福清“哥”,平潭“弟”

东接一号 2024-07-18 03:42:51

“卖地狂魔”福清又要拍地了,将于8月2日公开拍卖4幅地块。而这已是今年以来,福清市的第七场土拍!

平均1月1次的供地频率,加上“0流拍”的战绩,福清土拍的独立行情羡煞众城,尤其是隔壁的平潭。

不同于福清“赶集”式拍地,平潭地市已步入“休整期”。2022年以来,平潭宅地供应完成率:

0!

福州县域土地市场的现状总结就是:

旱的旱死,涝的涝死!

随着房地产下行,2021年开始福清土地收入就已跌出百亿规模,但横向对比其他城市,依然强势。

福清市自规局局长曾在官媒采访中提到,2023年,福清土地出让成交金额逾80亿元,排名全省县级城市第一!这个数据甚至超越了莆田、宁德等地级市。

据东街1號统计,2024年上半年,福清六场土拍供应的14幅地块(包含13幅宅地)全部成功出让,总面积约621.46亩,合计揽金39.494亿元!

跟去年几乎底价成交的态势不同,今年上半年,福清土拍超6成地块是溢价成交的,最高溢价率57.14%!要知道,福州四区今年成功出让的21幅地块中,只有2成是溢价成交的,此外还有6幅地块被取消出让。

更难得的是,福清土拍没有城投国企兜底现象,超半数地块是被个人买家拿下的,本土民营小房企也在逆周期拿地。福清老板的有钱,不是买房,而是买地那种!

此外,还有中建国际、厦门文投这类外来国央企以及“长乐帮”守正投资入局,他们青睐的是“稳赚”的回购地块,说明房企对福清市政府的回购款支付能力有信心。

福清密集土拍,同一时间,“邻居”平潭的地市在干什么呢?

一潭死水。

平潭上一次举行土拍活动还是在2021年4月27日。那一年,房企爆雷不断,全国土拍都惨遭“滑铁卢”。但此后3年多,平潭都没拍地了,也没通过其他招拍挂方式供应宅地。

弹尽粮绝了吗?

肯定不是。实验区政府官网发布的征收土地公告一则接一则,而且2021、2022、2023年度的宅地供应计划也分别有20、15、10公顷。

不卖地,主要是因为无人接盘。

其实从2018年正荣拿下“地王”之后,平潭的宅地超7成都是由区属国企兜底,早已不算良性发展的市场。

城投兜底,甚至兜出了平潭的最大开发商——鼎新地产。作为平潭综合实验区土地开发集团旗下的国企,2018-2020三年时间,鼎新耗费超73亿元吞下了16宗合计843亩的宅地,是平潭土拍的绝对主力。

没有成熟市场化运营经验的鼎新,选择的是合作开发模式。不少地块已通过股权转让的方式,引入蓝光、新力、世茂、奥园、滨海、鲁能等知名房企操盘。

但由于合作民营房企相继暴雷,鼎新这两年忙着数个停工楼盘的“保交楼”工作,甚至还被新力拖欠股权转让款,可能没有精力再去玩“左手倒右手”的游戏。

手里的土地无法形成足够的经营效益,城投托底难以为继,这地干脆不拍了!

同样都是典型的内生型县域市场,福清和平潭的地市怎么冰火两重天?

说到底,是楼市热度的反馈。

2009年平潭综合实验区成立后,房价开始起飞,2017年达到巅峰,部分项目单价超过2万元。但投资客离场后,目前平潭房价已回落到1.2万/㎡。

区统计局数据显示,2023年,平潭商品住宅销售面积同比下跌33.3%。

事实上,过度开发的平潭房地产市场早就已经供大于求。根据区自然资源与生态环境局公开的信息,截至2023年二季度末,平潭存量住宅用地总面积(包括未动工、已动工未竣工、未销售房屋)高达2501亩。

虽然三年没供地了,但去化周期一直居高不下。据克而瑞统计,截至今年5月,平潭商品住宅狭义库存约60万㎡,去化周期高达54个月,远远超过自然资源部“暂停供地”的36个月高压临界点。

为什么需求始终萎靡不振?因为有人的地方,楼市才会兴旺。

根据统计公报,2023年末,平潭户籍总人口 45.29万人,常住人口 38.1 万人(比上年末减少1000人),明显处于人口外流状态,GDP总量更已沦为福州垫底。

福清虽然库存也不小,但作为全国百强县,经济、人口、产业实力足以支撑楼市购买力。

据CRIC数据统计,返乡置业及“购房补贴”利好政策的带动下,今年上半年,福清商品住宅市场成交43.87万,同比实现上涨。

而且福清本就是品牌房企的摇篮,虽然走出去的融侨、金辉们遭遇了现金流危机,但福清民间资本活跃,侨商侨资实力雄厚,时不时冒出来的神秘个人买家,也能为地市添砖加瓦。

而平潭这种高库存、没有太多刚需的县城,早已被开发商放弃!

上为正文。

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