地下车库自然采光

妥妥的豪宅指标，这就是五龙口·电建·中原华曦府，很明显，在电建内部体系中，它和北龙湖华曦府是同系兄弟，产品级别相同，也就自然对标兰溪、瑞府和云鼎等，唯一的区别，中原华曦府是30F高层。

但，中原华曦府可不是北龙湖，而是五龙口。

【1】

感谢关注楼八，专注郑州城市发展和高端地产。

虽然都有“龙”，但在众人眼中，五龙口和北龙湖是不可同日而语的，五龙口的5条龙虽多，但终归比不过北龙湖的1条龙服务。

现实中，他们也是这么投票的。

对比一下五龙口和它旁边的高新老城和金水北。

看一组2022全年的一组数据（cric）：

五龙口：成交863套，均价12232元/㎡

五孔口2022年商品住宅成交量仅为邻居的2-3成，成交均价更是低于邻居2000-6000元/㎡，这就是五龙口的现实。

更让五龙口伤心难过的是：他们在三环外，我TM还在三环内呢！

楼八分析，原因有三：

1、片区被锁

北面的彩虹桥、东边的超大型编组站、南面的陇海铁路，西边和高新区又隔了一个一直未修好的西流湖。片区的四面似乎没有一面是通顺的，交通不便，似乎把这个片区给“锁”了起来。

2、档次不高

片区内不但有亚洲最大的编组站，还有三环内最大的热电厂，还有火电厂等工厂。不是火，就是电，那种夹在热电厂、火电厂和编组站之间的感觉的确不太好。

3、楼市不火

20年前的托斯卡纳的利海倒下后，已经变成了绿洲花园；华强时代广场更偏重于商业和商务；富力建业易居合作的项目最后是一地鸡毛；碧桂园天悦湾更倾向于将自己划归“西流湖”片区。住宅板块，五龙口片区留给我们最深、最强的记忆似乎还是20年前那个规模庞大的多层小区“威尼斯水城”。

片区被锁，观景不佳，市场不火，既然如此，电建为何要扔一个北龙湖级别的楼盘在这里呢？

【2】

猜想一：可能是电建看到了片区“潜伏”的巨大利好。。

2023年之后，上一部分提到的片区所有“弊端”，不仅仅是消失，而是要变成了巨大利好。

最大热电厂：已经关停，片区更新指标规划出炉，未来将改成成“高端住宅+公园+新型产业”的现代化项目。目前最大的可能是华润。

火电厂：关停改造，就是“中原华曦府”所在地块。

亚洲最大编组站：根据省发改委文件，明年年底，这个编组站就要启动搬迁，届时，这必将是一个大手笔的城市新规划，将成为片区最大的利好。

彩虹桥：过去是破旧的危桥，而新彩虹桥即将通车。

“弊端”变利好的同时，地铁8号线即将通车，加上已经通车的农业路大桥和地铁5号线，配合西三环北三环，片区的交通已经完全不成问题。

西侧西流湖景观带的改造，也将完善片区绿化缺失的问题。

一些列“城市级超级工程”的启动，不但改变了片区“交通被锁”的问题，更是极大提升片区的形象，这是发生在眼前的事实。

同时，高端新项目的落地，也将催热片区的地产市场。

片区率先面世的是建业时代和鸣。这是富力盛悦居后续地块的焕新重生，该项目由国央企注资控股，建业品牌坚持代建，新模式新楼盘必将一扫过去的阴霾，迎来全新的面貌。

随后面世的是郑轨云麓项目，这是真正意义上郑州首个TOD项目，地铁直接入户，郑轨在这个项目也是用了心的，从目前的配置看，也是一个品质改善项目。

然后就是今天的主角，北龙湖级别华曦府，五龙口龙头位，“伸进”二环，没有争议是未来的品质和价格天花板。

然后就是热电厂项目，指标公示，华润意向强烈，不管是谁，这都应该是一个标准看齐华曦府的项目。

片区价值焕新爆发，楼市产品更新迭代，当其他片区价值已经完全释放的时候，五龙口，这个“核心主城区内”价值最被低估的片区正在蝶变，这也是事实。

不得不说，五龙口最好的置业时代来了！和鸣，琨御，云麓，华曦……每一个都是值得入手的项目，用一句流行语：现在入手，五年后你会感谢自己这个决定。

【3】

即便如此，关于中原华曦府，有一个问题近期会一直存在争议：

五龙口有北龙湖产品的土壤吗？

有人开玩笑说电建的可研报告是不是漏了风险评估这一项，在这个地方做高端有没有客户购买呢。

猜想二：我不认为电建是冒了风险的，而是看到了小片区顶级地缘改善客户真实厚度。

关于这个问题，即使我用再专业的知识解释，同样会有人质疑，也会有人说我吹牛。

与其如此，那就不说大道理，用例子对比一下。

二个楼盘的直线距离是1.5公里，都守了一个5号线地铁口，华曦府多了一个公园，世玠的容积率较低是高低配，华曦府容积率高，是纯高层，世玠临街面小，华曦府临街面较好。

综合加加减减，二者可以说极其类似。

万科世玠贝壳二手房的售价是3.1万/㎡，有人说实际成交到不了这个价格，好，那2.5万/㎡总能到吧。

对比之下，中原华曦府值多少钱？

还有人说，一个是金水区，一个是中原区，但在笔者看来，这更是华曦府的优势，因为世玠在金水区，它的地缘客户可能会被中海锦苑、泰和、泉舜分流，而中原华曦府的同一个行政区还没有同档次产品可分流其客户。

我觉得最关键的是，华曦府的产品比世玠晚了5年，一个是2018年的，一个是2023年的，5年，在当下的房地产市场，差不多是一个时代的差距。

猜想三：如果是从城市的角度看，我想任何一个人都希望开发商对于郑州的每一块地都做好产品吧，可能电建什么也没想，就想做个好产品吧。

的确，五龙口此时此刻太需要一个这样的产品了。

五龙口正值城市更新的关键期，需要一个高端的项目引领市场；西部高端楼盘多灾多难，市场也不够火，需要一个标杆；最重要的是，西区一大批有钱的地缘客在等着一个好产品。连热电厂改造，都需要一个项目为其打打气。

当一个小片区出现“优质改善作品”的时候，最幸福的就是第一批周边地缘客户，他们获得不仅仅是居住条件的终极改善，还得到了城市未来保值升值最优质的一类产品，这类产品的升值能力几乎是整个行业的共识。

北龙湖的盘犹如皇宫的妃嫔贵人答应，小片区的顶级盘就是青楼的头牌，对于价值，供需比产品更重要。

这类产品还有一个特点：开发商在销售时往往溢价能力不足，盈利有限，但交房进入二手市场后，价值会突涨，受益最大的是客户，天筑，泰和，世玠……无不如此。

未来的中原华曦府就是南阳路黄河路片区的万科世玠，就是东站片区的天筑，就是紫荆山的雅颂居。

关于中原华曦府的具体产品，本文不多说了，今天推送的2条是楼八中原华曦府笔记，关注中原华曦府项目的人可以去查看并收藏。

楼八的话

结束了，做个总结，从一个专业的地产人看，中原华曦府是电建了解透了片区价值潜力以及潜在客户厚度之后，做出了的对城市负责的最科学选择。

感谢电建，五龙口终于热闹起来了！大央企（华润）、小央企（电建）、国企（郑轨）、准国企（建业代建）……轮番上阵，我不敢确定电建此举100%无风险，但我可以肯定买这个楼盘100%正确。

中原华曦府，在一个正确的时间、正确的地点，由一个正确的企业，做了一件正确的事。