这几天，姚家新村、北山片区拆迁的消息再次引爆关注，这两个都是济南核心位置的城中村，拆迁力度之大，拆迁速度之快令人咋舌。

随着姚家拆迁的加速，CBD西片区成为舆论的话题热点。CBD西片区A5地块即将入市，大家的关注度更高了。

这个地块的三个优势比较引人注目：

地段够独特，仅有的能在主城区和CBD之间左右逢源的地块；

开发商在豪宅市场颇有口碑，保利将与金茂合作;

绑定学校建设，附近就是甸柳一小，甸柳中学，大概率会打出学区卖点。

越是竞争激烈的市场，越适合有差异化的产品突出重围。下半年是济南众多改善楼盘的一场大考，也是考验济南改善购房者眼光的时刻。

今天就先来全面分析一下，CBD西片区A5地块的产品特点。

先看土拍，今年上半年土拍市场没有太多惊喜，中央商务区西片区城市更新项目（一期）DMLX-02-05地块算是难得的亮点。

现在开发商是轻易不下场，下场必抢核心区改善地块。CBD西片区A5地块吸引了瑞马、保利置业、金茂报名参与，最终保利置业拿地，溢价率0.42%，楼面价14059元/㎡，楼面价堪称2024年年度地王。

争夺的原因不只是看到核心区土地的稀缺性，更是因为看到了CBD西片区的发展潜力和崛起速度。

济南中央商务区西片区城市更新项目几乎从诞生之日起，就是舆论关注的顶流。这个片区的价值一目了然：它的出现，缓解了CBD历经多年发展，土地开发殆尽的窘迫。又因为其独特的地理位置，向西连接着老城区的丰富资源，向东享受着新城的发展红利，势必成为济南未来的发展热点。

从进度来看，CBD西片区大概是济南推进速度最快的城市更新片区：

齐鲁工业大学南校区、山东物业管理专修学院已经全部迁移完成；

B-1地块——国际咨询中心规划公示，要建设大型商业综合体；

B4地块——数字科技产业中心招标完成；

以前经常听人感叹CBD西片区紧挨着CBD的高楼大厦却一片破旧，和济南的都市化形象十分割裂。现在再去走一趟，大片土地被腾空，覆盖着绿网，只等着高端写字楼、住宅崛起，兑现发展蓝图，与CBD连接成片。

这样的发展决心和发展力度，让CBD西片区A5地块成为不少购房者头号关注对象。从土拍到规划公示，后台询问的粉丝都不少。

也难怪，现在楼市分化严重，别说二八定律了，保值增值的房子能占比一成都不错了。从济南二手房市场的成交价格来看，保值增值的大多是核心地段的稀缺豪宅。现在改善购房者早已形成默契：

只有核心地段的豪宅才是穿越周期的不二法宝。

关注CBD西片区A5地块的，不只有济南东部的购房者，还有不少是来自老城区置换的粉丝。济南下半年那么多改善项目，这个能一开始就吸引关注，主要还是因为独特的地理位置。

济南的改善市场在地段上有些两极分化。要么聚集在CBD东部，科技城片区、长岭山片区乃至港沟片区，去一趟趵突泉、大明湖要穿越半个城区。要么是大明湖周边、洪楼周边的一个小地块，或高层为主，或含大量回迁，周边城市环境破旧，和济南现代都市的风格截然不同。

CBD西片区A5地块是难得能够在老城区和新城区之间左右逢源的地块。

家门口就是解放东路，连通泉城路为核心的主城区，济南的顶级城市IP，大明湖、趵突泉、泉城路商圈都在日常活动范围内。

西侧的二环东路是贯穿济南南北的城市中轴线，向北直达华山片区，向南直达千佛山脚下。CBD西片区A5地块正是在这个中轴线上左右逢源。一边是老城区的繁华核心，老济南的精华所在，一边是CBD的高楼林立，是全面崛起的新城区。

如果要选择一个能荟萃济南老城与新城顶级资源的楼盘，非CBD西A5地块莫属。

家门口就是CBD核心区，城市顶级繁华资源的优势自是不必多说。五指山是常看常新的风景；万象城、博物馆、美术馆都在家门口；CBD未来将入驻超20万高端商务、居住人群，将带来巨大的集聚效应。

地块的交通优势，甚至比CBD还要再胜一筹。西侧是二环东路，北侧是城市主干道解放东路，整座城市的关键资源在道路两侧星罗棋布。

另一个比较突出的优势就是，项目位于历下区政府正南约300米。东北侧是茂岭山、东南侧是燕翅山，可以说推窗即山景。这种南北皆山景的地块，在核心区可以说屈指可数。

改善购房者看重核心地段，看重的就是对顶级资源的占有。CBD西片区A5地块，几乎荟萃了济南优质的金融、商业、人文、交通资源，把核心地段的资源优势演绎得淋漓尽致。

这个地块还有个特点很少有人注意到，它很有可能成为济南学区最好的改善楼盘。

济南的改善楼盘很少有重视学区的，原因有很多种。有的是户数少，不舍得为学区多花钱；有的是多个新地块一起出让，楼盘多了，对应的新学校开始上演“三个和尚没水喝”的故事。现在也就只有长岭山片区签约了燕山教育集团。直接结果就是改善客户在学区上的选择比较少。

之前甸柳一小旁出个新楼盘的消息吸引了不少改善客户关注，结果翰林府拿出来的多是小户型。学区好了，产品又配不上改善的需求了，失望的客户不少。

之所以猜测CBD西片区A5地块会以学区为卖点，主要是出于以下三个原因：

（1）土拍条件捆绑一所九年制学校

根据挂牌条件，竞得人须无偿代建 X-2 地块内教育设施18 班九年一贯制学校、9 班幼儿园。

在交付时间上，监管文件明确要求“乙方须与历下区教育主管部门签订教育设施代建移交协议并优先交付”。

历下区的教育水准在济南一向享有很好的口碑，很多购房者会更偏爱历下区的教育。再加上地块自建九年制学校、幼儿园的这个先天优势，完全可以在学校上做大文章。

（2）下半年改善市场竞争激烈，好学区+核心区小高层能在市场走出差异化路线

济南下半年十几个改善楼盘同台竞技，正是八仙过海，各显神通的时候。想在竞争红海中杀出重围，除了产品上做加法，还得在差异化上做文章。在都喊着自己是济南豪宅的时候，拿出学区这个王牌，差异化立马突出了。

（3）项目附近有甸柳一小、甸柳中学，引入名校资源的先天优势

项目西侧不远处就是甸柳一小、甸柳中学，都是济南老牌名校中的王者。紧邻名校、自建校区两大先天优势，感觉未来有很大可能会签约顶级名校的资源。

这纯粹属于“老天爷赏饭吃”的项目，至于未来会不会签约名校资源，就看项目的魄力了。

从业内消息来看，保利将和金茂合作，保利负责产品、工程，金茂将提供物业服务。

据说这一次保利要在CBD西片区打造济南第四个誉系产品。这几年，保利臻誉、珑誉在济南豪宅市场基本是独占鳌头，不仅在于不断刷新预期的开盘喜报，在产品力上，同样收获了不少口碑。

从目前公示的规划来看，CBD西片区A5地块又是一次保利展示豪宅功底的舞台。

地块一共规划了4栋楼，包括3栋17F小高和1栋26F高层，共238户。CBD西的17层小高层，仅凭这一个点就能吸引不少客户，核心区的小高层含金量更高。

外立面是香槟金铝板+落地玻璃窗设计。保利誉系产品在颜值上一向走在行业前列，这次香槟金铝板，不知道又会呈现什么样的效果？

标准层层高3m或3.15m，部分楼栋部分户型最高层高达到3.30m。搭配上大面宽客厅、落地窗，更显空间感。

户均面积138㎡，目前还没有具体的户型资料。根据开发商一贯的户型配比来看，26F大概会偏向入门户型，17F小高层大概会做出140㎡左右的四室和大平层产品。具体如何，还要看后续的信息。

圈层的纯粹性，同样是这个地块的亮点。一共238户，是难得的不含回迁房的居住用地。之前供应的06、07、08、09地块，一多半都是回迁房，仅有少量房源可以对外出售，圈层的纯粹性根本无法保证。

CBD西片区早在城市更新时就说明将包含大量回迁房，可见不含回迁房的A5地块有多难得。

很多人还没意识到，下半年百花齐放的改善市场，不只是开发商的一场大考，也是对改善购房者眼光的一场考验。不只是在众多产品中挑选出满足自身需求的豪宅，更需要它能穿越楼市周期，让家庭的财富多一个筹码。

能穿越周期的，往往是极致+差异化的组合拳。比如最好的产品、最好的地段、最独特的亮点，这样才能在未来市场流通中占据不败之地。

综合来看，CBD西片区A5地块占据了核心地段纯豪宅优势，又有保利+金茂的豪宅基因加持，在下半年的市场中有不小竞争力。如果能加上学区的优势，比如打出学区最好的豪宅旗号，估计能吸引不少看重学区的改善购房者。

毕竟，说自己是豪宅的楼盘多了，敢真材实料打出地段+品牌+学区三张王牌的凤毛麟角。据了解，燕山银座城市会客厅将于8月3日开放，CBD西片区A5地块能不能给出惊喜，拭目以待。