“深圳人不买房了？”

这是去年以来听到最多的一句话。

的确，仅从商品房层面来看，新房二手房的数据并不理想。

但大家可能忽略了一点，深圳人并不是真的不买房了，而是一定程度上涌进了新赛道——保障性住房，在去年住宅成交量里，安居房和人才房就占据了3成左右。

说实话，在“市场价5折左右+满10年后取得完全产权可上市交易”两大因素的猛攻下，让更多深圳人选择进入安居房赛道。

但是有一点值得关注，去年深圳叫停了安居房的土地审批，意味着安居房将正式退出历史舞台，卖一套少一套。

当下可售的安居房，是最后一批能够取得完全产权、不受封闭流转限制可上市交易的保障性住房。

而且据统计，目前安居房轮候库里大概有18万多户家庭，存量安居房大概两万套左右，若把地段等因素综合进去，核心盘数量占比才2成多，意味着好地段的安居房要靠抢。

问题来了，想要取得完全产权需要补多少差价？到底划不划算？

以此前配售过的光明的伟城贤德瑞府为例：

根据补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费公式，按照2.2万左右的均价计算，十年后每平需补4483元；补缴价款后，算下来约2.6万/平买入光明商品房，还是非常合适的，而且是十年后再交，如果一直用来住就不用交了。

壹地产了解到，光明的伟城贤德瑞府，今天正式发布了新一批安居房配售公告：

（1）房源情况

此次共计房源482套，其中约70㎡两房347套、约90㎡三房135套，配售均价为21950元/㎡，预计交付使用时间为2025年11月30日前。

（2）申购时间

网上申请认购时间为2024年9月14日9:00至2024年9月23日18:00。

（3）看房时间

申购看房时间为2024年9月14日9:00至2024年9月23日18:00。

▲图源深圳住房和建设局

重点提醒：

本批同步发布配售公告的安居房项目虽然众多，但是伟城贤德瑞府可能是这批房源中唯一可以现场看房的项目，现场即可看房，可以到现场了解下。

温馨提示：

（1）十年后可转为商品房的安居房已经所剩无几。

（2）伟城贤德瑞府是所剩无几的安居型商品房中，真正同时具备深外名校及家门即地铁两大居住硬核配套的项目，机会难得。

01.

光明北部价值新高地

打造第二条大沙河走廊

实际就在不久前，深圳有三个项目（珈誉时尚花园、珈誉未来花园、悦章凤凰里）、4700多套住宅正式通知为共有产权房，此前网传是安居房。

可见当下安居房为存量市场，进入了卖一套少一套的阶段，将慢慢退出历史舞台。

今后登场的将是共有产权房和售保房，但无法自由上市交易；因此在遇到具有价值潜力的安居房时，建议尽早入手。

那安居房要怎么选？首先就是看“地段价值”，既然安居房后期可上市交易，就要用选择商品房的标准去选择安居房，项目所在区位很关键，毕竟决定房地产价值的因素是以地段为核心基础。

光明的价值有目共睹，“世界一流科学城”、“深圳北部中心”的定位，让光明逐渐从一个新区蜕变为了西部核心区，也让光明从南山的后花园逐步演变为第二个南山。

在最新出炉的2024年上半年GDP数据中，光明的增速排全市第二（除深汕外），发展迅猛。

▲图源深圳光明

而在光明各板块里，相比大家熟悉的凤凰城、光明中心区，伟城贤德瑞府所在的光明北部是一位低调的选手：

▲图源深圳市光明区国土空间分区规划 （2021-2035年） 草案

去年，光明就以1800万的比稿费，向全球征集茅洲河中央水岸城市设计，并将其列入六大重点片区之一，旨在打造光明新名片，成为未来湾区人才栖息地。

目前已经评选出3个优胜方案，接下来，茅洲河两岸将会打造成集中成片的产业带，各大重点项目沿着茅洲河蜿蜒展开，形成一条千亿级的产业创新走廊。

根据走向，今后茅洲河创新走廊除了将科学城、凤凰城串联起来，向西还会联动前海会展海洋城、向南牵手西丽湖科教城，带来大量产业和人口的涌进。

▲茅洲河中央水岸带效果图（优胜方案展示），图源深圳市规划和自然资源局

可以这么说，茅洲河创新走廊是光明城市新客厅，也将成为深圳经济的又一大引擎；不久的未来，光明北部城市面貌、片区价值将得到大幅提升；因此，这样的地段无疑为伟城贤德瑞府进行了价值托底，给出了确定性。

02.

13号线地铁口+深外9年制学校

把买安居房的两大必选项给解决了

除了地段，对于安居房的业主来说，还有“配套”这个必选项，首当其冲的便是交通和教育，是必需品。

必须要明白，买安居房的客群，多是深圳打拼的年轻人，或是有娃的工薪家庭，加上在深圳置换成本高，因此买安居房的业主会在有限的条件下尽可能一步到位。

具体来看，有两大核心追求：

追求效率，不愿把个人时间浪费在路上，家门有地铁是对上班族的保障，可以把更多精力投入到事业中。

追求教育，尤其看重名校，上好学校、遇到好老师，对孩子的未来更有保障，家长也更省心。

这两点，在伟城贤德瑞府完全不用担心。

项目楼下，即是13号线二期北延线公明北站（在建中），真正地铁口物业。

13号线的含金量不用多说，作为一条科创线，串联起了光明、留仙洞总部基地、科技园、深圳湾、后海等一系列超潜力发展板块。

今后从公明北站出发，约40分钟直达南山科技园，去留仙洞、后海、深圳湾等也高效方便，对于在南山上班的人来说是一个不错的选择。

而且壹地产了解到，13号线二期北延线预计2025年上半年开通，相当于交楼入伙前就通车了；更锦上添花的是，公明北站还有规划中的26号线经过。

根据规划，26号是一条起于机场东站、止于公明北站的东西向线路，加强了光明和深圳西部中心及航城的联系；待26号线投入建设，届时从伟城贤德瑞府到宝安机场可一线直达，且项目将升级为双地铁物业。

▲伟城贤德瑞府区位示意图，仅供参考

项目直线距离约500米处，又是深圳四大之一的深圳外国语学校光明学校。

作为深圳四大名校之一，深外中考成绩连年稳居全市第一，妥妥的家长和孩子们“梦中情校”。

而深外光明学校，正是一所由光明区委区政府重点打造、委托深圳外国语学校全面管理的九年制学校（小学36班、初中18班），去年就已借址正式开学。（注：具体学区划分以当年教育局公示为准）

根据公开信息显示，深外光明学校的入学条件非常宽松，今年该校的小一入学积分28.6分、初一32.4分，录取到第8类，这恐怕是在深圳上四大名校最宽松的门槛了。

重点是学校还采用了小班制教学，参考光明区2024年秋季义务教育学校新生招生计划，深外光明学校为40人/班，相较于普遍50人/班，小班制的教育质量更高。

而且说实话，直线约500米这个距离也恰到好处，既实现了上下学方便，也避免了学校噪音的影响；当然，除了深外学校，项目自带一所18班幼儿园，不远处还有深外高中园，可谓家门口实现从幼儿园到高中的一站式优质教育。

其实除了必看的地铁和学校，伟城贤德瑞府在配套上还有诸多加分项。

例如与项目一路之隔的西侧，是约20万㎡的深圳青少年足球训练基地；在项目南侧，又是茅洲河碧道。

目前足球基地已经投入使用，茅洲河沿岸正在全面改造中，已变成了深圳网红打卡地，全长6.8公里的光明段是全程都可以骑行的碧道。

试想下，今后清晨沿着碧道慢跑，早上坐着快线出行，白天孩子在深外上课，傍晚再来一场酣畅淋漓的足球运动，住在这里享受的是效率与质量兼具的生活。

▲深圳市青少年足球训练基地鸟瞰图，图源深圳工务署

▲茅洲河碧道试点光明段“六点六线”空间结构，图源深圳光明

03.

商品房布局+3梯6户配置

伟城贤德瑞府居然这么会卷

其实在安居房和商品房之间怎么选，一直是困惑很多人的点；很大原因在于，大家担忧安居房的品质不如商品房，像是户型、梯户比、车位比、园林等等，后期享受不到优质的居住体验，曾一度有人表示“安居房的品质远比价格重要”。

其实不然，在市场内卷严重的当下，一些安居房同样在“卷品质”，甚至以商品房的标准打造产品。

伟城贤德瑞府，就很好地体现了这点，和市面大多安居房项目拉开了差距。

除了双平台花园、架空层绿色连廊、40%绿化率、超1：1车位比外，项目在户型、梯户比上独具优势。

▲伟城贤德瑞府效果图

首先在户型上，采用了商品房式布局，并做到了3房全部正南向。

从布局图看，伟城贤德瑞府呈点式围合布局，6户成品字形布局，这在安居房里难得一见。

要知道，市面大多安居房是方块式布局的筒子楼，密度高、通风采光效果差，单就这点伟城贤德瑞府要比很多传统安居房的产品打造好很多。

这样一来，可最大程度保证小区中心园林景观的统一性，在采光通风等方面也具备非常大的优势。

▲伟城贤德瑞府平面图

其中，建面约90㎡3房分布在1栋B座、1栋C座、2栋的05/06户型，都是难得的正南朝向，实现了南北通透，全明无暗房；且是动静分明的设计，隐私感更强，加上带有独立的入户玄关，整体的实用性较好。

另外，约90㎡三房有一个不容忽略的特点：主卧和两间次卧之间均无承重墙，灵活多变实用，可根据家庭的不同阶段进行个性化空间定制。

像是刚结婚的小夫妻，可以打通做成女主人的衣帽间、男主人的电竞房；有了娃后，一间用来住，一间做多功能室，平时父母来小住照看孩子也不受影响。

建面约70㎡2房，则分布在1栋B座、1栋C座、2栋的 01/02/03/04户型，整体方正实用，没什么过道空间的浪费。

亮点还在于不仅卧室均设计有飘窗，连厨房都送了飘窗，能很好的拓展使用空间，且70㎡的户型做到了阳台进深约1.6米，提高了室内的使用面积，主打一个高性价比。

其次在梯户比上，做到了3梯6户。

3梯6户，算下来相当于1梯2户的配置，这点很不错，即使是一些商品房也是很少见到的；会发现市面安居房项目，大多为2梯6户、3梯7户、3梯8户、5梯12户的配置。

显然，3梯6户是标准比较高的了，方便日常出行，等电梯不用很久也不拥挤。

▲伟城贤德瑞府电梯厅

通过对影响居住体验的梯户比、户型朝向、车位比的对比，可以发现伟城贤德瑞府在产品打造上，区别于市面传统安居房设计，无疑打消了大家对安居房品质的顾虑，甚至可以说这样的配置与一些商品房相比也毫不逊色。

随着政策的调整，深圳的安居型商品房正式进入末班车时代。

综合来看，伟城贤德瑞府属于当下安居房里的优选项，从内部户型、梯户比、车位比的设计，到外部地铁口、名校、运动场的加持，综合素质抗打，可以说居住体验媲美普通商品房。

加上片区潜力的加持，可以说既满足自住的需求，也为后期入市交易托了底。

而且壹地产了解到，项目属于毛坯备案价销售，但开发商带装修交付，降低成本的同时，也省去了装修的时间和精力，这可能是上车深圳西部性价比很高的一张入场门票了。

最后再提醒下，伟城贤德瑞府目前正在火热申购中，申购截止时间为9月23日18：00，预计十月中旬左右开始现场选房（具体以选房公告为准），想安家深圳的一定要把握机会。

尤其在南山工作，想在13号线沿线安家的购房者，重点关注，现场即可看房了解！

另外，伟城贤德瑞府安居房营销中心现场，在申购看房期间到访即送购物卡（安居房在册客户），赶紧去了解叭~

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