从去年7月国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》开始，全国35个超大特大城市城中村改造就拉开了序幕。

各地改造计划公布、专项借款落地，争先恐后。年前，南宁也迎来了首笔专项借款共590亿元，由8个城中村瓜分。

这事刚出，很多同行报道，但时至今日我发现，年前大家都忙着过年发红包了，有不少老铁还很懵，不时滴滴我问，是哪8个城中村？范围是什么？590亿怎么分？为什么是这8个村？什么时候到自己的村？

今天，展开说说。

8个城中村授信590亿

轨道地产、南宁城投各分一半建设

南宁城中村改造，不是新鲜事了，很多城中村从五六年前甚至十余年前就开始喊话。迟迟不动的最大关键——钱没到位。

2024年1月30日，广西8个城中村改造项目获得国家开发银行、农业发展银行首批城中村改造专项借款授信590.67亿元，无疑，这对于因缺钱而难以推动改造的城中村而言，犹如雪中送炭、暗室逢灯。

具体是哪8个城中村？

2月1日南宁发改委批复了8个城中村项目建议书；2月19日南宁发改委公布的《2024年1月南宁市发展和改革委员会办理的审批项目》再次提及8个城中村改造项目，结合这两个时间段的公示内容，信息量很大，我整理一个表——

重点给你们划出来——

1、8个城中村分别交给南宁城投、轨道地产建设。

其中鸡村、衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区、白沙半岛片区4个城中村项目交由南宁兴邕城市更新有限责任公司建设（以下简称兴邕）。查询该公司背景发现，兴邕由南宁轨道地产集团有限责任公司100%控股。

望州路北三里片区、平阳村片区、四联村、长堽村五组4个城中村项目由南宁城新投资发展有限责任公司建设，而该公司则为南宁城投子公司。

2、鸡村、衡阳西路片区、吉兴西路南侧片区、白沙半岛片区4个城中村旧改进度较慢于望州路北三里片区、平阳村片区、四联村、长堽村五组城中村。

注意看图表中红色标注字，前四个城中村主要建设内容强调了「征拆」，后4个城中村主要说「拆旧」。

两个概念有什么差别？

我咨询从业旧改相关工作的老铁，他告诉我，「征拆」还包括前期各种跟原住户沟通、协商、谈判、补偿等工作，「拆旧」说明，前期工作准备妥当，可直接拆。

换句话说，建设内容涉及「征拆」的城中村要比「拆旧」的城中村进度慢。

还有一点值得关注的是，平阳村城中村旧改项目建设内容未提及征拆、拆旧，且单独提到了「普通住宅」建设。这意味着这一项目在8个城中村项目中进度最快。

3、关于各村的具体旧改范围，官方没说，但综合此前已经公示的相关项目的土地熟化人、前期合作单位招标，8个城中村范围可大致判断、位置参考图如下：

鸡村城中村改造位置参考

衡阳西路片区改造位置参考

（去年曾公示过的火车站旧改在衡阳西路片区范围内）

吉兴西路南侧片区城中村改造位置参考

白沙半岛片区城中村改造位置参考

望州路北三里片区改造位置参考

平阳村片区改造位置参考

四联村城中村改造位置参考

长堽村五组城中村改造位置参考

南宁133个城中村

为什么是这8个村成为首批？

南宁现在到底有多少个城中村？

按照官方的说法「在自治区住房城乡建设厅指导下，南宁市住房和城乡建设局对南宁市城中村情况开展摸排，南宁市城镇开发边界范围内共有城中村133个，已完成调查摸底的城中村95个，涉及常住人口约83万人。」

而这其中，如果以绕城高速路为界，南宁主城区的城中村随口一数就有七十多个。

主城七十多个城中村，八个片区入选，到底有何特别之处？咱们不妨回过头来看南宁市发改委公布的8个片区的信息，有三点值得注意。

1、首轮旧改青秀区没有片区入选。

良庆和邕宁作为新城区，可供开发的土地比较多，不列入咱们此次的讨论范围。

一来青秀区本来城中村就不多，而且面积普遍偏小；二来核心的埌东村、埌西村早在20多年前就已经完成旧改，换言之，青秀区不是本次城中村旧改的「主战场」。

2、除「望州路北三里片区」和「长堽村5组」外，其余6个项目体量均超千亩。

这也就意味着，南宁此次城中村旧改不是小打小闹，连片开发、片区统筹整合将成为旧改趋势。

3、江南、西乡塘、兴宁南宁三大老城区均有片区入选，但并未触及各城区的核心板块。

比如大家关心的平西村、万秀村、友爱村、虎邱村等均不在此次名单中。

不改青秀，改的基本都是超千亩的大手笔，但是却不改老城区的核心板块，上头到底在打什么算盘？

如果用咱们的立场想不通，咱们就不妨把位置放在话事人的角度去考虑，一切问题就迎刃而解了。

首先是时间成本的考虑。

前文说了，南宁首批的8个片区早在国家发布推动特大城市城中村旧改之前，均已进行旧改前期的工作，也就是说，即使国家不推动这个事情，这8个片区迟早也是要旧改的，而国家层面的政策无疑是加快了这8个片区旧改的速度。

其次是旧改的改造成本。

这两天，我走访了鸡村、长堽村5组、四联村、吉兴西路南侧片区，发现，相比于传统的核心板块的城中村，这几个村的旧改难度相对较小。

比如鸡村、四联村，村里面有相当大面积的荒地、农田、厂房，这些非住宅用地的征迁难度相对于高密度住宅用地的征拆难度要小得多，相应地ZF的拆迁补偿款支出就小得多。

鸡村的大片荒地

四联村的大片菜地

再次是投入和产出比。如果投入一块钱能赚5毛钱和投入一块钱要赔五毛钱，智商正常的都会选择前者。做生意要看投入产出比，旧改也要。

我在几个村子里走访发现，这里很多城市的基础设施早有布局，而且不少还是大手笔。

比如鸡村三组就有地铁3号线，但是掩映在农田和断头路旁的地铁站，成了临时停车场，却鲜有人来乘坐地铁，让人傻傻分不清这里是城市还是农村。

地铁3号线大鸡村站A1出口

宽大的路网在村民们的自建房前戛然而止。我在现场看到，往南穿过村民的自建房，这条路一旦修通可以连接到快环秀厢大道，往北穿过鸡村九队、六队可以接驳那安快速路。极大方便邕武路片区的老铁们出行。

连接鸡村和邕武路的金桥路已经通车，但是却被占用摆摊、停车，路不像路，夜市不像夜市。

这里ZF投入了大笔资金建设公园、进行环境治理。比如鸡村旁的休闲公园，吉兴西路南侧旁边的花卉公园等，我在现场看到在鸡村的休闲公园里、散步的人寥寥无几。

鸡村六队旁休闲公园

鸡村三队旁的休闲公园

等于说上头在这些片区已经投入了相当大的资金在基建上面，旧改，可以让这些基建配套服务更多人。

还有，吉兴西路南侧有周边是南宁中关村创新示范基地、安吉东盟总部基地，产业已经初具雏形，周边各大房企云集，城市界面在西乡塘中算是比较出挑的，安吉万达、地铁2号线等配套云集，吉兴西路南侧片区的旧改可以把整个板块的产业进行连片规划打造，成为西乡塘产业、居住相结合的示范区域。

吉兴西路以北有安吉万达

对一个片区进行旧改，能让更多人受益，让城市配套发挥更大的价值，这笔账一算就明白了。

旧改花钱，是一门艺术，不是咱们去逛街买包，看上啥买啥，想吃啥吃啥，而是花的每一笔钱都不能白花，毕竟，这钱，可是要还的。

而这首批8个片区更像是南宁旧改的模板，怎么做，做得好不好，影响很大。

未来5年要改22个村

还想拆迁暴富？别想多了

在这一波旧改大潮中，官方公布了南宁未来5年要进行22个城中村的旧改，首批11个片区，目前已经公布8个，第二批还有11个片区待公布。

接下来哪些村将加入「旧改群聊」？欢迎老铁们在评论区各抒己见。

如果，你以为凭借「旧改」就能「一夜暴富」那就大错特错了。

在官方的表述中「22个项目中，涉及改造户数4.4万户，改造面积约2010万平方米，拆除新建项目15个，拆整结合项目7个。」

来源：广西住房和城乡建设厅

也就是说22个项目中并非所有的项目都是拆旧建新。

那么对于城中村的居民来说，对于旧改，他们是什么态度？很多村民听到旧改，表情都出奇地冷淡，并未表现出喜悦或者失望。

在我走访的几个片区的村民中，他们的意见大致可以分为两派：一部分人希望改。

理由是城中村的房子普遍比较陈旧，居住环境不好，甚至不少还有安全隐患，旧改可以改善居住环境。而它们最在意的房租，现在行情也不好。

有城中村村民告诉我，现在的租客要求普遍都提高了，城中村的租金收入并不高。

比如，在长堽村5组一套一房一厅的租金约300元/月，在吉兴西路南侧全新的单间租金250元/月，万秀村家具齐全拎包入住的单间只需要300元/月。

很多房东告诉我，租金在下降，但是城中村的房子却越来越难租出去。

当然，不希望改的人在城中村中占大多数。

一方面，旧改的赔偿标准、房屋安置涉及的要素很多，难以满足大多数人的期望。另一方面，一旦旧改，就失去了占天占地的房子，就没有房租，就失去了经济来源。而村民们能否拿到实打实地好处，才是旧改能否推进的关键。

这段算送的

不管咋说，走到今天这一步，南宁的城中村改造浪潮算是进入了实操阶段。

在楼市低迷的当下，城中村改造承载着「稳经济、稳地产」的重要希冀。接下来很长一段时间，我们可能会看到各种城中村改造项目走进现实。

不过，有几个字值得大家仔细品一品——「590亿专项借款授信」，这笔旧改资金可不是上头「送」给南宁的，而是「借」给南宁的。

有借当然要有还，这钱得花在刀刃上，还要精打细算地花，还要让土地实现价值，创造收益，否则这笔钱，咋还？对吧。

期待接下来南宁城中村改造的表现。