一个大消息：积极推进城中村改造，要开始了！

近日住房和城乡建设部发文，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造。

首先，分三类推进实施：

●第一类是符合条件的实施拆除新建

●第二类是开展经常性整治提升

●第三类是介于两者之间的实施拆整结合

其次，分轻重缓急实施。

住房和城乡建设明确：各地将坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

目前各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

01.

近日，住房和城乡建设部发文，超大特大城市城中村改造启动，有了最新进展。

超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，将分三类推进实施，具体如下：

1、符合条件的实施拆除新建；

2、开展经常性整治提升；

3、介于两者之间的实施拆整结合。

超大特大城市如何推进城中村改造？改造资金又是从何而来？发文也给到了明确的指示。

坚持先谋后动，先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，确保不动则已，动则必快、动则必成。

坚持依法征收、净地出让，使市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，由城市政府明确集体土地上房屋征收补偿责任部门、征收补偿标准和程序等，并依法依规实行征收。

坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡；对于整治提升类的城中村改造项目，将建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。

02.

城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。

关于城中村改造，在此前的高层会议中，多次被着重提及。

● 今年4月，召开的中央政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

● 今年6月，国家金融监督管理总局在第十四届陆家嘴论坛上曾表示，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。

● 今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。

这一次，超大特大城市，成了最大受益者。

那么，超大特大城市有哪些？

中指研究院指出，超大特大城市人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

由国家统计局2021年提供的《经济社会发展统计图表:第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示，根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序：

全国现有超大城市7个（城区常住人口1000万以上）：分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。

特大城市增至14个（城区常住人口500-1000万）：分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

为何是超大特大城市？

其实这也不难理解。超大特大城市多数都属于经济强市，人口众多，普遍面临高房价问题，而解决大城市青年住房问题，一直都是政策的焦点所在。

在此之前，城中村改造在各地已经逐步推进。

● 深圳

今年，深圳住房建设局印发了《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，2023年-2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。

从深圳来看，城中村改造的体量较大。据深圳人才安居集团此前披露，已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。

在深圳市龙华区元芬村拍摄的改造后的青年公寓外立面| 图源：深圳发布

● 厦门

在厦门，《厦门市城中村现代化治理三年行动方案（2023-2025年）》已经印发，其中明确，按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排，自2023年启动试点，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。此外，行动方案还指出，坚持社区服务改革提升，开展“一村一策”策划、规划，制定实施方案，分批分步骤生成城中村治理项目。

● 广州

在广州，7月17日，该市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。

广州市住房和城乡建设局认为，广州的城中村数量庞大，它们的更新改造，是着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展的必由之路。

● 上海

2023年-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。另外，计划在2032年前，完成62个城中村改造项目.

结合今年3月发布的《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，未来上海将重点推进一江一河沿岸、外滩第二里面和吴淞创新城等区域的城市更新。

同时加快推进“两旧一村”的改造，特别是中心城区城中村全面启动改造，最终达到补齐城市功能短板的目的.

此次涉及的62个重点推进的城中村，也是主要位于上海核心发展功能区；越是外围区域的村，改造的数量就越少，且越不会全面拆除。

只有在市中心核心地段、不具备城市更新和旧房改造条件的地块，才会选择拆迁手段。

在补偿标准方面，宅基地房屋和国有房补有明细的区别。

宅基地房屋的补偿包括：建安重置价、土地使用权基价、价格补贴、装修及附属物补偿、其它补偿和奖励。

以一栋合法建筑面积200㎡的村屋为例（真实案例），总共可以获得220㎡回迁房指标（一般为合法面积1:1.1补偿），只需以建安成本价回购就行。

另外还有107万元补偿，包括重置价32万、土地使用权基价40万、价格补贴8万、装修及附属补偿20万、其它补偿7万。

而公房/国有房屋的补偿包括：房屋价格补偿、价格补贴、套型面积补贴、各类补贴和奖励（签约奖、搬家补助、附属物补偿）、无居住困难户补偿。

以一套使用面积20㎡的国有房屋为例（真实案例），按换算系数为1.54，可获得30.8㎡回迁房指标权益，价值大概375万。

包括：价格补偿153万、价格补贴55万、套型面积补贴90万、各类补贴和奖励46万；权属人可以视情况选择用这笔钱在原址还是其他区域购房。

上海发布新增30条城中村改造计划，预计将产生超万户、手握600万元以上的中产家庭，总资金超600亿，对上海房产市场稳定，增添了一个重磅好消息。

03.

这一轮城中村改造，会带来怎样的影响？

首先，改善居民住房品质。

二是，协同为地产开发投资注入更多增量。

在业内看来，在市场供需双双疲弱的情况下，大城市城中村改造既能创造有效供应，也能满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。