请问刚需在深圳买房应该选择哪个板块呢?

深叔:你好,刚需在深圳上车首看龙岗片区。它地处深圳东部,产业众多,属深圳发展不可或缺的一部分。首先,龙岗近年来飞速发展,集中了大量企业与人才,人口增长迅速。其次,龙岗的产业基础与创新基础也不容小觑。产业诸如华为科技、比亚迪汽车,创新平台方面,龙岗有着众多国际知名高校,还有研究院、实验室等为龙岗的发展提供雄厚的创新技术基础。再者,龙岗发展生物医药、新能源等自身产业优势,构建以大运新城为基础的创新生态链,实施全面人才引进战略,规划打造产业、创新、人才三高地。最后,龙岗的教育、医疗资源丰富,交通也在不断发展。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

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