我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教育资源比较优秀，距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年，所以期望未来好转手些，方便置换。我们主要是想问问长桥，华东理工版块未来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的计划，主要考虑学区升值。
沪叔：你关注这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的，溢价过高。
关于判断板块升值潜力？首先对于板块的认知，不能只局限当下，更多是贯穿过去，现在，未来。一个板块一定会经历四个阶段的生命周期：1、炒概念；2、炒地皮；3、炒配套；4、炒供需。上海楼市有很多区域，区域内也有很多板块，板块价格各有不同，你关注的板块如果处于炒概念阶段，板块房价在城市的板块平均价以下，买入后升值潜力大；如果板块处于炒地皮和配套阶段，房价在城市板块中位数以下，此时买入赚几率很大；如果你买入板块在炒供需阶段，此时这个板块价格远超过城市板块最高平均价格，那么风险较高了。上海各大板块所处阶段详见知识星球。
提问：沪叔，你好，请问嘉定丰庄可这个板块未来如何？
沪叔：丰庄是嘉定最靠近市区的板块，丰庄的缺点非常明显，房子偏老，未来也很少有新房入市。缺少想象空间，没有大型的商业综合体，医疗资源也很贫瘠。而且北边两公里就是江桥垃圾焚烧厂，紧靠京沪高速外环等主干道，有一定的噪音影响，但是丰庄并不缺少生活气息。并且丰庄还引进了普陀区二梯队武宁路实验小学的资源，学区也算补足了。作为二十年前开发的成熟板块，丰庄本身没有现代化的商业综合体也是不争的事实，但丰庄也在热闹着，上海蔬菜销量最大的批发市场江桥批发市场就在北丰庄，当然这些对板块自身并不加分，来往的商贩、货车也在影响着板块溢价。丰庄的房子整体偏老，老房子多为绿地，在一九九五年前后建造，作为老房子品质可以，还有大量零几年建造的商品房，丰庄就是如此，区域开发已经饱和，房子也在老去，中意新房的客户可以绕过。但是由于这个地段丰庄还是存在性价比的，靠近普陀和长宁的丰庄本质还是在享受市区的外溢客源。在本身空间距离足够小的情况下，本身预算就仅刚需客户，多少人会因为是普陀的产权而买。
虽然丰庄这个板块正在老去，但是因为没有人讲故事，价格也更友好，两百万出头可以买到二十多年房龄的一房，三百万到四百万可以买到两房。那对品质要求更高一点的七百万左右可以买到地铁口的两房，毕竟往市区在近一两个地铁站的位置，同样房龄和户型的基本上总价就要高个三百万了。
提问：20年落户上海，单身，太仓有一套房有贷款，想在上海宝山买套自住，预算首付在150w左右，学区没太大要求，交通和生活要方便，有推荐的区域吗？罗店那边交通咋样？
沪叔：你好，您的问题我已经了解，您是上海户口，有过贷款算二套，您能买到的房子为普宅，230万以内；现在有公交接驳美兰湖地铁站，暂时没有轨交，如考虑新房，建议可以看看罗店红星宝山天铂71平的房子，二手的话，得看你的具体需求。
提问：沪叔，你好，首套房，刚需，二手房预算400w，新房预算500w,积分56分。目前看过彭浦新村、桃浦、金桥的二手房，97-00年的房子，暂时不考虑学区，新房感觉等不到合适的，比方说大华公园映，分数不够，想问问：1.二手房今年下半年上车合适吗；2.桃浦板块二手房怎么样；3.有没有推荐的二手房板块，房龄新一点？
沪叔：对于你来说今年下半年可以上车，新房56分选择比较尴尬，好的买不到差的有鸡肋缺点的低分盘不一定想选。二手对首付资金要求较高，但400w也有可以优选的二手版块。
其实对于普通人来说买房不要总想着抄底，能够买在相对低点就很不错了。楼市上涨一般经历如下：第一阶段:经常关注楼市并且察觉到楼市后期要涨的投资者入场买房；第二阶段：房价涨幅明显，越来越多场外人感知到，刚需买房入场；最后阶段：持币观望看跌的态度改变开始看涨，逐渐入场。这个阶段入场买房者面临大量购买力阶段性衰退以及政策出台，房价摁住之后，在本轮赚钱机会不大。现阶段上海楼市所处阶段详见知识星球。
提问：沪叔，你好，上海房价真的太贵了，想问一下预算300万，在上海还能买房吗？
沪叔：你好，在正常情况下，如果预算在300万左右的话，要么只能考虑无学区的老破小，要么将房子买在偏远的郊区。在上海有买房资格的朋友，可以细细分析市中心学区补涨逻辑，在浦西的长寿路、曹家渡、黄兴公园、曲阳等板块找一些300万左右的双学区房源，一定要看看自己符不符合要求。当然，如果能够跳脱出这个一线城市高房价的楼市，到二线城市买房，那将会是一个比较好的选择，比如说去昆山花桥看一看。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
