广州大部分板块都回不到原来的高位

房地产高手拿铁 2024-03-30 19:44:33

近日,有数据显示广州挂盘量已经接近17万。

通货膨胀大放水,能不能把现在的房价也推到像香港那样遍地二三十万一平去,然后大家都解套了呢?

先看看上一篇文章的逻辑:

这几年房价波动是挺大的,之前涨得多的,现在都开始回调了。

一些没有概念的市中心居住板块反而比较稳定,比如老荔湾、东山口、江南西。

但是热度过高的板块,自从过了山顶,就一直在走下坡路,比如兰亭盛荟、美林湖畔、保利心语、东荟城,以及知识城、南沙等。

这些板块起码是涨上去再回调的,但有些板块从2018年高位之后就一直在回调,直到失去流动性。

比如增城新塘,诸如凤凰城、翡翠绿洲等,还有朱村凤岗,市桥桥南祈福新村亚运城等。

当然还有一些主城区的,比如荔湾广钢,本来次新的优点却被锁在了二改五,好不容易迎来了五改二,又开始面临供应井喷,继续走下坡路。

很多三四线以及小县城的房子也是在18年的高位后就是在横盘,中途有些人卖掉房子走了,但有些人卖不掉还在撑着,广州很多板块和这些小城市类似,未来会一直面临卖房越来越难,竞争都谈不上的局面。

如果现在不出掉,未来也是出不掉的,也就是丧失流动性,无法估值才是最可怕的。

郊区那些200万左右的新房,基本是买了就被套,过去还能值300万,现在都缩到100多万才有可能出手,南沙、花都、增城,白云北部四镇,以及知识城,基本都是这种情况。

那些过来问200多万怎么买的,我基本都是不推荐的,自己决定,如果真的要买,要么能接受市区老破小,要么去南沙黄埔买个次新二手,低首付0首付的大把,又不用花什么钱,把成本降到最低,房子新户型也不错,能自住,能直达主城区就行,其他就别多想了。

200多万的房子竞争对手是最多的,广州都一大堆,还有周边的佛山、南边的中山珠海东莞一大堆,接得起盘的年轻人实力在减弱,购买力在衰退。

很多人还舍不得卖,现在已经亏了一百多万了,熬下去就能涨回来吗,你先预计个十年吧,而且这个十年内,板块还得有产业增量、人口增量才行,其次这些增量还得高于卖房流出的速度,还得考虑你的机会成本和持有成本。

另外,周边新房一大堆,你的楼龄户型真的能扛造吗?

所以,很多人会问,像这些房子的价格还能涨回去吗,是不是等等再卖会更好。

试想一个问题,过去涨到这个价格是花了多久,现在六年过去了又跌回之前的价格,那接下来要用多久才能回到原来的高位,而且必须是翻倍才行,买得早的人也只是少亏一点,买在高位的人应该是回不去了。

疫情的这一波行情导致的房价上涨,其实是部分板块,也仅限核心区有概念的板块,价值起码是被认可的,现在需要的是价值重估,洗掉泡沫。

而这一波行情没有涨的,基本是没有任何增量,也看不到希望的,能卖出则以卖出为主。

最近几年卖地较为疯狂的,一个是郊区涨得比较多的地方,两三百万的房子为主,同时再供应些四五百的,南沙、知识城,还在继续供应,把过去的涨幅给抹平。

另一个是涨得多的主城区外溢板块,比如荔湾、白云、海珠西、天河智谷,这些地方也在进行价值重估。

但比较核心的珠江新城、金融城、琶洲,就是卖高价地,贵的房子,用来切割分离市场,达到独善其身的作用,但二手也在面临大面积洗牌再出清。

过去几年的小刚需们被打趴下了,想要重拾信心是比较难的。

而吃了疫情甜头的中高产们,自己的资产升值了,又想要置换更优质的了,现在出来一堆100%使用率高赠送,140做出200方感觉的房子,在供你选择,让你自觉的掉入他给你营造的完美房梦当中,殊不如,高价拿地,低价开盘,再叠加高赠送等,接下来如果还是这些套路,那过去买的就不稀缺了,其实也是变相的一种收割。

没办法,你不上,你就没得选择,上了又怕上早了、上错了。

现在中国的房地产还是有很长的路要走的,起码面积越来越大,总价越来越高,房子越来越漂亮,只是润物细无声,让你感觉不到掏钱的肉痛,只有花钱买得值的爽感。

昨天,上海中海顺昌玖里,一个下午就把500多套豪宅卖出去了,单价17.2万,销售额近200亿。

有钱人是挺多的,他们也愿意拿钱出来买房,但是真正能赚钱的房子门槛太高了。

另外一个难度就是选筹,选择大于努力,选择对了还是有机会的。

当前有购买力的人群除了中产之外,还有做科技互联网以及高端服务业的买家,他们集中在两个板块,一个是市区,高端服务业基本都在市区,另一个近郊产业发达地区,比如科学城上班的人收入还是非常高的。

另外还有就是,这套房要么具备主动升值的能力,要么具备被动升值的能力。

主动升值主要靠稀缺性,被动升值依赖地段和配套,需要深刻理解这两个层面。

最后我们做个总结。

大部分的房子是很难回到原来的高位了,也会在未来几年丧失流动性,从居住到金融,再从金融回归到居住,就是大多数房子的宿命。

比如远郊没产业的,近郊低总价无配套的,核心区大面积老破错配的,以及90%以上低于300万的。

还有一部分房子,需要持有较长的周期,仅靠政策放水等推动也是无用,还得需要更大的产业和人口增量。

另外还有极少一部分房子,周期较短,金融属性极强,我们下篇文章再说。

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