读懂中国楼市

今年春节后，中国在结束了疫情放开后第一波冲击波后，房地产市场迎来了一次久违的复苏。

但这次复苏极其短暂，从4月开始市场再度明显降温，5月市场悲观情绪弥漫。

时至今日，市场各方普遍认为房地产市场需要一次大力度的救市行动，否则就来不及了。

上周五（6月2日），市场传闻官方将出台一揽子房地产救市政策，包括降低购房首付比例、降低二手房交易中介费等，甚至有人预计不排除出台全面解除限购的政策。

当天A股、港股中的房地产股普遍大涨。

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制造业采购经理指数（PMI），是一个先行的重要经济信心指数。

5月，PMI继续回落，为48.8%，比上月下降0.4个百分点，仍在枯荣线以下，意味着整个经济活动，无论是内需和外需，都在继续走弱。

5月，非制造业商务活动指数虽高于临界点，为54.5%，但仍比上月下降1.9个百分点。5月甚至包含了难得的5天的五一小长假，但消费复苏仍不能令人满意。

早前公布的1-4月的经济数据，包括4月16-24岁劳动力调查失业率为20.4%，1-4月全国规模以上工业企业利润同比下降20.6%等数据，都在左右和影响着人们对未来的信心。

房地产数据同样令人担忧。

1-4月，全国房地产开发投资额同比下降6.2%，相比1-3月的同比下降5.8%，继续回落0.4个百分点；商品房销售面积同比下降0.4%，降幅较一季度收窄1.4个百分点；商品房销售额同比增长8.8%，增速比一季度加快4.7个百分点。

北京、上海、深圳、杭州、南京、武汉等一二线城市，5月二手房市场普遍降温。

北京：5月，北京二手房网签12982套，环比下降6.8%。

上海：5月，上海二手房成交量约1.53万套，环比下降14%。

深圳：5月，深圳成交2788套二手房住宅，环比下降12.7%。

杭州：5月，杭州市区二手房成交套数6998套，环比下降3.7%，虽同比增长44.1%，但仍创下近六年同期次新低。

南京：5月，南京二手房单周成交量在2300套左右，预计全市二手房当月成交量在9200套左右，环比降幅约18.7%。

武汉：甚至没有公布5月的二手房成交数据，但据业内人士分析，数据惨不忍睹，且挂牌量大幅增加，3月二手住房新增挂牌房源环比增加15.67%，至4月二手住房新增挂牌房源同比增幅27.66%。

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就在人们瞩目和关注官方一揽子房地产救市政策的时刻，5月29日官方只发布了政治局集体学习的消息，学习的内容是加快建设教育强国，并未发布5月政治局会议的消息，当然更没有关于楼市的任何消息。

6月2日的国务院常务会议，主要内容是听取优化营商环境工作进展及下一步重点举措汇报，研究促进新能源汽车产业高质量发展的政策措施，讨论并原则通过《中华人民共和国学前教育法（草案）》。

国常会同样没有提到房地产市场。

时至今日，传闻中的救市大招还没有出台，但官媒在6月5日呼吁对A股的信心。

6月5日《经济日报》发文《增强对A股市场的信心、决心和耐心》。

文章表示，近段时间，A股波动有所加大，一些投资者心绪跟着跌宕起伏、焦虑难安。拨开障目的迷雾，清醒认识，坚定信心、决心和耐心，是当前市场参与各方的首要任务。

文章指出，放在全球范围看，今年以来A股表现虽然不算突出，但也不至于太差。截至6月1日收盘，上证指数已上涨近4%，年内一度突破3400点，创下近10个月新高。

最后文章还表示，投资者要学会在市场波动中稳住心态，坚信我国经济长期向好的趋势不会改变、坚信资本市场全面深化改革的脚步不会停止，不因短期震荡而乱了节奏。

03

很多人问，既然官方着手救股市，那么还会救楼市吗？

这是一个伪命题。

当然会救楼市，也必须救楼市。

中国的房地产市场，上，关乎金融安全，关乎地方财政安全，甚至关乎中国经济全局；下，关乎中国90%以上城镇居民的家庭资产安全，关乎社会稳定。

因此，救市无悬念，也无需讨论。

需要讨论的是：如何救楼市？楼市能不能救得起来？

过去一年半中，中央政府和地方政府都分别出台了无数稳定房地产市场的政策，既有金融的，也有税收的，还有地方政府限购、户籍政策等方面的松动。

但市场反应仍普遍冷淡。

这些政策的失效已经证明了，这一轮房地产市场的危机，和2008年的救市，和2016年的救市，完全不同。

部分人士认为，出台几条关于房地产市场的政策就能救目前的楼市于水深火热之中，这样的想法是天真的。

经济环境、就业和收入、人们对未来的预期、人们对恒产的恒心，都已经完全不同。

仅仅靠房地产市场的政策，救不了人们对未来的信心和预期。

因此，这一轮救市绝非靠房地产单一领域能够完成。

仅靠几个房地产市场政策，市场可能在短期刺激之下再度短暂复苏，但又会深陷泥潭。

这一轮救市需要从各个领域、各个维度，拯救人们的预期和信心。

这一点应该得到普遍共识。