最近房地产突然火起来了，甚至又有了点疯的意思。

比如深圳，2000多客户疯抢200套房源，上海更厉害，至少600万一套的房子，仅仅放出64套，就引来了超过5000人疯抢。

房地产这是怎么了？又疯了？还是灵光乍现？

房地产市场熄火许久了，从2020年开始，国内的房地产市场就越来越惨淡了。

起初，市场的低迷是从四五线城市开始蔓延的，比如黑龙江的鹤岗，就是当时最出名的城市。

鹤岗的出名，就是因为这里的房价便宜到令人咋舌，因为鹤岗一套房放到上海北京最多也就买一个平方。

尤其是在2020年全国主要城市都还在房地产狂飙的时代，房子等于昂贵的观念早就深入人心，这个时候，鹤岗告诉你一套房只要五万块，你作何感想？

所以当时的北漂，沪漂甚至还掀起过一小阵移居鹤岗的浪潮。

只不过，时至今日，也再难看到鹤岗的只言片语。

因为过去四五年的时间里，房价下跌的浪潮从四五线小城逐渐蔓延到一二线的大城市。

比如过去五年二手房跌幅排行榜前十的城市分别是牡丹江，安庆，郑州，宜昌，常德，湛江，青岛，武汉，北海和天津。

这里面不但有郑州，青岛这样的二线城市，还有武汉，天津这样的准一线城市。

这些城市的房价普遍打了个8折，意味着一套100万的房子，短短五年的时间就要损失差不多20万元。

房价跌了五年，也彻底击破了买房等于赚钱的传统观念，购房者越来越谨慎，进一步促进了房地产市场的量价齐跌。

深圳，上海最近突然出现的抢房潮，到底意味着什么？

这个新闻如果放在五年前，毫无疑问，将会引发新一轮的抢房狂潮。

因为在当时房地产狂飙的时代里，任何一点刺激，都会引发地产的新一轮上涨。

但是，事情放在现在，还会引发一样的效果么？

其实，本轮房地产市场的回暖是因为这个因素导致的。

最近一段时间，各地都针对房地产政策做出了重大调整，概括起来就是三大变化。

第一，降息

第二，降门槛

第三，停限购。

这三大障碍，是过去五年人们买房子最大的障碍。

先说利息，五年前我国的房贷利率水平非常高，大概在5%左右，而且各家银行在实际执行的过程中，还有上浮利率的权限，因此不少购房者的实际利率水平能高到5.5%左右。

这意味着向银行贷款100万买套房，贷款30年总共要还204万的贷款，利息高达104万，竟然比本金还要多。

而如果按照3%的房贷利率算，同样的情况下，需要51万的利息，意味着购房者少付50多万的成本。

这对于购房者当然是一个巨大利好。

再说门槛，过去买房子一个主要的门槛其实是首付款。

比如大多数城市执行的标准是首套房30%的最低首付比例，第二套房最低40%的首付比例。

光这一条，就让许多人望而却步。

因为这个比例在一些三四五线的小城市还能接受，但在一二线的大城市，这就意味着购房者从买房子的一开始就要先付出至少几十万，贵的上百万的首付款。

对于许多普通家庭来说，真的是难以负担。

但是，现在这个大门槛降低了很多，比如首付款的比例目前已经降低到了15%，同样是砍半的比例。

这让很多经济实力不够的购房者重新具备了上车的条件。

最后一条则是限购，在2020年的时候，全国主要的城市几乎都有不同程度的限购。

限购的方式纷繁复杂，比如限制套数，限制社保，限制户籍，在当时，让很多想买房的人即使有钱，也没有资格购房。

但是现在，全国几乎所有的城市都已经取消了限购政策，不论你是什么身份，都同等的享有买房的资格。

所以，在过去的政策导向下，很多人即便有买房的需求，也会因为利息高，门槛高，限购严而无法购房。

三大政策导向同步减少或取消，原本在场外观望的人们就开始蠢蠢欲动了。

但是，我们也要清楚，眼下这种市场的热度，是因为过去几年部分想买房的刚需因为种种原因无法入场，在各大门槛放松的情况下迅速激活的情况。

问题就在于，市场上还有多少类似的刚需可以得到释放呢？

房地产市场一直都有一个经典的判断，短期看金融，长期看人口。

其实这一次的楼市回暖，就是短期看金融的实际表现。

降息，降低首付都是金融工具的实际运用。

这些措施可以在极短的时间内快速激活市场，但是缺点也很明显，金融手段的运用在市场向好的时候是放大器，可以让房价飙涨的更快；

但在市场弱势的时候，只是短暂的兴奋剂，吃下去之后，房价快速上涨。

但好景不长，很快，市场不但会回到原有的状况中，还会因为金融手段的刺激，把市场上好不容易存下的买方力量迅速耗光，从而让市场陷入更长的低迷期。

所以，这一次深圳，上海等城市的房地产复苏，很大概率就是后一种情况。

楼市的长期需要观察人口，我国人口下降的趋势可能在未来几十年内都很难得到逆转，这意味着未来相当长的时间里，我国总体的市场规模是缓慢下降的。

说的通俗点就是，需要买房的人持续下降。

在这个背景下，地产市场想要持续走高，难度不小，大概率在未来数年的时间里，地产指数的波动还是波动向下的格局。

但是，这个向下却不能一概而论，因为具体到不同的城市和地区，未来地产的趋势还是要分开来看的。

尽管全国的人口目前已经进入到下降周期中，但是具体到城市的视角，很多城市依旧处于人口增长的周期。

比如2023年，全国人口增长最多的五座城市是合肥（21.9万），贵阳（18.25万），郑州（18万），杭州（14.6万），成都（13.5万），像这些一二线的大城市，未来相当长的时间里还是人口流入的主要地区。

因为这些城市的基础设施发达，产业基础雄厚，就业机会众多，经济足够发达，这些因素的叠加，意味着这些城市的房价会相对坚挺；

且不论是否还会继续涨，至少下跌的风险比之其他地区要低的多。

所以，如果是抱着投资的态度来买房，那么大城市才是首选，越大的城市房价上涨的概率越大。

楼市的发展趋势尽管扑朔迷离，但是还是能通过一些现象给予一些分析。

总而言之，在当前的局面下，地产市场想要重归暴涨，几乎没有可能，不但大部分的中小城市，房价不但不会上涨，恐怕还有进一步下跌的可能性。

未来买房子，挑城市，挑地段，挑配套将会更加重要。