11月28日福州四城区迎来第七场土拍，共拍卖6幅地块，包括3幅商品房及3幅安置房用地，出让总面积248.55亩，起拍总价58.93亿。

其中最引人注目是宗地54号晋安浦下地块，该地块位于晋安河以东，属于近鼓楼地块；而在该地块不远处即楼面价超3.8万/平的鼓楼高工小区地块。

1、

今天的土拍，其实行家都知道大概行情了。但速度还是比想象快，刚睡醒，土拍就结束了。

对我而且，这是一场存在感不太高，且有点无聊的土拍，这是我个人感觉

首先，是悬念不大，昨天我们文章就分析了，原鼓楼的浦下地块楼面价应该不会超过屏西大地块楼面价的2.8万，最终是民企守正投资（福州众益置业有限公司）竞得50.82亩福新支路北侧出让地块，商住用地，楼面价26592元/㎡。现在还有民企跳出来拿地，虽然意外，但是这个属于行情下的个例，其他民企比如龙湖、绿城等优质民企依然是按兵不动。

至于新店那几块地，全部底价，全部城投：这个在事前也没啥悬念，行家也基本能预测到；

新榕筑业竞得48.02亩新店东片区改造项目K-25地块，商住用地，楼面价：10894元/㎡。

新榕筑业竞得49.85亩新店东片区改造项目M-7地块，商住用地，楼面价11324元/㎡。

对比战坂地块，这些地块堪称是价低优质的好地块了，只能说年初的开发商们急了。

至于其他地块，也没啥好分析，对楼市没啥影响。

2、

其次，对于自媒体也被整得不会了。老实说，这个原鼓楼地块，才2.6万多楼面地价，比晋安区昔日高峰地块现在建发央玺3.5万楼面地价，差了一大截。要知道今天这个地块，比当日地王的条件，也不知道好了多少，这个里外里的比较，这个行情应该很明显。在2016年五里亭的中海金玺公馆都2.9万楼面地价。如今这个原鼓楼地块才2.6万，对于开发商来说，未来即使按照4万卖，都有利润赚的。

所以，唱多吧，着实没有事实依据；唱空吧，如今行情已经在这样了，即使说一大堆废话也没啥意思。对于我们来说，也不想跟踪太多；行情在此，聪明的买房人比谁都门清。

最后，虽然连续两场土拍下来，市中心热土有高潮，但是买房人说：没啥感觉，继续坚定自己的看法，我们不操豪宅的心；对于房东：求求你别拍了，这么多地块，未来房租要...

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那么我们理性讨论一下，从当下的土地市场来看，未来福州市场会向哪个方向发展？我基本上看到了三张底牌：

第一张底牌，降价

二环外已经老老实实降价了，虽然幅度不一，但确实降了。无论是新房价格还是地价，都是这样。对于前些年买房或者拿地的，确实要接盘了。无奈市场不太好，即便降了，房企仍然不太愿意。房企和刚需现在对于二环外的地和房子，都是一个心态。

但二环内核心板块，目前姿态还比较高，还觉得自己能顶一阵子。其实从房价变化就可以看出，回顾最近一年福州的房价，本质就是成为嘲笑二环外、理解二环外、成为二环外...的过程。

其次，二环外在减少供给，毕竟本次土拍的前一周，已有10幅地块因出让条件调整，取消出让：

包括晋安新店东旧改片区9幅地块，即宗地2023-55、56、58、60号、61号、62号、63号、67号、68号等，同时还有69号仓山建新花卉市场地块。

供求关系一直是影响楼市重要铁律，无论是市中心还是二环外，想当初鼓台一大批楼市在售的时候，也是供货多了，就不稀缺了、

最后地段价格，我们指的是地段价格不是土拍价格，每个地段是有其固定价格，只是过去被开发商炒热，福州是一个单核城市，他的地段就是环线一环套一环，所以地段价格是绕不开。

我们给各个板块设定了一些合理地段价格，但今天不利于团结的话，最好不说，算了！

随着这些之后的房子陆续交房，那时候福州的二手房东将如何应对？

其实，我们现在住的房子，99.9%已经被淘汰了！