作为广氮板块的标杆二手盘，天健上城刚开售时被嘲讽郊区、毒地，纯刚需定位，很多人看不上。

随着金融城的崛起，广氮板块拍地热，作为板块次新的二手标杆盘也热了起来。

整个小区共13栋楼，其中9栋9-14层是小高层，花园中间有6栋叠墅。

我们先来看看小区的基本情况：

开发商：广州市天健兴业房地产开发有限公司

楼龄：2011-2016年

总户数：1752户

容积率：2.8

车位比：1：0.9

绿化率：35%

优点：次新低密度花园小区+19号线地铁预期

缺点：缺商业配套+学位摇号

天健上城所在的板块，城市界面新，周边几乎没有城中村，这在金融城是非常难得的。

像奶厂板块，周边都是村，城市界面不行，感觉到了一个大县城，很多人非常诟病这个点。

记得踩盘那天，下着毛毛细雨，手握雨伞，散步在小区里面，感觉像在逛公园，小径干净整洁，绿植养护得当，到处都是葱葱郁郁，成片绿油油的。

看户型方面，产品十分混杂，有公寓，有刚需、改善甚至是豪宅别墅产品。

1栋为住宅性质的公寓，4梯22户的小户型，四个角是75平的两房，其他都是61平的两房，适合刚需买家，出电梯那刻，走在走廊里，感觉像是回到了大学时代的学生宿舍，天河北的远洋天骄、富力院士庭都有这种公寓式住宅的搭配。

2-6栋的产品涵盖大中小户型，基本以两梯五户及两梯八户为主，比较杂糅；76平两房，79平/84平/95平的南向三房，100平的北向四房。

还有一种160平/180平双证的户型，尽量避免这个产品户型，现在还不能双证合一，未来很影响流通性。

7栋/8栋/9栋，这三栋只有一个面积户型，100方的三房送个入户花园，可以改成一个房间，因此这个户型面积在天健的价格是比较坚挺的。

特别是南向的100平，这个户型，很少放卖，如有的话，价格也是比较高的，单价基本都要7万以上了。

隔壁新盘天河壹品的单价比天健上城的略贵，但是总价是差不多，面积更小而已，天健上城南向好户型价格太贵，性价比不高，才给了天河壹品出货的机会。

10-13栋为叠拼别墅，全部是南向的90-100平三房，比较纯粹，适合改善型买家，总价偏高，放盘价都去到10万以上了，略微有些错配。

但你想要在靠近金融城这个地方选个低密度还带一楼花园的小区并不容易，也是有一定的稀缺性，最大的缺点就是金融属性差。

通勤方面：至今板块都还没通地铁，最近一个地铁站是21号线的棠东站，因为广园快速路和广深城际铁路阻拦，步行过去要穿过隧道到B口，大概要15分钟左右。

配套方面：小区周边有商店可满足日常生活，喜欢到菜市场采购食材的可以到500米外的国六宝肉菜市场，非常方便。

教育方面：天河区智谷第一幼儿园（公立）就在小区一墙之隔，接送方便。对口小学是泰安小学，教学口碑一般，也可以摇号清华附中湾区学校小学部，泰安小学直升泰安中学。(清华附中湾区学校初中部则针对全天河区的户籍生公开摇号录取。)

总结：整个天河东的基本盘次新小区不多，城市界面改善气质不强。真正的竞争对手是未来的天河峯睿和天河壹品。

等周边商业未来印和马鞍山公园建成，天健的居住综合性不错。紧靠金融城和珠江新城、天河公园等核心区，光靠外溢的购买力，它还能坚挺几年。

不足之处：天健上城周边商业配套相对匮乏；小区距离地铁也较远，交通出行不便。除此之外，楼盘摇号的清华附小因生源不够纯粹，其教学质量和口碑也有待时间验证。

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