上海的二手房市场最近真是热闹非凡。

1. 10 月份已经有五天单日成交量突破千套大关。

2. 价格方面，一些小区甚至出现了房价反弹的迹象，比如东方曼哈顿、瑞虹新城等。

3. 在 929 新政的推动下，今年的金九银十不仅如期而至，而且预计这股热潮会持续到年底。

4. 再加上国家层面的货币政策和财政政策的双重刺激，这次新政的效果似乎比 527 新政更加显著。

5. 回顾一下，去年的认房不认贷政策热度仅维持了几天，效果并不如预期，反而加速了市场的下行。

6. 而今年 5 月 27 日之后的两个月，虽然成交量有所上升，但谈价空间并未缩小，房东们依然在寻求快速成交。

7. 但自从 929 新政实施以来，性价比高的房源迅速被抢购一空，谈价空间缩小，不少房东选择撤牌不卖，甚至有房源出现了竞价成交的现象。

8. 这次的楼市新政组合拳与前两次相比，最大的不同在于利率的大幅下降，LPR 的降低和存量房贷加点的调整。

9. 之前提到过，房贷利率的下降对房价和楼市是一个真正的利好。

10. 现在很多人想要卖房，甚至不惜砸盘，主要是因为房贷压力太大，而且与新增贷款的差距越来越大，心理上难以平衡。

11. 2022 年以前，房贷利率较高，但大家还能承受，因为收入和房价都在上涨。

12. 但现在房价下跌，收入减少，房贷成本高企，谁都难以承受。

13. 现在终于降息了，首套房利率从年初的 4.1%降低至 3.15%，下调了近 100 个基点。

14. 首套房贷利率与租金回报率的差距缩小，贷款购房的现金流压力减轻，无贷款的房子现金流回报接近全款存银行。

15. 当首套房贷利率接近租金回报率时，市场就达到了平衡。

16. 根据易居研究院和链家的数据，2024 年 9 月，上海住宅的租金回报率仅为 1.81%，与首套房贷利率仍有差距。

17. 随着 LPR 的大幅降低，不少地方公积金利率已经开始倒挂，调整步伐应该加快，毕竟公积金本身就是福利性质的。

18. 观察挂牌价，发现上海楼市整体趋势仍然不容乐观。

19. 截至 2024 年 41 周，挂牌价同比增速上涨的板块仅 11 个，占 6%，而同比下跌的板块高达 188 个，占 94%。

20. 同比为正的板块多为外环外小区样本量较小的板块，价格变动不明显。

21. 核心区仅有徐汇滨江及南京东路两个板块。

22. 根据挂牌价的周同比变化，分析了上海二手挂牌的短期变化和中期趋势，建议大家重点关注两类板块：增速修复型板块和下滑型板块。

23. 整体来看，上海目前的挂牌量价也就是房东心态仍然不容乐观。

24. 后续走势关键看成交量，历史经验表明，成交量要先放大，持续一段时间，至少两个月消化完笋盘，引发情绪恐慌，价格才会上涨。

25. 另外，居民新增贷款也是一个关键指标。

26. 买卖建议方面，当下买房依然建议选择稀缺、优质、高性价比的笋盘。

27. 卖房供需关系失衡，同质化严重的老破小、老破大、远郊无地铁房子等，建议抓住窗口期迅速出货，不要盲目涨价。

28. 换房一定要先卖后买。

29. 最后，整体来看，由于政策利好，上海到今年年底房价估计都不会再跌了，然而二手房挂牌量依然巨大，加上租售比低以及整体经济形势，还是应该谨慎看待明年的房价走势。