如果广州试点房屋养老金,谁受益,谁吃亏?

乐居广州 2024-08-29 13:39:17

来源:乐居买房2024-08-29 07:00:00

广州买房人,可以淡定了!

这段时间房屋养老金频上热搜,大家关心得最多的问题就是:

这钱谁出?给谁用?

不过现在大家可以先松一口气了,因为昨天广州市住建局已经确认,广州暂未纳入房屋养老金试点范围。

注意,是“暂未”。

如果之后房屋养老金政策逐步放开,广州也跟上的话,哪些人会受益,谁又会吃亏?

首先我们要明确,房屋养老金是个啥。

官方定义它是为保障房屋建筑在全生命周期中能安全正常使用,需对房屋建筑主要结构及其附属设施设备进行定期检测、养护、维修、更新的资金。

听起来很像我们买房时交的专项维修资金对不对?

但实际上,专项维修资金只是房屋养老金中的个人账户部分,还有一部分是公共账户,官方称公共账户的钱,从财政补贴、土地出让金等方式筹集。

划重点,不需要你再额外交钱!

至于哪些情况能用到这笔钱,乐居君认为包括房屋发生恶性事件、物业问题以及楼龄长房屋需要维修等。

其中,楼龄超30年以上,需要大修大补的老房子,应该就是房屋养老金的主要使用者。

为什么广州未纳入试点,很大可能是广州乃至全国房地产市场的快速发展,也不过是二三十年间的事,很多房子还未到要大修大补的地步。

在中原地产网站可以看到,目前广州有4704个二手小区,楼龄超过30年的只有307个,占比约6.5%。

而目前试点的城市,包括上海、南京、苏州等,合计22个,试点的重点是公共账户,资金筹集渠道由地方政府探索。

从最新数据看来,目前全国的房屋养老金这笔钱还是挺充足的,足足结余超过1万亿元,累计使用资金仅占10%左右。

广州方面,截至2019年底账户结余约280亿元。

这么一大笔钱在,广州又还未实施房屋养老金政策,大家或多或少都能松一口气。

但《金融时报》中有文章提到,2040年前后,近80%房屋进入“中老年”。

也就是说,但随着时间推移,房子越来越老,房屋养老金始终得派上用场。

这时候又出现一个新的问题,房屋专项维修资金是在2008年之后才收取了,那之前的老房子,哪来的“养老金”?

如果全部依赖公共账户,意味着政府作主导,钱从土地出让金和其它财政补贴中出。

但以广州为例,截至今年才卖出了8宗宅地/涉宅地,收入约150亿元。

根据今年初财政预算案,广州预期的土地使用权出让收入,是1541亿元。

实际卖地金额远远不及预期,这种情况会不会延续也很难说,毕竟中心区优质地块都卖得七七八八了。

光靠地方财政,很难。

公共账户里的钱,还包括了其他房地产相关税收,这也和我们每个人愿不愿意买房,息息相关。

从广州中原研究发展部数据来看,自2023年中开始,广州新房月度成交量基本维持在不温不火的四五千套水平。

如果楼市持续火热,房屋养老金现在收现在用,问题不大。

如果以后新房越卖越少,收上来的专项维修资金越来越少,等到新房子变旧房子时,可能会面临公共账户已经没钱可用的窘境。

这就有点像现在的养老金模式,现在年轻人交的钱是供养现在的老年人,未来的老年人依靠未来的年轻人交养老金。

2023-2024年楼市持续低迷,还要让现在的购房者去为现在的老旧小区维修买单,显然是不公平的。

受益的是没有交过专项维修资金的老小区,受伤的是最近几年买新房子的人。

虽然官方已经明确,试点的重点是公共账户,资金筹集渠道由地方政府探索,不需要居民再额外出钱,但从长远来看,公共账户里的钱是远远不够的。

幸运的是,广州还未被列入试点,可以先慢慢观察其它城市怎么做。

乐居君认为,房屋养老金政策如果能很好实施,肯定是件好事,它不仅让老旧小区有充足资金保障自身房屋安全,还能通过维护维修房子,使房子实现增值。

但目前更重要的,是稳定预期,稳定购房者信心。

在广州,对于已经买房的人来说,最近的新房实用率提高已经是致命一击,如果还要烦恼房屋养老金的钱从哪出,那大家都会成为“等等党”,不再有置换欲望。

当下,有房子的人关注更多的不是房子会不会坏,而是房子有没有涨价。

即使是老旧房子,如果还在增值,大家肯定也愿意自己掏钱出来维护,不是吗?

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