单价已逼近30万/平,上海即将迎来“暴涨”时刻?

地产情报轰炸 2024-06-27 07:04:51

上海楼市最近迈的步子有点大

l5月27日,上海近年来“最有力的九条房产政策出炉”,限购政策基本直松到底

l6月7日,上海土地限价取消,意味着以后的新房不再有“建议零售价”

l6月21日,上海取消新房集中公示,新房达到取证标准就能取证

l6月24日,露香园别墅28w元/㎡、中海顺昌玖里别墅29.8w元/㎡取证

简单来说就是:

放松上海限购、降低置业成本,扩大了上海楼市的“基本盘”;

再给予开发商更高的自由度,想什么时候卖、卖多少钱,各凭本事;

露香园和中海顺昌玖里接近30w的“离谱价格”,打响了新政后上海新房市场的“第一枪”。01

这一枪打的有多猛呢?

2020年三季度,露香园一期入市的时候,联排别墅的均价仅约为21w元/㎡,不到四年,涨了7w,涨幅超33%!

截止目前为止,上海新房市场中没有任何一个板块的新房,能够做到如此“大幅度”的涨幅,近4年涨幅最高的板块前滩,也不过是从10w+涨到了13w。

要是上海新房没有“放开限价”,这种逼近30w的价格,别说购房者了,连开发商都是万万不敢想的,毕竟当年预计的“乐观价格”也不过只有25w元/㎡,哪怕这是上海最核心的土地,也是上海最顶尖的产品。3个月之前,还有自媒体预计露香园别墅才22w+

当然,这种“顶级豪宅”距离普通购房者还有些太遥远,毕竟不是谁都能拿出“一个小目标”的,但一种略带焦虑的气氛,已经覆盖到了普通购房者的身上。

02

上海的新房,要开启一轮“暴涨”了么?

上涨或许会,暴涨不现实。

更有可能的发展路径应该是:

新房和二手房之间的一二手倒挂将逐渐消失,回归“市场价”。

从露香园28w的价格,也能够看出这一特点:价格是高,但并不离谱。

露香园28w的价格也不是没卖过,一期的叠墅,在去年就已经达到了27.2w的价格。

来源于链家成交截图即使今年豪宅的二手市场整体都有所回落,但目前露香园挂牌的联排别墅价格,“过亿”也是很普遍的。

只有“业主急售”的二手房源,才能够看到25w以内的单价。

来源于某中介公开的露香园别墅房源再加上这次露香园只推出了12套联排的稀缺,以及产品力更强。

28w的露香园不像当年沸沸扬扬的“云锦东方”,拥有着极强的倒挂属性,买到就赚xx万。但也不是“高到离谱”,这个价格的露香园依旧有成交、有市场。豪宅,本就不像需要“去库存”的刚需产品

所以才能够率先一步到位,直接将新房价格走到“市场价”这个终点。

但刚需产品还不敢“一步到位”,得循序渐进。

即使开发商拥有了“自主定价”、“自由入市”的权利,但依旧要考虑去化速度、回款周期等等多方因素,决定定价。

卖12套房子,和卖1200套房子的“策略”,是绝对不一样的。

所以即使新房放开限价,正常刚需刚改的新盘急切地“暴涨”也是不现实的事情,稳步“上升”回归市场价,才是最可能出现的“发展”。

那么,其实我们还需要讨论一个问题:

市场价嘛,本质在二手市场买家与卖家的博弈。而六月份的二手市场,很明显,成交量骤增。

5月份每天只网签四五百套,6月份则每天成交近千套,合理预计6月二手成交或将在2.5w套,将突破二手成交的“枯荣线”,甚至更高。

03

二手市场的“回暖”,会带动“市场价”暴涨么?

也不会,现在增多的二手交易,更多还是“以价换量”。

虽然有不少房东确实因为政策提高了自己的心理预期,但能顺利成交的,还是接受了一定的议价空间,以价格换取较快速的成交周期。

别说回到2015年时的“盛世”,能达到2019年、2020年的“回暖”,都没那么简单。

有人说,当年2015年房价快速上涨的时候,不也是内环内豪宅先行,其他区域紧随其后么?

但时代已经不同了!

一个是上海的房价本身就已经“偏高”了,基数变大。

上海的众多政策,本质上还是维“稳”。

只不过不止是维持购房者的“稳”、房东的“稳”、同时还有开发商的“稳”。

另一个是上海目前还活跃在楼市中的购房群体也已经不同了,现在真的就只剩刚需。

以往的投资客,哪怕是2019年临港那波的投资客也正在消失,甚至,豪宅这种优质资产价格大幅上涨,连云锦东方这种豪宅投资客,也会逐渐消失。

在这两层背景之下,加上最近频出的政策刺激,上海楼市确实会开始走俏,但大概率也只会“小升”。

为什么上海新房会取消“房地联动价”?

也是因为“市场价”如今已经基本透明且稳定,“房地联动价”的意义已经不大了,即使定价权交还开发商,开发商的定价也不会“超脱市场”。

当然,既然把定价权交还给了开发商,回归市场,那我们或许也要适应那些稀缺豪宅贵到“离谱”的定价。最后,上海楼市在这么多政策促进之下,“我”更应该注意什么?

心态平稳,就已经赢了一半。

别急躁,因为焦虑的心情,而影响了决定;

也别犹豫,反而错过了真正适合自己的房子;

刚需置业,没有对错,只有适合与不适合,适合自己的房子,就是好房子。

当然,如果有合适的新房的话,可以优先选择,因为现在新房的性价比依然在,以后或许就没有了。

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