7月2日，长沙市自然资源和规划局、市住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确在市辖区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批，并明确多项措施支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。

点评如下：

1、政策背景

5.17吹风会，自然资源部提出，支持企业优化开发，主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。这里提出的“消除开发建设障碍”，“允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求”，意味着为了鼓励企业开发，可以合理调整规划和设计条件，其中就包括非居住用地。这次，长沙不仅在用地上做了调整，更在去库存的政策导向下，在存量建筑上也做了调整，突破比较大。

2、限制比较多

尽管非住宅可以调整为住宅用途，但明确提出“在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下”，“符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求”，“合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后”等等。自有满足这些要求，才能调整。对每一个项目，都需要住建、规划、配套设施部门等进行一个一个项目地磋商，落地的周期也比较长。未来，更可能是已经批了规划但未开发的，或二期未开发的，调整规划转为住宅。

3、有很大的不确定性

对于非住宅项目来说，若调整为住宅，最大的阻碍就是公共和配套设施，符合居住建筑设计规范，以及补交地价。非住宅项目没有规划配套生活服务设施，比如学校医院社区等，是否有可腾挪的空间可以落地这些公共设施，有很大不确定性。比如，非住宅项目在消防、安全规范标准上与住宅存在巨大的差距，能否达到具有很大的不确定性；再比如，完善土地出让合同，是否要补缴地价，开发商是否有能力补，这些都有不确定。

4、可以探索转做保障房

长沙等城市，非住宅规划太多，供应过剩，价格暴跌。此次政府出台政策，如果可以调整为住宅，这些具有户型小、价格低等优势的非住宅，是保障房的一个重要来源。收购存量，如果是住房的话，大户型较多、价格也不低，若收购公寓，则价格低、户型小，既能解决保障房来源，还能实现去库存，稳定商品房销售。若是保租房，针对年轻人、新市民，则在配套上可以不用完全按照住宅小区的标准来，这样弥补配套短板的压力也小一点。