深圳放松限购后，广州还有牌可打吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

虽然都叫挂牌名校，其实也有很大的区别。

这几天集中写了几篇学位房相关的文章，也是因为这几天正好是广州小学报名的时间，不少家长粉丝都很关注学位房这个话题，在后台留言提问。

不过我始终觉得，孩子如果有学习的意愿，那家长就在家庭经济条件允许范围内，尽量给他创造好的学习环境和条件。

如果真的不喜欢学习，孩子成长过程中的开心最重要，没必要搞得孩子和家长压力都大。

选学位房，也不能只看学位，要综合板块发展，产品户型和价格来看。

5月6号，之前一直飘着的深圳利好政策，终于还是落地了。

只是这波落地对于很多人的感觉更像是半路突然折了翅膀那样，用脸摩擦先着的地。远没有市场预期的优雅，很是失望。

我们今天就分析一下深圳这波政策，也是对广州下一波的政策做个参考。

因为深圳市场体量远比广州要小，可以比喻成小盘股，如果市场趋势发生掉转，大概率是最迅速的。

是一个非常好的参考对象。

01

我们先简单看看这次出的政策内容。

福田、南山、罗湖以及保安的额新安和西乡（统称严管区），继续原有的限购政策，其他区域采用新的限购政策。

严管区外的区域，非深沪买房，社保年限从3年，缩短为1年。

严管区外的区域，深沪家庭2孩以上的家庭可以多买一套，最多不可以超过3套。

取消了企业购买住宅的限制，符合设立满1年、累积缴税100万、员工10人以上条件的公司，在严管区外的区域买房，不再限购。

支持开发商和中介“以旧换新”，房企收购旧房不再受限。

除了这些，其实还有一个很重要的变化，那就是贝壳上，终于可以看到房子真实的挂牌价和成交价了。

价格信号，这个市场中最重要的参数，终于得以拨开云雾见青天，重见天日了。

深圳政策的整体思路和前几天的北京还是不同的。

北京对于非户籍人口的政策方向是可增加一套购买资格的思路。深圳的思路则是降低社保门槛，并没有走增加购买套数的政策方向。

之所以两座城市选择了不同的松绑思路，还是因为获取户口的门槛难度不同。相比于北京户口的地狱级难度，深圳的户籍太容易拿到了。

如果真的有心落户深圳，那点小门槛很容易跨国，然后就能获得核心区买两套，2孩家庭还可以在非核心区再买一套。

我觉得在深圳2孩家庭还是挺多的，深户放开非核心区第3套房的政策，也没有大家说的毫无意义，还是有丝毫用处的。

另外，对于非户籍在非核心区买入的条件，也从之前的3年下降到了1年。核心区的3年，其实门槛也不算太高。

我估计操盘手的思路是这样的，1年社保门槛不高，先上车之后，等几年之后再往核心区置换。

即使在深圳，大多数家庭也就是一套房，早上车比放开更多套数对大多数人更有意义，基数更大。等置换时大概率也已经拿到户籍，限购套数也就更多，限购就不是问题了。

操盘手心里想，这样连向上置换的路径都帮你想好了。我这政策是不是既逻辑紧凑，严丝合缝，又特别体贴呀。

02

但是市场反响估计和操盘手的预期不太一样，对深圳这波政策基本上都是看空为主。

这也正常，大家的预期都被之前路边社的消息拔高了，再加上4月30号会议去的表述。市场上普遍认为力度基本上会和传言一致。

有时候预期是一个很神奇的东西。因为他更多受到主观情绪的影响。

试想下，如果这个政策放到春节之前，那市场的回应肯定是热烈且积极的。但是时隔3个月之后，同样政策获得的市场反响完全相反。

对于市场的反应，我觉得完全可以理解。这次的政策依然是之前添油战术的延申，并没有出现会议里讲到的，系统化的重整供求关系。

你可以想象，给油灯添油，一次不够，再加点，再加点还不够，那就继续加，加到油灯足够亮为止。

如果战机恰当，添油战术自然事半功倍。我觉得如果去年3月小阳春的时候，添油战术是适合的。

然而现在楼市的问题核心是供求关系，是一个系统性的问题。

要解决这个问题，需要的是系统化的解决目前楼市的问题。一方面缩减供应，一方面扩大需求，双管齐下，两条腿都接起来才能走路。

这次的分区解除限购、逐级解除限购的思路，住房供应紧张的核心区域继续维持限购，去化周期长的非核心区域放开。

对于不同的家庭，推行不同的政策。同时也还是更倾向于新房的去库存。

依然是在细节方面的修修补补，依然是气定神闲，清风徐来，搞一幅先手妙手的姿态，以备未来之需。

但我认为这反倒是好事，一鼓作气，再而衰，三而竭。现在的每一次保守，换来的都是之后更加倍的剂量。矫枉必须过正。

当然，政策中还是有亮点。

放开企业购买，是一条让我略感惊喜的政策。

深圳是在2018年7月31号颁布的企业购房禁令。到现在也有6年的时间了。

当时深圳叫停了企事业单位、社会组织等法人单位购买包含二手房在内的商品住房。

其实企业还是有很多真实的购房需求的。例如帮员工解决宿舍，企业买点房产，做做资产配置之类的问题。

这波在非核心区放开企业购房，可以说把积攒了6年的企业购房需求给打开了。还是有机会让这波有需求的企业帮忙去一波库存的。

03

那么，广州市场接下来的政策方向应该怎么走。

从近期土拍市场，以及新房的销售数据来看，后面出政策的概率非常大，而且按照力度一轮更胜一轮的规律来看，后续政策的力度还会进一步加大。

之前很多政策会更侧重于新房的销售，但是我们发现，二手房市场和新房市场是无法割裂开的。

因为不论是任何新房，只要一收楼，就自然变成了二手房。只有二手房的价格稳定，政策倾向二手房，才让客户有买入新房的信心。市场才能流动起来。

所以，接下里的政策一定会对二手市场有强化。

首先我觉得彻底放开限购限售的可能性很大，2年限售也有可能放开。

其次是税费方面的减免，例如对144㎡以上的增值税，以及契税和个税的一些优惠政策。

另外，我们也可以继续关注“以旧换新”方面的新动作，目前的“以旧换新”更多是隔靴搔痒，形式大于实用性。但是后续可能会有专项资金的支持，值得我们持续关注。

最后，就是金融层面的进一步放款。利率还有下降空间，评估价和额度还会有创新，审批也会进一步放宽。

这周我们团队完成了又买一套的任务，周一我们在天河房管局顺利搞定了所有交易手续。这是一套货值3000万左右的珠城大平层。

算上去年新建的仓位，这两年我们团队总共在天河买了600㎡的物业。

你可以不相信一个人的观点，毕竟人在不掏钱的时候，任何观点，都可能是假的。

但是当他真金白银的砸钱了，行动了，你就知道他知行合一，动真格了。

而我们对于市场未来的趋势，一直是坚定看好的。也一直在用行动践行我们的判断。

对于一个业主来说，只有当你把自身的利益，脚下土地的利益，以及这座城市的利益，牢牢绑定在一起的时候，才是确定性最强的时刻。

而那个时刻，就是现在了。。

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（2024.5.9 橙子聊房子 yxjcena）