新加坡，全世界公认解决住房问题最好的国家之一，约74%的组屋满足了大多数公民的自有住房需要，约26%的私人住宅则满足了高收入家庭的住房升级需求。

这样的市场，使得建造中高端房屋的企业，天然具备更高的品质追求，也给新加坡市场带来了许多高标准、高价值的经典产品，推动新加坡成为全球第二大海外房地产投资国，并持续多年被评为亚洲最佳房地产投资市场（根据2021年《联合早报》披露）。

而在新加坡的房地产市场，第一梯队的头部房企中，一定少不了国浩房地产的身影。

这家诞生于1976年的老牌房企已经在新加坡开发了近40个高端住宅项目，其打造的华丽世家(Wallich Residence)更入列“全球最昂贵的10大豪华公寓”，这是著名国际拍卖行苏富比选出的“全球居住价值之最”。

同时，国浩房地产还打造了诸多覆盖写字楼、商场等综合业态的项目，其中高度290米的国浩大厦(Guoco Tower)，作为新加坡最高建筑，被视为CBD丹戎巴葛的封面之作；马来西亚白沙罗城(Damansara City)以及在建中的新加坡国浩时代城(Guoco Midtown)等项目，也均是公认的区域地标级项目。

（新加坡最高建筑·国浩大厦Guoco Tower）

1994年，这一家具备丰富住宅开发和商业体运营经验的国际性企业来到了中国，先后打造出上海的淮海晶华、长风汇都和国浩长风城，重庆的国浩·18T和国浩·白屿林，北京的国企大厦和西城晶华，天津的阳光晶典，南京的钟山晶典等诸多知名项目。

国浩房地产在高端住宅、办公楼、零售商业等业态的先进经验，是如何在中国落地生根的？国浩房地产又是如何依靠双翼，即“投资开发双引擎”打磨精品，以“端到端能力”发掘和释放土地价值，与区域共同成长？

针对这些问题，凤凰网问渠人物特邀国浩房地产中国区总裁李伟民先生开展专访，深度解读国浩房地产的价值理念、分享有益方法论，为行业带来更多维度的思考。

“投资开发”双引擎夯实品牌

“位置+理念+社区”精雕产品

近日，国浩房地产有限公司公布了截至2023年6月30日的年度业绩，显示国浩房地产收入约15.44亿新加坡元，同比增长60%。

业绩实现大幅提升，一方面源于公司坚持房地产投资+房地产开发的“双引擎”战略，实现了长期且良好的积累；另一方面则直接受益于国浩房地产多个项目在今年的亮眼成绩。

目前国浩房地产的投资资产已占到总资产的60%，并且资产潜力巨大。数据显示，截至2023年6月30日，新加坡地标“国浩大厦”实现了写字楼及零售空间(包括预租)出租率98%的高水平，在建中的国浩时代城已实现85%的预租率，上海国浩长风城的南座国际甲级办公楼也实现了高达95%的出租率。

（国浩房地产开发和投资资产占比）

尤其是上海国浩长风城，项目于2023年1月初整体竣工至今尚不足一年，不仅南座办公楼出租率达95%，三座企业总部办公楼均整栋售罄，地下VIA商业广场也完成整租，并已经实现开业运营，持续对周边人群产生吸引力。

住宅开发方面，国浩房地产在新加坡的Lentor Hills Residences开盘第一个周末便售出了50%单元，曲水伦庭(Lentor Modern)项目则已实现89%的销售。

国浩房地产在重庆的国浩·白屿林， 2023年上半年一经开盘便成为重庆近年来首开实现销售率最高的楼盘之一；国浩·18T定位亚洲首个按照WELL健康建筑铂金级标准打造的住宅项目，也获得了市场高度认同。

国浩房地产在多种业态上都做出了亮眼实绩，这背后有何“秘诀”吗？

李伟民笑言:“秘诀称不上，国浩房地产的理念是求精，企业品牌要积累良好声誉和广泛影响力，归根结底还是要靠产品。”

（重庆国浩·白屿林效果图）

在国浩房地产看来，产品是“位置、理念、社区”的结合。

但其对“位置”的理解不是传统意义上的区位至上。相反，其认为如果项目处在优质地段，但是它的构思拙劣又管理不善，那应有的价值是无法体现的。

另一种情况是，项目即使目前不处于热门地段，但如果它是一个极为优秀的产品并配有优质的服务，那也可能成为好项目，创造出非常高的价值。

如何充分把握好位置的优势，打造精品；又如何发掘那些极具潜质、符合前瞻性开发理念的地块，创造佳作？这便需要“理念”的加持。

“理念包括设计理念、服务理念、定位理念等，这也是国浩的技能之一。而这背后，创新意识、精品意识、服务意识等，一个不能少。”

李伟民表示，国浩一以贯之追求“由内到外”从最终用户的角度去思考他们在空间内会如何生活、如何工作，进而考虑应该提供怎样的配套设施、绿化景观、服务等。

例如在国浩长风城，国浩就是上海最早引入WELL健康建筑标准的企业之一。最终，项目成功落成并取得WELL+LEED双铂金认证。

据了解，LEED关注建筑从选址、设计、建造、营运、维修保养到拆除的完整生命周期的可持续发展措施。WELL则考究建筑设计开发和管理中的空气、水、营养、光线、运动、热舒适、精神、声环境、材料、社区等方面，深入关注建筑对人们内在因素的影响。

“我们在产品的设计和服务上一直走在时代的前沿。因为我们始终认为，一个好的建筑必须服务于每个使用他的人，实用性和超前性都很重要。”李伟民表示。

再拿国浩·18T举例，它配有重庆首个“五星级地面落客区”、西南首家住宅重力式垃圾收集系统，拟通过六大核心共享生态空间、星级标准圈层会客厅等更人性化的领先设计，为未来的“高标准生活”打样。

(重庆国浩·18T效果图)

位置和理念之外，“社区”也是国浩打造项目的一大特色技能，因为它打破了项目的地块限制、空间限制，推动项目将功能辐射到更广的地域、服务更多人群。

就拿上海国浩长风城来说，一个明显的体现在于，项目旁边就是长风公园和苏州河，延续这份“生态绿意”，项目构筑了规模堪比7个标准足球场的广场绿地，并邀请国际知名艺术家设计了独特的“HUG”系列主题艺术雕塑，还打造了旱喷、下沉式花园绿洲等多重景观空间。

而且这些生态景观空间都是开放的，不仅面向办公白领，还对周边居民开放，可以作为城市的社群空间，享受绿色、活力、轻松的美好生态。

“项目中融入大量的公共空间，建造成本的确会更高，也要花钱进行保养，但我们认为这有助于为整个地区注入活力，进而推动所处地段的价值。发展房地产项目时应该有更广阔的心态，不能只想到让项目本身获利，而是要思考如何让整个地区或者邻里受惠。”李伟民表示。

(上海国浩长风城实景图)

“端到端”能力塑优势

兑现许诺与城市共生

可以发现，位置+理念+社区的这套模式（即在精选地块之上，用前沿的理念打造项目，发挥包含社区功能在内的多元价值），已经超出了企业单纯的商业功能，产生着更多城市价值。

那么国浩房地产到底如何看待产品打造与区域发展之间的关系，又如何与城市实现共同成长呢？对此李伟民带来了更多分享。

（李伟民先生在上海国浩长风城接受《问渠人物》专访）

以上海为例，国浩房地产作为最早进入上海普陀区长风板块的外资企业，对待这一片总建筑面积近70万平方米的可观土地，国浩运用国际高水准面向未来展开规划，并用滚动开发、持续运营的方式，保证企业持久地与区域同频发展。

其中，包含九栋精装住宅的长风汇都项目，于2017年底交付，塑造了板块的法式住宅标杆，也一举提升了区域的住宅档次和居住面貌。

随着高级办公楼、星级酒店、商业娱乐等业态在长风板块逐步兑现，也吸引了越来越多国内外优质企业落户。

一家优秀企业的落地会对产业链上更多企业形成吸附力，加之国浩注重构建商务区“互通利好的内循环”，创造和谐办公氛围、加强企业之间的互动，优质企业更加愿意链接在一起，在圈层聚集效应下，长风板块继而能逐步实现产业聚集。

如今，国浩长风城已成为普陀的一大“门面”，推动长风板块持续走向成熟。

这背后，李伟民还分享了一个有趣的细节。“最初拿地时，整体地块的备案名就是国浩长风城，但我们在实际开发中，一直没有将这个名字用于任何物业，直到地块内最后这部分的工程启动，我们终于将这个最初的名字赋予这件收官之作。”

不忘初心、从一而终，国浩房地产从进入上海长风之初，就抱着深耕区域、陪区域长跑的决心，精工出细活持续为长风的建设贡献力量，也正是这种决心让国浩能够率先分享区域成长的红利，取得经营优势。

“项目和企业获益的同时，其实也在积极‘反哺’区域和城市发展，提升区域品质标杆、焕新城市面貌。‘共赢’才是最好的模式。”李伟民指出。

(上海国浩长风城VIA商业广场实景图)

但陪区域长跑，是需要实力支持的。到底是什么让国浩房地产具备长期经营、稳步增长的实力？

国浩独特的“端到端”能力，是一个值得深究的关键要素。

端到端end-to-end，即从筛选地段、构思和设计、建造、再到出售或自持经营与资产管理，都能够全方位去执行。李伟民认为，这是为所在区域带来蜕变的核心能力，也是国浩的强项之一。

以国浩在新加坡打造的第一高楼国浩大厦所在的丹戎巴葛为例，该区作为城市面貌相较陈旧的老牌CBD亟待更新和升级，国浩紧抓趋势和需求，展现出自身的非凡能力和实力。

对待土地，国浩也带着充分的尊重，运用了诸多先进的构思设计。例如因地制宜开启了“垂直城市综合体”概念的先河，国浩大厦不仅融合了办公楼、星级酒店、时尚零售和住宅，还开辟了1.4万平方米对公众开放的城市公园，与中央商务区相连、并接驳丹戎巴葛地铁站的位置，由此在CBD构建出一个都市与自然融合的“城市生活新阵地”。

最终，国浩房地产成功打造了新加坡的最高地标，创造了一座“垂直城市”，重塑了丹戎巴葛区域，也为区域内的写字楼、零售商业、高端住宅和酒店赋予了更高的市场溢价和经营效果。

国浩房地产在重庆的国浩·18T项目也有异曲同工之妙。

项目所处的渝中区十八梯，毗邻解放碑商圈，是重庆最闪亮的一张名片，也是重庆文化历史发源地、商业经济核心地带，国浩房地产可谓筛选到了重庆最黄金的地段。

为了延续板块“活在历史中央”的使命，国浩复原了优秀历史建筑火柴坊，并为老朝门、法国领事馆等历史文化遗迹保留空间；为焕新文化经济活跃区的新角色，国浩·18T规划有公寓、商业等业态，将为区域注入更多可持续发展功能。

（重庆国浩·18T住宅商业街区效果图）

可以看到，无论在哪座城市，国浩都是抱着对区域和土地的敬意在开发与运营，并且能够从项目最初拿地、规划定位，开发建设，再到后端销售或资产管理，都保持初心，将许诺最大化地践行下来。

而这背后靠的就是“端到端”能力支撑企业的发展和资源覆盖到全生命周期，这也才是企业和项目真正实现与城市共发展的前提。

李伟民认为，企业“顺势而为”跟随社会发展的大方向和趋势，“借势而进”充分利用外部资源和自身优势，再“造势而起”创造有利条件，积极推动现有发展，那么“乘势而上”就是必然的结果。

主动走到低碳前列

国浩步入可持续发展正循环

从新加坡的国浩大厦、国浩时代城，到马来西亚的白沙罗城、Emerald 9，再到中国上海的国浩长风城、重庆的国浩·18T，国浩不仅带来了项目开发和运营的先进经验，其对建筑可持续发展的探索，也值得关注。

全球范围内，建筑行业作为碳排放占比超过三分之一的行业，也是绿色减碳工程的重点领域。国浩房地产作为国际领先的房企，在低碳节能方面主动走到了前列。

据介绍，国浩已经制定了“脱碳路线图”(Decarbonization Roadmap)，记录下公司的碳足迹、设定科学的目标、了解气候危机和机遇。

“集团成立了ESG委员会，会对旗下的每一个公司和项目开展碳评估，给予节能减排的建议和要求。今后我们的开发项目，都会将可持续性作为内核，这包括提升能效、高效利用资源和减少浪费。”李伟民表示。

也是基于丰富实践，国浩房地产早在2020年就被新加坡建设局（BCA）授予绿色标志冠军(Green Mark Champion)，表彰集团旗下拥有多个项目达到绿色标志金级或更高等级。

其项目上的绿色实践尤为丰富。例如在国浩时代城开展了“10个对公众开放的主题花园、30个与中央商务区相连的主题花园”等大规模的亲自然设计，并且面向未来重新定义了公共区域的空间和活力。

（新加坡·国浩时代城Guoco Midtown效果图）

国浩大厦则相较其他建筑可节省高达30%的能耗，收集并循环75%的雨水，减少了35%的建筑用水量。项目配有一套“线上建筑管理系统”，可以监测用电、用水、优化空调系统，从而降低建筑整体能耗。

国浩在中国的项目，也和在新加坡的要求一样，首选与获得ISO 14001认证的承包商合作，同时鼓励采用环保的建造工艺和可持续材料，为城市绿化贡献力量。

“我们深知可持续发展是集团能够长盛不衰的核心要素，也将其结合到集团战略和运营中。”李伟民表示。

国浩在可持续发展方向的努力，也为其争取到了多笔绿色贷款，设立于全新构建的绿色金融框架(Green Finance Framework)内。该框架让国浩房地产及其附属公司可以拥有多种筹款选择，包括债券、贷款以及其它形式的债务融资方式，将专款专用于可持续发展项目。截至目前，国浩房地产筹集的绿色贷款总额已超29亿新加坡元。

绿色之举直接成为了企业的经营动力，可以客观地讲，国浩房地产已经步入了企业可持续发展的良性循环。

作为国浩房地产可持续理念长期在中国践行的主要“指挥官”，李伟民深知，只有脚踏实地将绿色低碳贯彻到每一个项目和产品，才会有高分效果。而这一过程中，需要的则是低调做事、持之以恒。

一定程度上，这也是李伟民的观念，不喜欢自拍的他，更愿意让自己成为一张好图片的发现者和拍摄者，自己是否入镜并不重要，因为享受一张完美作品的诞生，或许更令人兴奋。