涉及住房无小事。

就在昨晚，南宁市自然资源局发布了一则重磅通知：《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》，对南宁市接下来的住宅规划设计做出了具体要求。

注意，用的措辞是「品质提升」，意味对现有住宅多个方面进行优化，不排除更改此前规定，也可以理解为变相刺激楼市。

里面的信息特别大，不仅对住宅设计提出了多种要求，还对南宁未来住宅发展趋势释放了明显的信号。

公建化、空中花园成硬规定

第四代住宅来了

这个文件具体涉及哪些方面？

我从长篇累牍的文件里给老铁们提取了几个重点。

一、总计容面积有变化。

以下三种情形其建筑面积不计入项目总计容建筑面积。

①公共设备用房符合规定的面积。

②消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。

③新增居住用地，土地出让合同约定或相关政策要求建成后无偿移交政府的配套设施。

二、户型设计有调整。

①飘窗要两面临空。阳台至少一个长边全部开敞，开敞面内不应出现墙、柱、落地玻璃。

②挑高空间≤7.2米部分按单倍计算计容建筑面积，＞7.2米部分按2倍计算计容面积，并以每2.2米为单位累进增加1倍计算计容建筑面积。

③140平以下飘窗、设备平台、结构连板、户内凹口、户内洞口、内天井的投影面积之和与套型建筑面积的比值应≤12%，140平以上比值应≤10%。

最重要两点来了。关于公建化和空中花园的要求。

第一，公建化方面。

1.住宅必须用板式建筑。

这也是南宁首次对公建化住宅做出这样的要求。

不了解什么是板式建筑的老铁可以看下这个图。

长度明显大于宽度、形态规整的住宅形式。南北通透的板式住宅，相对于其他形式的住宅来说，居住舒适感更好。

2.玻璃封闭处理的阳台，只算一半计容建筑面积。

啥是计容建筑面积？

是指计算容积率部分的建筑面积，一般情况下可以理解为地上建筑面积。计容建筑面积包括可申报产权的部分建筑面积。

这次只计算一半计容建筑面积意味着，阳台的一半面积算赠送面积。

3.飘窗两侧可接墙体或采用不透光侧板。

大家常见的飘窗为凸（飘）窗，凸出部分为悬空，飘窗两侧可接墙体指飘窗凸出部分可以作为内嵌式建筑，与房子连为一体，使用空间更大。

第二，空中花园住宅方面。

啥是空中花园住宅？简单说是我们常说的「第四代住宅」，是把绿化空间融入建筑体，形成户户有花园的建筑形式。

用通俗的说法就是在摩天大楼上种树。

这次文件明确鼓励项目利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户内空中花园。

而户内空中花园是指设置于住宅建筑单个户型内的不小于两个自然层高的室外绿化活动空间。

符合这些要求的项目可以打造为空中花园住宅：

27米以上高层建筑，层高≥3.1米，且是120平以上大户型。

在设计上需要具备什么条件？

①高度不小于两个自然层高度。打个比方，一栋建筑每层住宅层高为3.3米，那么空中花园的高度应该在6.6米以上。

②阳台及户内空中花园面积应≤住宅套型建筑面积的40%。必须配备一个不小于套型建筑面积的5%普通阳台，户内空中花园面积不小于套型建筑面积的30%。

③户内空中花园出挑宽度应≥2.4米且≤6米。

④在绿化上。

应沿栏杆内侧布置的种植槽。

适当选种高于栏杆的乔木和灌木。

不宜种植高大乔木与落果品种。

对于空中花园这类产品，还有两大给力的政策支持。

一是，户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积。送的。

二是，空中花园住宅建筑面宽控制只计算到外墙面。

除了这些内容，通知上还提到一点，位于《南宁市建筑工程规划指引补充规定》划定的「住宅建筑风貌品质提升区域」的居住用地项目，须采用公建化住宅设计或空中花园住宅设计。

「住宅建筑风貌品质提升区域」这个范围在哪？

一是城市特色重点展示区域：民族大道及东沿线两侧第一个街区，长虹路、翠竹路、凤岭北路、那安快速路围合的南宁东站周边区域，平乐大道，五象大道以及玉洞大道两侧第一个街区，五象火车站周边第一个街区。

二是重要自然景观资源周边第一个街区：沿邕江两岸、环南湖、青秀山风景区周边、八尺江两岸、五象湖公园周边、五象岭公园周边。

▲需要进行住宅建筑风貌品质提升设计的区域图

简单来说就是，从这次文颁布之日起，这些区域内的新申请办理建设工程规划许可证的建设项目，必须按照公建化或者空中花园住宅二选一的要求进行执行。

从这种种迹象来看，这份文件背后释放信号的非常明显，公建化和第四代住宅将成为南宁楼市产品的未来发展趋势。

飘窗放宽，阳台收紧

公建阳台计容一半、空中花园不计容

老铁们应该还记得，2022年1月南宁市自然资源局印发了《南宁市建筑工程规划指引补充规定》以下简称《补充规定》，当时对南宁建筑的飘窗、阳台等做了新规定，绿化阳台、阳光房出历史舞台，我第一时间对新规进行首发解读，详情老铁们点击《实锤！南宁出台新规，绿化阳台“濒危”》回顾。

那么今年的《若干措施》和2022年的《补充规定》对比，做了哪些改变？

两个文件合计约7000字，知道老铁们肯定没有耐心看完，我替大家仔细对比了一遍，发现今年的《若干措施》相比2022年《补充规定》有三点重要变化。

1、对住宅飘窗临空面的数量要求降低了。

在2022年的《补充规定》中，明确要求：飘窗应三面临空开敞；若紧临飘窗一侧设置空调设备机位或设备井，可两面开敞。

今年的《若干措施》则是：飘窗应至少两面临空。

政策截图对比

也就是说，不管是什么住宅，今年的措施对飘窗的临空面要求较2022年减少了一面。

2、对公建化住宅阳台和空中花园计容要求降低。

2022年的《补充规定》中规定：阳台建筑面积均应计入容积率。

今年的《若干措施》对公建化住宅阳台的要求为：采取玻璃封闭处理的阳台，按阳台板水平投影面积的1/2计算计容建筑面积。

空中花园的要求为：户内空中花园建筑面积不计入容积率和产权登记面积，不满足要求的部分按规定计入容积率。

政策截图对比

措施放松了对公建化住宅阳台和空中花园住宅花园的要求，等于变相鼓励房企建设公建化住宅和空中花园住宅，这也意味着房企未来可以在两类产品拓展面积上大做文章。

3、对空中花园住宅的花园要求设计相对其他住宅高。

2022年的《补充规定》对普通住宅阳台的要求为：阳台可按造型需要，设置落地装饰柱、装饰墙。当装饰柱、装饰墙同时为结构构件时，应按相应规则计算阳台建筑面积。

今年的《若干措施》对空中花园住宅的花园：户内空中花园应三面临空，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件。

政策截图对比

今年的措施不仅对空中花园的临空面数量、装饰、结构作出要求，未来在产品设计层面，或将更考验房企的设计、研发水平。

第四代住宅啥样

南宁有没有先例？

说回第四代住宅，这个专业名词老铁们应该并不陌生。

这种户户带空中花园的建筑形式，相对于第一代住宅（茅草房）、第二代住宅（砖瓦房）、第三代住宅（电梯房）而言，被绿色包裹着的生态建筑，一度让无数人心神向往。

意大利米兰垂直森林公寓

第四代住宅具有以下几个特点：

1.垂直花园体系。

不同于水平面上的城市花园，第四代住宅的花园不仅向上生长，还向上排布，实现住在花园中观察整座城市。

2.生活动线更丰富。

将客厅、餐厅、厨房、阳台以及种植植物的庭院联动在一起，形成更为完整、宽阔的生活体验。

3.层层有园林户户有庭院。

每个家庭都有私人花园庭院，占据总建筑面积的40%以上。

比如岳阳南湖天著二期，就是采用L型咬合的垂直花园形式。

当前市场，很多楼盘都把自己包装为第四代住宅来吸引购房者眼球。

但真正的第四代住宅并不是在阳台上随便种几颗绿植就能叫空中花园，它需要有一系列技术支持，如建筑结构的承载能力、整体的小气候环境等，且维护成本远超普通住宅。

第四代住宅对人居环境的影响

不过至今为止国家层面并没有出台相关政策，只有部分地方出台了文件。

比如浙江省，湖南省，河北省，四川省，陕西省，河南省等二十几个地区，有针对性地提出了具体实施管理办法。

例如湖南长沙，就明文规定空中花园，需要设置外挑两层高，且不小于 5.6 米的花园、而且需要无围护结构、无柱，覆土厚度要大于0.5m，绿化面积不小于60%。

而南宁，也是首次提出第四代住宅的具体实施办法。

就目前南宁市场上来看，拥有空中花园的项目，更多的还是带露台、带花园的别墅或者大平层类产品。

例如保利君悦湾159平的大平层产品，配备3.6米挑高的景观露台，就能种植大型乔木，可以当成室内空中花园使用。

真正严格意义上的第四代住宅，或许很快就能与我们见面。

其实不管是公建化还是空中花园，从整个市场环境来看，刚需和改善的分水岭已经显现。

好的产品将获得更好的政策支持，品质也会更上一层楼，未来的楼市必定会是改善的天下。